Выжить после: что ждет рынок жилья в этом году?

О том, как рынок строительства и недвижимости ощущает себя в новой поствирусной реальности, говорили участники майской онлайн-конференции, организованной издательским домом «Коммерсантъ-Волга». Почему ипотека под 6,5% на строящееся жилье не вытягивает рынок, как Минстрой планирует спасать застройщиков, а еще что будет с ценами и спросом на «первичку»?

 

В онлайн-дискуссии приняли участие федеральные и региональные эксперты строительного сектора и рынка недвижимости. С развернутым комментарием выступил и.о. министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, вся беседа поделилась на два тематических блока — о секторе жилья и о коммерческой недвижимости. Модерировала онлайн-конференцию коммерческий директор ГК «Альянс-Менеджмент», эксперт рынка недвижимости Мария Иванова. Самыми важными и интересными выводами по итогам обсуждения поделимся прямо сейчас.

 

Как помогут застройщикам: ипотека под 6,5% - не панацея

Тревожная тенденция современности — снижение покупательской способности. На онлайн-конференции и.о. министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин признал, что вывести покупателей жилья из стрессового состояния не помогает даже новая программа субсидирования ипотеки со ставкой 6,5%. «Как следствие, снижаются темпы наполнения эскроу-счетов, застройщики не выходят на эффективную ставку по проектному финансированию и, по сути, замедляют темпы реализации своих проектов. И попутно ставят под угрозу финансово-устойчивые компании и нормативы банков», - отметил Никита Стасишин.

Поддерживать строительную отрасль на федеральном уровне намерены с помощью ряда мер — старт их реализации наметили на июнь. Итак, что же будет сделано, чтобы избежать глубокого кризиса в стройке?

1.      Срок ввода в эксплуатацию продлят на полгода без штрафов и банкротств.

«Эта мера не популярна среди граждан-покупателей первичного жилья, - признает Никита Стасишин. - Но она обезопасит застройщиков от так называемого потребительского терроризма. При этом не даст им права вести себя с дольщиками вольно с точки зрения выполнения своих обязательств». Иными словами, если застройщик испытывает трудности, он законно сможет отсрочить передачу ключей на полгода. Дольщикам придется смириться — издержки кризисного времени.

2.      Ставки по кредитам для застройщиков субсидируют.

Это «противовесная» мера, чтобы застройщики не увлекались продлением сроков ввода в эксплуатацию. «С июня будем субсидировать ставки по заявкам от застройщиков и банков до размера ключевой ставки, - объяснил Никита Стасишин. - Например, если девелопер получил кредит на жилищное строительство до 1 мая по ставке 9-11%, то ставку снизят до 5,5%. Эта мера позволит больший объем денежных средств направить в стройку». Снизить ставку до размера ключевой застройщик сможет при условии, что не будет корректировать сроки ввода в эксплуатацию, а также сохранит штат сотрудников и обеспечит плановый ввод в 2020-2021 годах.

3.      Застройщиков поддержат ипотекой с субсидированной ставкой 6,5%.

Эта мера уже работает, однако ее эффективность эксперты оценивают по-разному. «Ставка в 6,5% до кризиса нам и не снилась. Однако в нынешних условиях она не дает серьезного прироста спроса, - отметил председатель комитета по строительству общественной организации «Деловая Россия» Владимир Кошелев. - И даже не вернуло спрос на уровень прошлых лет. Если бы рынок получил ипотечную ставку в 6,5% в прошлом году, темпы продаж ощутимо бы выросли». «В рамках программы с субсидированной ставкой 6,5% Сбербанк предлагает ипотеку под 6,4%. И сейчас мы не можем сказать, что наблюдаем огромный наплыв заемщиков, - подтвердил заместитель председателя Поволжского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Тютин. - Возможно, программа пока «раскачивается». В Поволжье по состоянию на конец мая набрали около 2 тысяч заявок на 3,5 млрд рублей, но в общем объеме ипотечных решений банка это пока мало».

В то же время Никита Стасишин отметил, что на ипотеку под 6,5% именно как на меру поддержки застройщиков у Минстроя большие надежды. Напомним, по условиям этой программы можно купить строящееся жилье с первоначальным взносом от 20% и максимальной суммой кредита в 3 млн рублей. Кстати, действовать программа будет до 1 ноября 2020 года. Вполне возможно, что впоследствии ее продлят, но пока всем желающим успеть с покупкой новостройки под минимально возможный процент рекомендуют поторапливаться.

4.      Застройщиков с небольшой рентабельностью тоже поддержат.

Также в федеральном Минстрое планируют субсидировать ставки по проектному финансированию для новостроек с рентабельностью менее 20%. «В этой категории есть нормальные качественные проекты, в которых у застройщика просто нет возможности увеличивать стоимость», - прокомментировал Никита Стасишин. Чтобы дать таким девелоперам стимул к реализации, и нужно субсидирование кредитов.

5.      Обновят мощности магистральных сетей.

Последние 10 лет строительство жилья в городах осуществлялось за счет уже существующих инженерных сетей. Где-то мощности частично модернизировали, где-то оставляли без изменений — особенно это касается тепла, водоснабжения и водоотведения. «Теперь строительство магистральной инженерной инфраструктуры для земельных участков будет идти от федерального центра через программу «Стимул», - пояснил Никита Стасишин. - Зеркальную меру поддержки обеспечат в регионах.

6. Новые микрорайоны обеспечат новыми дорогами и подключат к сетям.

В ближайшем будущем представители профильного ведомства планируют увязать нацпроект по строительству социальной инфраструктуры с нацпроектом Минтранса «Безопасные качественные дороги». Право на приоритетное обеспечение транспортной инфраструктурой и подключение к инженерным магистралям получат новые микрорайоны. Вероятно, «пропуском» для участия в программе станет формат комплексного освоения территории или комплексное развитие застроенных территорий, потому что про поддержку точечной городской застройки и.о. министра ничего не сказал.

7. Вовлечение новых площадок в оборот простимулируют.

В первую очередь, речь идет об оснащении осваиваемых территорий инженерной инфраструктурой. «Земли в городах не хватает, а стоимость той, что есть, высока, - отметил Никита Стасишин. - Без сетей ничего не построить, не ввести. Банки готовы делать отлагательное финансирование, но пока застройщик не получит техусловия на подключение к сетям, проектное финансирование ему не одобрят. И это самый главный камень преткновения на пути к выводу на рынок новых проектов. Главное — не включать в стоимость квадратного метра магистральные сети».

В Минстрое работают над двумя схемами взаимодействия с ресурсниками. Первая — это механизм работы с монополистами, «Россетями» и «Газпромом». Вторая — механизм работы по обеспечению площадок теплом и водой. «У разрозненных компаний нет инвестиционных программ — там будут другие меры поддержки», - пояснил Никита Стасишин.

 

План по вводу жилья в 2020-м: утопия или реальность

А что же с темпами строительства и перспективами по вводу жилья в эксплуатацию? Ведь пандемия и кризис не отменили ежегодный план для регионов. По указу президента, к 2024 году нужно ввести в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья, из которых 80 миллионов — это многоквартирные дома. Никита Стасишин отметил, что кризисные обстоятельства не повлияли на скорость строительства кардинально. «По всей стране стройка жилья останавливалась только в двух регионах и нескольких городах, где фиксировались обширные вспышки заболевания. Минпромторг провел огромную работу по снабжению площадок стройматериалами. С Роспотребназором и губернаторами мы хорошо поработали в части порядка на площадках и соблюдения всех санитарных норм. Кстати, именно в Самарской области впервые применили регламент работы вахтового городка в новых условиях. Потом этот опыт компании «Мостотрест» распространили на другие регионы. Это важно, поскольку позволило сохранить непрерывность стройки».

Судя по выданным проектным декларациям, сегодня по всей стране возводят 100 млн кв. м жилья. «К концу 2020 года мы должны иметь в стройке порядка 140 млн кв. м жилья, если говорим о строительном цикле около двух лет с переходящим остатком 25-30%, - говорит Никита Стасишин. - Пока на этот год мы прогнозируем объем ввода, сопоставимый с 2019-м. Может, где-то больше, но не меньше. Дополнительные меры поддержки застройщиков в том числе будут стимулировать процесс вовлечения в оборот новых стройплощадок».

В то же время в Самарской области в 2020 году пока выдали не более 10 разрешений на строительство. Для сравнения, двумя годами ранее их было 87. Возможно ли с такими объективными параметрами говорить о сохранении и, тем более, наращивании темпов в стройке? Впрочем, Никита Стасишин убежден: сравнивать май 2020-го и май 2018-го некорректно. «Между этими точками произошли два серьезных этапа изменений в 214-ФЗ. В 2018 году появились спесчета, в 2019-м — эксроу-счета. А в период до 1 июля 2019 года было выдано огромное количество разрешений на строительство. Тогда застройщики активизировали все свои усилия, чтобы работать по старой схеме. Нам даже пришлось дать закону обратную силу».

 

Как поддержат застройщиков в Самарском регионе

О разработке мер поддержки для стройкомплекса во время онлайн-конференции рассказал Владимир Кошелев. «Не только строительный рынок, но и весь бизнес, вся экономика находятся сегодня в шоковом состоянии, - отметил он. - Пока меры по выходу из режима самоизоляции только намечаются, важно простимулировать строительный сектор». Эти меры поддержки можно поделить на два направления:

1.      Помогать всем представителям отрасли вне зависимости от размера компании

«Не стоит делить застройщиков на малый или средний бизнес, выделять системообразующие компании. Перед каждым сейчас стоит задача по максимуму сохранить коллектив. Необходимо включить стройкомплекс в число отраслей, наиболее пострадавших от кризиса. К тому же отсрочка по налогам уже на этапе после выхода из карантина также была бы верным решением», - считает Владимир Кошелев.

2.      Стимулировать и увеличивать спрос на строящееся жилье

Владимир Кошелев назвал эффективной для нынешнего рынка ставку в 2-3%. По его мнению, актуальной субсидированной ставки в 6,5% недостаточно для того, чтобы люди банковским депозитам предпочли ипотеку. «В условиях пандемии ставка от 2-3% на покупку доступного массового жилья может простимулировать поток покупателей».

При этом Сергей Тютин рассказал, что опускать ставку по жилищным кредитам ниже 6% в Сбербанке пока не планируют. «Если это и случится, то только за счет мер государственной поддержки, как сейчас происходит со ставкой в 6,4 — 6,5%», - отметил он.

 

Застройщики и банки: как сегодня строится диалог

Глобально в этом взаимодействии ничего не изменилось: в частности, по словам Сергея Тютина, в Сбербанке не заметили резкого изменения в спросе на проектное финансирование. «За четыре месяца 2020 года кредитный портфель по застройщикам вырос почти на 20% и по всей России превысил 500 млрд рублей. 50% из этого объема - кредиты с использованием эскроу-счетов. В некоторых регионах доля кредитов с эскроу-счетами еще выше: например, в Поволжье она превышает 70%», - рассказал Сергей Тютин.

Смогут ли застройщики в перспективе планировать снижение процентной ставки для конечного потребителя? Эксперт убежден, что это возможно. «В недавно запущенной программе «Комплексный продукт для застройщика» у девелопера есть возможность получать скидку по процентным платежам в связи с ростом денежной массы на эскроу-счетах и направлять ее для субсидирования ставок по ипотеке. Для одного поволжского застройщика уже утвердили ипотечную ставку в 1% в рамках этой программы»,- объяснил Сергей Тютин.

 

Что будет с ценами и спросом на новостройки

Уже третий месяц рынок гудит от прогнозов: насколько упадут цены и когда этого падения ждать? Вопрос ценообразования и справедливой стоимости на рынке «первички» тоже обсуждали на онлайн-конференции. «Если мы хотим создавать жилье нового качества, со всеми транспортными объектами и комплексным благоустройством, мы понимаем, что оно не может продаваться ниже себестоимости. А есть еще инвестиционная себестоимость, которая порой накрыта покупательской возможностью. Поэтому доступность жилья сегодня определяется доступностью ипотеки и работающими мерами поддержки в регионах с низкой рентабельностью в строительстве», - отметил Никита Стасишин.

Стремиться к дальнейшему удешевлению квадратного метра — путь вникуда. И в федеральном Минстрое это понимают. «Любое дальнейшее снижение стоимости квадратного метра в регионах приведет к снижению качества жилья, - убежден Никита Стасишин. - И, как следствие, к снижению конкуренции на рынке. Цена — это фактор, который всегда регулируется самим рынком. При этом баланс между стоимостью квадратного метра и стоимостью ипотеки сегодня уникальный. Поэтому я и считаю, что сейчас лучшее время для покупки квартиры. Задача Минстроя — сделать так, чтобы дома были достроены, а не диктовать застройщику, по какой цене ему продавать».

«Ценообразование в регионе уже сложилось, - согласился Владимир Кошелев. - Застройщики работают на минимально возможном пределе маржи, так что ждать снижения цен в этих условиях бессмысленно».

К тому же участники дискуссии сошлись во мнении, что режим самоизоляции длиной в несколько месяцев точно изменит требования, которые покупатели будут предъявлять к жилью. В ближайшее время стоит ждать изменения запросов к площади квартир и качеству общественных пространств, считают эксперты. Да, очевидно, что недели, проведенные в четырех стенах, многих натолкнут на мысли о расширении жилой площади. Но столь же очевидно, что для массового покупателя это стремление натолкнется на финансовый барьер: у многих упали доходы, многие потеряли работу. А это значит, что пропасть между желаемой недвижимостью и занимаемой площадью продолжит расти.

Как покупательский спрос на новостройки ощущают в банковском сегменте? По словам Сергея Тютина, динамика активности у заемщиков весной 2020 года была неровной. «В конце марта мы зафиксировали ажиотажный всплеск спроса: за последнюю неделю месяца спрос на ипотеку превысил показатели предыдущих трех недель на 45%. Зато в первые 10 дней апреля произошло падение спроса на 50%, и активность заемщиков откатилась к прежним показателям. Сейчас наблюдаем плановое восстановление спроса на ипотеку: в мае этого года выдали кредитов примерно столько же, сколько в мае 2019-го».

---

• Около 33 млн кв. м жилья было построено в России в 2019 году с использованием эскроу-счетов

• Более 6 млрд рублей — на такую сумму Сбербанк в Поволжье одобрил кредиты для застройщиков (начиная с конца марта)

---

Никита Стасишин,

и.о. министра строительства и ЖКХ РФ:

— Сказать, что в строительстве все плохо, не могу. Сказать, что все хорошо и застройщики справятся без нас, - тоже. К сожалению, мы никак не влияем на покупательский спрос и доходы населения. Но обеспечить новое качество строительства и достройку объектов, а также создать среду, которая позволит вовлекать в оборот новые земельные участки, - нам под силу.

---

Ольга Архангельская,

партнер, руководитель направления «Строительство и недвижимость» в России и СНГ ERNST&YOUNG LLC:

— В мае мы завершили опрос, в котором приняли участие представители порядка 250 крупных и мелких компаний по всей России. Исследование показало, что бизнес в недвижимости чувствует себя не хуже других. 25% компаний в целом заявили о снижении выручки на 20-50%, у 15% размер выручки не поменялся. Еще 6% отметили рост выручки.