НДФЛ-2020: все, что нужно знать продавцу недвижимости

Нынешний год принес изменения в налоговом законодательстве: правила уплаты НДФЛ изменились. Эти нововведения касаются всех, кто планирует продавать квартиру. Какой налог платить, когда продажа жилья не облагается налогом, разбираемся вместе.

 

Кто и когда платит НДФЛ после продажи недвижимости

Сначала напомним: налог с доходов физического лица (НДФЛ) нужно платить после продажи объекта недвижимости. Ведь продажа подразумевает получение дохода. Если недвижимость продана дороже своей первоначальной цены, то продавец должен заплатить 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Если платить НДФЛ нужно, но продавец этого не сделал, ему грозит штраф. Это базовая теория, а теперь посмотрим, как обстоит дело на практике с учетом возможных нюансов.

Прежде всего на уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью. Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Даже если разница между ценой, по которой собственник когда-то купил квартиру, и ценой, по которой он ее продает, велика. Даже если на продаже собственник заработал более миллиона рублей - по истечении минимального срока владения он продает такую квартиру и не подает налоговую декларацию. НДФЛ в этом случае он не платит.

Что нового в 2020 году?

До недавнего времени минимальный срок владения недвижимостью составлял 5 лет. В этом году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет. В каких случаях продавцы смогут избежать налога после трехлетнего владения жильем:

• Квартира приобретена по договору купли-продажи до 1 января 2016 года;

• Квартира получена безвозмездно (по договору дарения от близкого родственника, в наследство или в рамках приватизации);

• Квартира является единственным объектом недвижимости в собственности (причем если в течение трех месяцев до продажи собственник купил еще одну квартиру, ее учитывать не будут).

Как и когда платить налог

После продажи недвижимости бывший собственник заполняет форму 3-НДФЛ и подает ее в налоговые органы. Если квартира продана в 2020 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2021 года. Сделать это можно на сайте ФНС или через Госуслуги.

А вот какие документы понадобятся, чтобы заплатить налог от продажи недвижимости:

• паспорт и его копия,

• договор купли-продажи,

• расписка или банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег,

• документы, подтверждающие право собственности.

В случае применения формулы «доходная часть минус расходная» важно подтверждение расходов — банковские квитанции, товарные и кассовые чеки.

Затем важно правильно оформить декларацию (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году), приложить к ней копии остальных бумаг и передать в территориальный отдел ФНС.

---

Простые примеры: как рассчитывается налог с продажи квартиры

●     2-комнатную квартиру купили в 2019 году за 4 млн рублей и в ноябре этого же года продали за 5 млн рублей. Значит, доход продавца составил 1 млн рублей. Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.

●     Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили. Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.

---

Когда можно не платить налог?

Есть два способа избежать уплаты налога с продажи недвижимости. У каждого свои нюансы и ограничения.

1. Подождать три или пять лет в зависимости от ситуации. Однако бывают случаи, когда продать недвижимость нужно здесь и сейчас. В этом случае налога не избежать.

2. Продать по цене покупки. Нужно сохранить документы, которые подтвердят расходы. Тогда их можно будет зачесть и уменьшить облагаемую налогом базу.

Как заплатить меньше?

У каждого есть право на получение налогового вычета один раз в жизни. Вот как это можно сделать:

1.    Учесть средства, которые были потрачены на покупку.

К тратам можно отнести отделку и строительство, оплату ДДУ и стоимость самой квартиры при покупке. Расходы обязательно нужно подтвердить документами.

Расчет налога производим следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитаем размер трат, а затем от результата вычислений рассчитываем 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.

Рассмотрим этот вычет на примере. Приобрели квартиру в 2019 году и вскоре решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн рублей. Продали за 3,67 млн рублей. Налог рассчитывается так: от 3,75 млн рублей отнимаем 2,25 млн рублей. Получается 1,42 миллиона - это и есть налогооблагаемая база. От 1,5 млн рублей рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.

2.    Применить вычет в 1 млн рублей.

Он действует на недвижимость, полученную на безвозмездной основе. Из стоимости вычитают миллион, и налог рассчитывают с оставшейся суммы.

Рассмотрим вычет на примере: недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.

3.    Воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.

Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Такой возврат оформляется всего один раз в жизни. Чтобы получить такой вычет, нужно заполнить декларацию по налогам до конца года и подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья. Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.

И еще один важный момент. Использовать два налоговых вычета сразу запрещено. Перед тем как заполнять декларацию, определите, какой из вариантов будет выгоднее в вашей ситуации.

Если заранее просчитать все варианты, которые позволят уменьшить налог или вовсе избежать оплаты (разумеется, не нарушая требований законодательства), то продать недвижимость получится с ощутимой выгодой.