Новостройки-2020: как изменились цены за первое полугодие?

В конце второго квартала по традиции присмотримся к самарским новостройкам и сравним стартовые ценники на жилье с ценами прошлогоднего декабря. Одни эксперты предрекают рынку первичного жилья в регионах падение, другие сдержанно говорят о стагнации, ну а оптимистично настроенные девелоперы, возможно, даже надеются на рост. Без сантиментов и прогнозов узнаем, что предлагает рынок сегодня.

Где цены выросли?

Забегая вперед, скажем: почти во всех новостройках, попавших в этот обзор, минимальная стоимость жилья скорректировалась в большую сторону. Например, молодой макрорайон «Амград» в конце прошлого года стартовал в статусе нового проекта, а сегодня фиксируем повышение цен, и довольно ощутимое. Студии стали дороже, по сравнению с декабрем 2019 года, на 160 тыс. руб., «однушки» подорожали на 300 тысяч. Стартовая стоимость 2-комнатных квартир увеличилась на 240 тыс. руб., а «трешек» - на 280 тысяч.

Похожую динамику демонстрирует проект доступного жилья в другой части города. Цены на квартиры в жилом комплексе «Рассвет» за последние полгода выросли, в среднем, на 200 тыс. руб. в сегменте малогабаритного жилья. А «двушки» подорожали еще заметнее. В еще одном жилом комплексе эконом-класса — ЖК «Орбита» - тоже выросла стоимость на «однушки» и «двушки». Причем самые дешевые предложения конца прошлого года рынок уже «съел», и сегодня ценник стартует с отметки на 500 тыс. руб. выше.

В ЖК «Новая Тверская» тоже видим рост ценника: хорошо заметно на примере 1- и 2-комнатного жилья. В среднем, стартовая стоимость выросла в диапазоне 200-400 тыс. руб. за квартиру.

В Ленинском районе жилье комфорт-класса и проекты, стремящиеся к формату бизнес-класса, подорожали неравномерно. Пожалуй, наиболее ощутимым этот процесс оказался для жилого комплекса «Пять звезд», очередная секция которого готовится к сдаче в конце этого года. Стартовые ценники на «однушки» здесь подлетели на 1 млн руб., «двушки» подорожали почти на 2,5 млн руб., ну и, соответственно, 3-комнатное жилье — почти на 2 млн руб. Математика простая и понятная.

Еще один проект в Ленинском районе — ЖК «Королев» - хоть и относится к жилью попроще, но удорожание ценника тоже демонстрирует. Стартовая стоимость 2-комнатных квартир выросла почти на миллион. «Трешки» подорожали скромнее — на 300-350 тыс. руб.

Ближе к Волге цены тоже растут: в ЖК «Волна», который выходит прямо на Волжский проспект, 1-комнатное жилье за полгода стало дороже как минимум на 500 тыс. руб., а 2-комнатное — на 800 тыс. руб.

Впрочем, эконом- и комфорт-класс не отстают. В Октябрьском районе в ЖК «Сокол» коррекция произошла в самом распространенном ценовом диапазоне 150-200 тыс. руб., как и в ЖК «Панова Парк». Хорошо растут в цене строящиеся дома в районах, приближенных к волжским спускам, не доезжая до набережной. Это ЖК «Волжские огни» в границах ул. Конноармейской и Карла Либкнехта, ЖК «Волга» в границах ул. Лейтенанта Шмидта и Профсоюзной — проекты одного застройщика.

Где цены стоят или падают?

В других ЖК города цены растут более робко. Так, в «Новой Самаре» коррекция стартовых ценников за первое полугодие находится в пределах 100 тыс. руб. Аналогичная картина в жилом районе «Волгарь»: можно сравнить актуальные предложения тогда и сейчас и попытаться найти отличия. Спойлер: их почти не будет. Кстати, еще один строящийся проект в Куйбышевском районе — жилой комплекс «Две реки» также дорожает неохотно. Возможно, спрос в самой локации особой динамикой не отличается?

Стоят цены и на студии, «однушки» и «трешки» в жилом комплексе «Логика». А вот стартовый ценник на 2-комнатное жилье с прошлого декабря ощутимо подрос — почти на 400 тыс. руб. Наверно, именно «двушки» - фаворит среди будущих жильцов.

Жилой комплекс «Акварель» в Промышленном районе подорожал незначительно: цены на 1- и 2-комнатное жилье скорректировались в пределах 150 тыс. руб., «трешки» продаются по прежней стоимости. Хотя в общем объеме свободных предложений осталось немного. Схожую динамику наблюдаем в жилом комплексе «Рекорд» в границах Физкультурной и Краснодонской, здесь тоже не так много квартир в продаже. В жилом комплексе «Студенческий» на ул. Советской Армии почти не изменились цены на малогабаритное жилье, а в сегменте «двушек» вообще без изменений.

Примеров удешевления стоимости немного, но они есть. Связаны либо с выходом на рынок новых предложений, либо просто с ценовой коррекцией, продиктованной спросом или темпами строительства. Так, в «Южном городе» стартовая стоимость на квартиры-студии снизилась с 1,19 до 1,12 млн рублей, на «двушки» более ощутимо — с 2,17 до 2,03 миллиона. А стартовый ценник на 3-комнатное жилье за полгода и вовсе опустился на 200 тысяч рублей. В ЖК «Адмиралъ», судя по всему, выпустили на рынок «трешки» менее крупного метража: стартовый ценник снизился на 400 тыс. руб. Зато стоимость 1- и 2-комнатных квартир выросла.

Пара важных выводов

В конце прошлого года мы писали о векторе на доступное жилье, который вновь завладел самарским рынком новостроек. По сути, активную фазу реализации именно этих проектов мы сейчас и наблюдаем. Интересна география актуальных стройплощадок: сразу несколько новых ЖК возводится на территории Советского района. Всего пару лет назад покупателям приходилось выбирать буквально из пары проектов, а сейчас здесь растет несколько жилых комплексов эконом-класса (правда, растут с разной скоростью). А вот Промышленный и Октябрьский районы, которые всегда были лидерами по объему предложений, постепенно сдают свои позиции. Сравните: в Советском районе строятся 5 ЖК, и все они — из числа новых проектов. В Промышленном районе мы отобрали 8 новостроек, но 5 из них являются новыми очередями уже существующих проектов или примерами «доосвоения» площадки. То есть «свежих» проектов, которые реализуются на новых земельных участках, а не прирастают к уже сданным секциям, - не более трех. Такая ситуация наталкивает на мысли о дефиците свободной земли в районе, или о недостаточном интересе девелоперов к локации, или об обеих этих причинах вместе взятых.

И еще раз главное про цены: пока эксперты пугают рынок строящегося жилья падением цен, мы на пороге первого полугодия наблюдаем в основном рост. Понятно, что последствия событий весны будут заметны позже, но пока ситуация выглядит довольно оптимистичной.

Актуальная экспозиция жилья в самарских новостройках (июнь 2020 г.) 

* Стоимость квартир актуальна на 03.06.2020 г. Информация получена по сведениям сотрудников отделов продаж ЖК, на официальных сайтах проектов и в открытых источниках.