Ипотека в 2019-м и ипотека в 2020-м: что есть и чего ждать?

Ипотека в 2019-м и ипотека в 2020-м: что есть и чего ждать?

В прошлом году рынок ипотеки был разным. В первом полугодии на спрос влияли высокие процентные ставки, однако во второй половине года началось оживление. Вслед за ЦБ РФ банки снижали ставки, а покупатели жилья реагировали повышением интереса к ипотечному кредитованию. И при этом в Самарском регионе наблюдались своя специфика и свои тренды. Как продолжит развиваться ипотечный рынок в 2020 году?

В сделках с жилой недвижимостью ипотека остается активно используемым инструментом. По статистике банка ВТБ (ПАО), на самарском рынке есть строительные проекты, в которых доля покупок с участием ипотеки достигает 80-90% от общего объема продаж. Как развивалась самарская ипотека в прошлом году и какие тенденции будут задавать векторы развития в этом году, на пресс-конференции Премии RS-AwaRdS-2019 рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию самарского филиала банка ВТБ (ПАО) Екатерина Маклакова.


9,5% годовых составляла средняя процентная ставка по ипотеке в конце 2019 года

6% - показатель закредитованности населения в России (для сравнения, в развитых странах он достигает 40-60%) 


Какой была ипотека в 2019-м?

Прошедший год скорректировал расстановку сил в кредитном секторе. Позиции всем известных игроков-лидеров (это банки с госучастием - Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк) пошатнулись. «Их долю присутствия отъели коммерческие банки, которые агрессивно вошли на рынок за счет демпинга процентных ставок. В прошлом году они зачастую входили в сделки на пределе прибыльности по ставкам», - комментирует Екатерина Маклакова.


А в строительном секторе наибольшее влияние оказало проектное финансирование и переход застройщиков на эскроу-счета. «В разных регионах доля объектов с продажей недвижимости по модели эскроу-счетов различается. Самарская область занимает лидирующую позицию по количеству таких сделок и по объему кредитования застройщиков в банке ВТБ наш регион также в числе лидеров», - отметила Екатерина Маклакова.


Еще одним важным общерыночным фактором, оказавшим влияние на ипотечный сектор, стала коррекция стоимости квадратного метра жилья. «В среднем по рынку, цены на новостройки во втором полугодии выросли», - подчеркивает эксперт.


И, наконец, свое влияние на рынок ипотеки оказали снижение ключевой ставки ЦБ РФ и появление новых мер господдержки для тех, кто покупает жилье в кредит. «Меры господдержки, которые вступили в силу в 2019 году и еще будут влиять на рынок, я бы назвала беспрецедентными», - говорит Екатерина Маклакова.


Как в целом изменился рынок ипотеки за прошедший год? «Емкость рынка в Самаре за 2019 год сократилась на 12%, по сравнению с 2018 годом. При этом в целом по стране рынок просел на 6%. Мы понимаем, что разница в сокращении объемов кредитования между регионом и всей страной — в два раза, Самара объективно показала более плохой результат», - резюмировала Екатерина Маклакова.


Какой будет ипотека в 2020-м?

В нынешнем году ситуация на рынке ипотечного кредитования опять изменится. Более того, она уже меняется. Не дожидаясь корректировки ключевой ставки, некоторые коммерческие банки на второй неделе марта 2020-го уже подняли ставки по ипотеке, причем не на этапе одобрения кредита, а уже на этапе выхода на сделку.


На момент проведения пресс-конференции Премии RS-AwaRdS-2019 игроки кредитного сектора ожидали действий со стороны Центробанка. На заседании ЦБ РФ 20 марта ключевую ставку оставили на прежнем уровне - 6%. Однако, несмотря на это решение, некоторые банки все же начали повышать ставки по своим ипотечным продуктам. Например, «Абсолют Банк» повысил ставки на 1 процентный пункт (до 11%) по кредитам на «первичку» и до 10,75% по ипотеке на вторичное жилье. Банк «Открытие» также отреагировал повышением ставок по жилищным займам на 1,5%. Некоторые банки, включая крупных игроков, пока заняли выжидательную позицию и на момент подготовки этого текста повышением не отреагировали.


При этом Екатерина Маклакова подчеркнула, что именно крупные банки обладают наибольшим пределом прочности в кризисных условиях. «В 2014-2015 годах ключевая ставка ЦБ РФ также колебалась, - напоминает эксперт. - В ноябре-декабре 2014 года люди записывались на ипотечные сделки за месяц, в банковских офисах были расписаны каждые полчаса. А причиной такой ситуации стал отказ коммерческих банков в кредите. В тот период банк ВТБ принял убыточное для себя политическое решение и при ставке ЦБ в 16% кредитовал под 15,95%. Потом ставка «отскочила» вверх, банк остался в плюсе, и клиенты рефинансировали свои кредиты. Но на этапе патовой ситуации, когда сделки с жильем подвисли на середине, мы смогли поддержать заемщиков и все же довести их до финала».


Как потенциальные заемщики реагируют на нестабильную ситуацию в кредитном секторе сегодня? Екатерина Маклакова отметила, что в первой половине марта банк фиксировал повышенный спрос на ипотеку. «Значительную часть этих заемщиков составили клиенты с рефинансированием, которые понимали, что им важно успеть получить кредит по более низкой ставке — 8,3-8,5%. В том числе мы видели приток заемщиков, которым было нужно завершить начатые сделки, особенно в длинных обменных цепочках».


Как будет развиваться спрос на ипотеку в дальнейшем, особенно с условием новых экономических реалий, — прогнозировать сложно. «Повышенный интерес к недвижимости может быть вызван нежеланием оставаться с наличностью на руках или на счетах, - говорит Екатерина Маклакова. - Людям спокойнее, когда деньги хранятся в квадратных метрах». Однако есть и противоположный тренд. Очевидно, что повышение процентной ставки всегда снижает доступность кредитования. «Ставка непосредственно влияет на сумму кредита, которую банк может одобрить заемщику. Клиенты с предельным соотношением размера зарплаты и доступного кредита, попадают в зону риска», - подчеркнула Екатерина Маклакова.


Как государство может помочь ипотечным заемщикам?

Меры господдержки меняют рынок ипотечного кредитования неравномерно, но отчетливо. На какую помощь от государства могут рассчитывать современные заемщики? «Одна из программ — это «детская ипотека» со ставкой 6%, а в банке ВТБ 5% за счет досубсидирования, - напомнила Екатерина Маклакова. - Это программа для семей, в которых начиная с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, и ее действие распространяется на новостройки. Важно понимать, что большого объема сделок по этой программе быть не может — так, в структуре объемов выдачи ипотеки в ВТБ такие кредиты занимают всего 5%. Квартира в строящемся доме, которую еще предстоит дождаться, а потом отремонтировать — не самый востребованный формат для семьи с маленьким ребенком. И, тем не менее, продукт набирает обороты по мере того, как растет число потенциальных участников этой программы».


По сравнению с «детской ипотекой», маткапитал как инструмент для покупки в ипотеку используется куда чаще. Особенно возрастет роль этой субсидии в связи с тем, что получить выплату теперь можно уже за первого ребенка, к тому же в увеличенном объеме (более 600 тысяч рублей). «Материнский капитал однозначно станет хорошим драйвером развития ипотеки в 2020 году, потому что клиентов, которые потенциально смогут его использовать, на рынке много», - отметила Екатерина Маклакова.


Среди других мер господдержки в секторе жилищного кредитования - «отцовский капитал» как выплата для погашения уже существующего ипотечного кредита. Рассчитывать на эту субсидию можно после рождения третьего ребенка.


Еще один новый инструмент, который возник с целью развития ипотеки на конкретной территории, - это дальневосточная ипотека под 2% годовых. «Эта программа распространяется и на готовое жилье, а ее цель — удержание работоспособного населения в регионе, - пояснила Екатерина Маклакова. - Местный рынок недвижимости отреагировал на такое субсидирование интересно: аналитики уже фиксируют повышение стоимости квадратного метра за счет более доступной ипотеки».


Сегодня среди участников рынка жилой недвижимости Самары есть те, кто может получить сразу несколько государственных выплат и существенно улучшить условия своего входа в процесс кредитования. Очевидно, что такие покупатели займут активную позицию в процессе улучшения своих жилищных условий. 


Триактуальных вопроса об ипотеке

Заемщикам со стажем, которые несколько раз прошли через рефинансирование, эти вопросы могут показаться наивными. Однако для всех, кто недавно оформил жилищный кредит и теперь ждет, что же будет дальше, а также тех, кто так и остановился на этапе планирования ипотеки, эта информация будет полезной (и успокаивающей). Екатерина Маклакова ответила на три дополнительных вопроса об ипотеке.

 

-         Может ли банк поднять ставку по кредиту вслед за повышением ставки ЦБ РФ?

-         По действующим кредитным договорам это однозначно невозможно. Такую меру законодательно закрепили после кризиса 2008 года. Поэтому действующие заемщики останутся со своими ставками. А вот в рамках новых ипотечных сделок риск роста ставки есть.

 

-         На каком этапе банк все же может скорректировать ставку в большую сторону?

-         Банк имеет право повысить ставку и даже отказать клиенту на любом этапе до подписания кредитного договора, даже если до этого по данному клиенту было принято положительное решение. Однако если ставку все же скорректируют, впоследствии у заемщика будет возможность рефинансировать заем. Современные клиенты во время обслуживания ипотечного кредита меняют несколько банков и умеют считать свои деньги.

 

-         Насколько рискованно вообще брать ипотеку на фоне актуальных кризисных событий?

-         Разумеется, важно абсолютно трезво оценивать свои финансовые возможности, выстраивать долгосрочную стратегию и учитывать все возможные сценарии. Однако с уверенностью могу сказать: рынок ипотечного кредитования продолжит работать. Мы пережили много непростых и интересных периодов — в 2008, 2014 годах. Несмотря ни на что, люди продолжают приобретать жилье и улучшать свои жилищные условия, а с ипотекой сегодня проходит большинство сделок.


Екатерина Маклакова.png

Екатерина Маклакова,

управляющий директор по ипотечному кредитованию самарского филиала банка ВТБ (ПАО):

— Важная особенность российского рынка недвижимости — высокая доля квадратных метров в собственности на душу населения. Аренде мы предпочитаем покупку и оседлый образ жизни. Поэтому показатель обеспеченности собственным жильем в России выше, чем в странах Европы. В связи с этим мы понимаем, что спрос на недвижимость сохранится в любом случае, и оборот жилья на рынке будет только расти. Благодаря стабильным обменным сделкам, разводам, разъездам и покупке недвижимости для детей емкость рынка будет стабильно большой.

 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В историческом центре города вновь предлагают реализовать проект высотной застройки. С новым проек...
27.05
21 мая Нмаркет.ПРО провел в Самаре онлайн-конференцию «PROверка на
PROчность».

27.05
Как говорится, никогда такого не было, и вот опять. Городскую общественность взбудоражила петиция от...
27.05