Перспективы регионального рынка недвижимости с Коммерсантъ-Волга

19 февраля Коммерсантъ-Волга организовал любопытную бизнес-дискуссию, посвященную инвестициям в недвижимость и перспективам регионального рынка. Партнером мероприятия выступил Российский аукционный дом (РАД), а модерировала разговор заместитель генерального директора УК «Альянс Менеджмент» Мария Иванова. Интересным был формат мероприятия: наряду с присутствующими в зале слушателями, в дискуссии можно было поучаствовать зрителям прямой трансляции на YouTube канале Коммерсантъ-Волга. Кстати, запись бизнес-дискуссии можно посмотреть там и сейчас. Не упустите возможность!

Чем интересны подобные мероприятия и почему стоит ими интересоваться? В начале года участники рынка озвучивают основные задачи на год, свое видение проблем рынка и нередко в какой-то степени предопределяют настроения на рынке недвижимости. Кроме того, в начале года все немного расслаблены и более охотно делятся своими ноу-хау или, как это сейчас модно называть, лайфхаками.

Например, партнер компании Life Group Павел Скворок практически на пальцах разъяснил присутствующим, как можно выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость в других регионах и о том, почему нередко это оказывается выгоднее покупки коммерческой недвижимости в столице. На рынке российских регионов огромное число интересных объектов. Существует и разница доходности. В Чувашии, Пензенской, Саратовской областях она часто доходит до 12-14%. В одном из сел поволжского региона доходность зафиксирована и вовсе на уровне 20%. Между тем доходность готовых объектов коммерческой недвижимости в Самаре немного упала — примерно до 9-10%. Для инвестирования в объекты коммерческой недвижимости в других регионах не нужно никуда ездить – сделки «закрываются» дистанционно.

Михаил Никишин, заместитель управляющего Самарским отделением Сбербанка, сообщил, что в «пандемийном» 2020 году объем финансирования в Самарской области вырос на 50%. Число проектов жилищного строительства выросло в два раза. В 2019 году общая площадь объектов составила 126 тыс. кв. м. В 2020-м она выросла до 230 тыс. кв. м. Большинство проектов являются долгосрочными, поэтому посылов для снижения инвестиционной активности Сбербанк не видит. Михаил Никишин с большим воодушевлением рассказал о новом продукте Сбербанка для девелоперов, позволяющем выявить на территории города концентрацию платежеспособных горожан, уровень дохода которых позволяет получить достойный ипотечный кредит. Продукт «СберАналитика», разработанный Сбербанком, позволяет на основании имеющихся данных предсказать спрос в конкретном районе, оценить сегмент и объем реализации.

На наш взгляд, использование такого продукта позволяет девелоперу создать кастомизированное под возможности покупателей предложение жилья в конкретной локации, начать строить не там, где землю удалось взять, а там, где есть спрос, который не нужно дополнительно формировать. На вопрос, как часто девелоперы приобретают возможность использования продукта, Михаил Никишин ответил: «Ни разу не покупали».

И это немало говорит о самарском девелопменте, который до сих пор при формировании предложения на рынке жилья отталкивается от располагаемого земельного участка, а потом ищет рычаги привлечения жителей на новую территорию. Между тем две трети жителей Самары при улучшении жилищных условий не хотели бы покидать свой район, и строительство жилья в непосредственной близости от сложившихся жилых районов всегда будет иметь коммерческий успех.

Мария Иванова сообщила, что цены на жилье в регионе за 2020 год выросли на 18%. При этом себестоимость строительства, по данным областного Минстроя, выросла на 5%. Объем выданных средств на ипотеку вырос на 33%, а количество кредитов — на 13%. Получается, люди стали брать в ипотеку более дорогое жилье. В этом году Минстрой планирует выдать 44 разрешения на строительство, а в прошлом выдали всего 27 РС. Кроме того, до 2030 года в планах на 60% увеличить объем ввода жилья – до 2,7 млн кв. м в год. У кого есть уверенность, что реальный спрос все эти планы сможет поглотить?

Вопрос Марии Ивановой повис в воздухе, и, конечно, ответа на него нет. Жилищное строительство очень зависит от уровня реальных доходов населения, а те в свою очередь – от общей экономической ситуации в стране и регионе. Предсказать, какой она будет через 5-7 лет, очень непросто. В этих условиях напрашивается мысль, что никаких планов строить и не нужно. Однако у строительной отрасли есть и другая особенность. Жилые дома, сданные в эксплуатацию в 2020 году (каждый из них, кстати, еще может быть номинирован на Премию RS-АwaRdS-2020), получили разрешение на строительство в 2016-2018 годах, а проектироваться начали еще на год-полтора раньше. До этого многие из них планировались в рамках проектов планировки территории, получали дополнительные согласования и разрешения. Новое жилье было «придумано» 5-7 лет назад. В этих условиях 2025 год – это уже завтра, а 2030 год «послезавтра». Это обстоятельство заставляет совсем иначе смотреть на вопросы качества жилья.

Главный редактор нашего журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко отметил, что рост цен на недвижимость, к сожалению, не всегда сопровождается ростом качества жилья. Рынок жилой недвижимости пока не выбирает тот потенциал спроса, который имеется в Самаре и в регионе – продажи нового жилья, жилья в новостройках составляют не более 35 процентов от общего объема сделок с жилой недвижимостью. Поэтому в будущее можно смотреть с определенным оптимизмом. Но сейчас до сих пор очень много жилья производится в сегменте эконом-класса. Наблюдается несоответствие между доходами населения и качеством предлагаемого жилья. Студии и однокомнатные квартиры — это явно не предел мечтаний для большинства граждан. Девелоперы должны адаптироваться под долгосрочные потребности населения, в приоритете будут двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры с эргономичными планировками. Когда ты берешь ипотечный кредит для покупки дешевого жилья, необходимо понимать, что оно не будет расти в цене. Посмотришь на некоторые новостройки, а они уже выглядят старыми. А ведь через десять лет появятся гораздо более современные жилые комплексы. У рынка жилья нет только монетарного исчисления. Любая покупка жилья должна осмысливаться и как приобретение реальной ценности и как реальная инвестиция. Важно понимать, как недвижимость будет выглядеть на рынке через десять лет.

Отдельно стоит отметить выступление директора Поволжского филиала «Российского аукционного дома» (РАД) Натальи Харлановой, которая рассказала о растущем рынке продажи недвижимости на электронных торгах. Во-первых, электронные торги стали единственным инструментом для реализации государственного имущества. С наступлением пандемии это оказалось актуальным и для реализации активов всех форм собственности. В 2020 году РАД реализовал активы на 68 млрд руб., из которых 2 млрд руб. — Поволжский филиал, нарастивший продажи в два раза. Людям понравилось покупать недвижимость в интернете. В продажах проблемного имущества привлекает система понижения цены: 86% имущества было продано на электронном аукционе в процедуре публичного предложения, с понижением цены. Среди продаваемой через интернет недвижимости рынок проблемного имущества в настоящее время — самый многочисленный, востребованный, а также один из самых публичных. Отыскание реальной цены объекта как раз происходит на аукционе. Средний срок экспозиции в продаже коммерческой недвижимости площадью менее 1000 кв. м в 2020 году, по данным Поволжского филиала РАД, составляет не более 4 месяцев, объектов площадью более 1000 кв. м — не более полугода.

Отметим, что жилую недвижимость, продаваемую на торгах, можно приобрести существенно ниже рыночной цены, иногда в два раза дешевле. «Виной» тому низкая осведомленность участников рынка о масштабах продаж проблемной жилой недвижимости, а также короткие сроки экспозиции. Земельные участки под строительство и коммерческая недвижимость продается по цене, приближенной к рыночной, потому что участниками таких сделок, как правило, становятся профессиональные участники рынка, которые постоянно мониторят, какие объекты выходят на электронные торги.

Сдержанный оптимизм, воодушевление от новых возможностей и инструментов, желание двигаться вперед – общий настрой участников рынка недвижимости и обслуживающих их институций. И такой настрой радует.