Локации будущего: как выглядят перспективы девелопмента в Самаре

Как и в каких направлениях будет развиваться строительство в областной столице? На перспективные для освоения городские площадки можно смотреть оптимистично, можно — с изрядной долей пессимизма. Однако доцент НИУ ВШЭ, советник губернатора Самарской области Виталий Стадников хоть и признался, что ему было сложно уловить положительный тренд в осмыслении перспектив городского девелопмента, все же сумел отыскать на территории Самары как минимум 7 площадок, у которых есть будущее.

Локация возле Самарки — самая недооцененная территория в городе

Исторически престижность жилья в Самаре определяется близостью к Волге и старому городу. Сами самарцы выбирают эту локацию за максимальный доступ к рекреационным зонам и доступность культурно-развлекательной инфраструктуры. «Но при этом заметна тенденция: дорогое жилье «липнет» к Волге, а хорошая рекреационная зона вдоль Самарки буквально проваливается, - отмечает Виталий Стадников. - Эта перспективная для освоения территория простирается вплоть до поселка Запанской, а он близок к историческому центру. Локация явно недооценена в части развития и в своем нынешнем состоянии выглядит парадоксально».

Территории вдоль реки Самарки обладают серьезным потенциалом для интенсивного развития. Они занимают больше 3 га, и это пространство нуждается в современном многофункциональном зонировании. «Разделение пространства на промзону и зону жилья напротив, типичное для 20-30 гг. XX века, должно естественным образом диверсифицироваться, потому что этот процесс характерен для всей структуры городской жизни сегодня, - убежден Виталий Стадников. - Это зонирование из прошлого должно распасться на кластеры, на более многофункциональные зоны».

Неиспользуемые бывшие промзоны — страшно подступиться

На территории бывших заводов — ЗиМ, 4-ГПЗ и тех же промзон вдоль реки Самарки — можно возвести миллионы квадратных метров, напоминает Виталий Стадников. «При этом многие участки в этих локациях уже выведены из промышленного статуса. Они готовы к освоению, но его не происходит — просто потому что в тренде поддержание развития других территорий. Более того, площадки бывших городских заводов давно находятся в статусе наиболее перспективных для развития. Их освоение способно дать самый большой эффект. Так, на территории 4-ГПЗ можно возвести 0,5 млн кв. м, что для города немало. Строительные перспективы ЗиМа еще внушительнее».

Однако что происходит в реальности? Несмотря на существование ряда концепций по освоению ЗиМа и проведенного крупного конкурса на лучшую концепцию застройки, до сих пор девелоперы не хотят связываться с этой территорией. «Мне кажется, что в такой ситуации наиболее реальным последствием станет точечная застройка этой локации — первые «ласточки» уже можно увидеть. Территории ЗиМа нужно заинтересованное целостное управление, владельцам площадки нужно помогать, чтобы не получилось то, что получается сейчас», - посоветовал Виталий Стадников.

Что касается территории 4-ГПЗ, то у нее, по словам эксперта, изначально не было полезного плана развития. В результате здесь планируется монофункциональный микрорайон с торговым центром без поперечной улицы, которая могла бы снизить нагрузку на транспортную систему в этой части города.

Зоны будущей реновации — перспектива новой городской среды

Перспективы расселения в Самаре шире, чем просто снос ветхого и аварийного жилья высотой в 1-2 этажей. Через 10-15 лет начнут всерьез ветшать целые микрорайоны, уже сейчас возможно развитие через расселение и реновацию в отдельных городских локациях. Однако этот путь освоения городской среды в Самаре пока еще не выбран. «Территории частного сектора вдоль улицы Промышленности, панельные дома первой серии на Мориса Тореза или второго поколения на Стара-Загоре и пр. Карла Маркса. Перспективы реновации и застройки улиц Революционной, Мориса Тореза и других районов, - это уже существующая проблема. Вкладывать деньги в поддержание этих территорий дороже, чем снести и создать новую морфологию среды», - считает Виталий Стадников.

Территория возле стадиона «Самара Арена» - развивать, сохраняя зеленое окружение

В последнее время интерес профессионалов и общественности к этой локации повышен. В качестве доказательства — международные конкурсы по развитию прилегающих к стадиону территорий, общественные обсуждения о перспективах освоения этой части города. Один из самых актуальных вопросов — возможность и необходимость строительства жилья возле стадиона. «Между тем, что этот район значит для жителей города, и тем, что там хотят видеть девелоперы, предсказуемо находится в дисбалансе, - подчеркнул Виталий Стадников. - Люди надеются, что рекреационные территории там останутся рекреационными. В такой ситуации важно определиться с приоритетными направлениями будущего освоения».

Стрелка рек — смелый замысел и сложности в реализации

Еще один участок, который в последнее время все чаще и чаще оказывается на слуху, - стрелка рек Волги и Самары. По мнению эксперта, основной смысл этой площадки — имиджевый. «Первой реакцией на предлагаемый проект застройки в этой локации (проект «Притоки Волги» - строительство высотных зданий-матрешек. - Прим.ред.) было удивление. Однако этот замысел все больше становится похожим на правду. И этот ход был бы прекрасен, если реализовать все качественно. Однако есть опасения, что вся затея может в итоге перерасти в обычный проект с обычными жилыми и коммерческими секциями. Так выглядит самая грустная перспектива развития для этого участка».

Территория на стрелке рек формально готова к освоению. Но каким оно будет — пока вопрос. Смогут ли девелоперы удержаться и не пожертвовать качеством?

Исторический центр — пространство для точечной застройки

Как признался Виталий Стадников, в идею комплексного освоения исторического центра города он не верит. «Старый многоквартирный фонд, деревянный и смешанный — это наша беда и достоинство. Эта историческая ценность дает пространственную и культурную диверсификацию, позволяя повысить стоимость квадратного метра в этой зоне. Однако самый вероятный сценарий развития — мелкомасштабный девелопмент». Именно такой формат освоения территории должен возникнуть в границах исторического поселения. Если все сложится — рынок получит новый продукт, а городская среда станет более цельной и в то же время разнообразной.

«В каком бы виде не происходила застройка исторической части города, она всегда будет точечной. Даже малоэтажный или среднеэтажный комплексный девелопмент здесь невозможен, а баланс территории способны обеспечить только жесткие документы», - резюмирует эксперт.