Ипотека в 2019-м и ипотека в 2020-м: что есть и чего ждать?

В прошлом году рынок ипотеки был разным. В первом полугодии на спрос влияли высокие процентные ставки, однако во второй половине года началось оживление. Вслед за ЦБ РФ банки снижали ставки, а покупатели жилья реагировали повышением интереса к ипотечному кредитованию. И при этом в Самарском регионе наблюдались своя специфика и свои тренды. Как продолжит развиваться ипотечный рынок в 2020 году?

В сделках с жилой недвижимостью ипотека остается активно используемым инструментом. По статистике банка ВТБ (ПАО), на самарском рынке есть строительные проекты, в которых доля покупок с участием ипотеки достигает 80-90% от общего объема продаж. Как развивалась самарская ипотека в прошлом году и какие тенденции будут задавать векторы развития в этом году, на пресс-конференции Премии RS-AwaRdS-2019 рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию самарского филиала банка ВТБ (ПАО) Екатерина Маклакова.

---

9,5% годовых составляла средняя процентная ставка по ипотеке в конце 2019 года

---

Какой была ипотека в 2019-м?

Прошедший год скорректировал расстановку сил в кредитном секторе. Позиции всем известных игроков-лидеров (это банки с госучастием - Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк) пошатнулись. «Их долю присутствия отъели коммерческие банки, которые агрессивно вошли на рынок за счет демпинга процентных ставок. В прошлом году они зачастую входили в сделки на пределе прибыльности по ставкам», - комментирует Екатерина Маклакова.

А в строительном секторе наибольшее влияние оказало проектное финансирование и переход застройщиков на эскроу-счета. «В разных регионах доля объектов с продажей недвижимости по модели эскроу-счетов различается. Самарская область занимает лидирующую позицию по количеству таких сделок и по объему кредитования застройщиков в банке ВТБ наш регион также в числе лидеров», - отметила Екатерина Маклакова.

Еще одним важным общерыночным фактором, оказавшим влияние на ипотечный сектор, стала коррекция стоимости квадратного метра жилья. «В среднем по рынку, цены на новостройки во втором полугодии выросли», - подчеркивает эксперт.

И, наконец, свое влияние на рынок ипотеки оказали снижение ключевой ставки ЦБ РФ и появление новых мер господдержки для тех, кто покупает жилье в кредит. «Меры господдержки, которые вступили в силу в 2019 году и еще будут влиять на рынок, я бы назвала беспрецедентными», - говорит Екатерина Маклакова.

Как в целом изменился рынок ипотеки за прошедший год? «Емкость рынка в Самаре за 2019 год сократилась на 12%, по сравнению с 2018 годом. При этом в целом по стране рынок просел на 6%. Мы понимаем, что разница в сокращении объемов кредитования между регионом и всей страной — в два раза, Самара объективно показала более плохой результат», - резюмировала Екатерина Маклакова.

Какой будет ипотека в 2020-м?

В нынешнем году ситуация на рынке ипотечного кредитования опять изменится. Более того, она уже меняется. Не дожидаясь корректировки ключевой ставки, некоторые коммерческие банки на второй неделе марта 2020-го уже подняли ставки по ипотеке, причем не на этапе одобрения кредита, а уже на этапе выхода на сделку.

На момент проведения пресс-конференции Премии RS-AwaRdS-2019 игроки кредитного сектора ожидали действий со стороны Центробанка. На заседании ЦБ РФ 20 марта ключевую ставку оставили на прежнем уровне - 6%. Однако, несмотря на это решение, некоторые банки все же начали повышать ставки по своим ипотечным продуктам. Например, «Абсолют Банк» повысил ставки на 1 процентный пункт (до 11%) по кредитам на «первичку» и до 10,75% по ипотеке на вторичное жилье. Банк «Открытие» также отреагировал повышением ставок по жилищным займам на 1,5%. Некоторые банки, включая крупных игроков, пока заняли выжидательную позицию и на момент подготовки этого текста повышением не отреагировали.

При этом Екатерина Маклакова подчеркнула, что именно крупные банки обладают наибольшим пределом прочности в кризисных условиях. «В 2014-2015 годах ключевая ставка ЦБ РФ также колебалась, - напоминает эксперт. - В ноябре-декабре 2014 года люди записывались на ипотечные сделки за месяц, в банковских офисах были расписаны каждые полчаса. А причиной такой ситуации стал отказ коммерческих банков в кредите. В тот период банк ВТБ принял убыточное для себя политическое решение и при ставке ЦБ в 16% кредитовал под 15,95%. Потом ставка «отскочила» вверх, банк остался в плюсе, и клиенты рефинансировали свои кредиты. Но на этапе патовой ситуации, когда сделки с жильем подвисли на середине, мы смогли поддержать заемщиков и все же довести их до финала».

Как потенциальные заемщики реагируют на нестабильную ситуацию в кредитном секторе сегодня? Екатерина Маклакова отметила, что в первой половине марта банк фиксировал повышенный спрос на ипотеку. «Значительную часть этих заемщиков составили клиенты с рефинансированием, которые понимали, что им важно успеть получить кредит по более низкой ставке — 8,3-8,5%. В том числе мы видели приток заемщиков, которым было нужно завершить начатые сделки, особенно в длинных обменных цепочках».

Как будет развиваться спрос на ипотеку в дальнейшем, особенно с условием новых экономических реалий, — прогнозировать сложно. «Повышенный интерес к недвижимости может быть вызван нежеланием оставаться с наличностью на руках или на счетах, - говорит Екатерина Маклакова. - Людям спокойнее, когда деньги хранятся в квадратных метрах». Однако есть и противоположный тренд. Очевидно, что повышение процентной ставки всегда снижает доступность кредитования. «Ставка непосредственно влияет на сумму кредита, которую банк может одобрить заемщику. Клиенты с предельным соотношением размера зарплаты и доступного кредита, попадают в зону риска», - подчеркнула Екатерина Маклакова.

Как государство может помочь ипотечным заемщикам?

Меры господдержки меняют рынок ипотечного кредитования неравномерно, но отчетливо. На какую помощь от государства могут рассчитывать современные заемщики? «Одна из программ — это «детская ипотека» со ставкой 6%, а в банке ВТБ 5% за счет досубсидирования, - напомнила Екатерина Маклакова. - Это программа для семей, в которых начиная с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, и ее действие распространяется на новостройки. Важно понимать, что большого объема сделок по этой программе быть не может — так, в структуре объемов выдачи ипотеки в ВТБ такие кредиты занимают всего 5%. Квартира в строящемся доме, которую еще предстоит дождаться, а потом отремонтировать — не самый востребованный формат для семьи с маленьким ребенком. И, тем не менее, продукт набирает обороты по мере того, как растет число потенциальных участников этой программы».

По сравнению с «детской ипотекой», маткапитал как инструмент для покупки в ипотеку используется куда чаще. Особенно возрастет роль этой субсидии в связи с тем, что получить выплату теперь можно уже за первого ребенка, к тому же в увеличенном объеме (более 600 тысяч рублей). «Материнский капитал однозначно станет хорошим драйвером развития ипотеки в 2020 году, потому что клиентов, которые потенциально смогут его использовать, на рынке много», - отметила Екатерина Маклакова.

Среди других мер господдержки в секторе жилищного кредитования - «отцовский капитал» как выплата для погашения уже существующего ипотечного кредита. Рассчитывать на эту субсидию можно после рождения третьего ребенка.

Еще один новый инструмент, который возник с целью развития ипотеки на конкретной территории, - это дальневосточная ипотека под 2% годовых. «Эта программа распространяется и на готовое жилье, а ее цель — удержание работоспособного населения в регионе, - пояснила Екатерина Маклакова. - Местный рынок недвижимости отреагировал на такое субсидирование интересно: аналитики уже фиксируют повышение стоимости квадратного метра за счет более доступной ипотеки».

Сегодня среди участников рынка жилой недвижимости Самары есть те, кто может получить сразу несколько государственных выплат и существенно улучшить условия своего входа в процесс кредитования. Очевидно, что такие покупатели займут активную позицию в процессе улучшения своих жилищных условий. 

---

Триактуальных вопроса об ипотеке

Заемщикам со стажем, которые несколько раз прошли через рефинансирование, эти вопросы могут показаться наивными. Однако для всех, кто недавно оформил жилищный кредит и теперь ждет, что же будет дальше, а также тех, кто так и остановился на этапе планирования ипотеки, эта информация будет полезной (и успокаивающей). Екатерина Маклакова ответила на три дополнительных вопроса об ипотеке.

 

-         Может ли банк поднять ставку по кредиту вслед за повышением ставки ЦБ РФ?

-         По действующим кредитным договорам это однозначно невозможно. Такую меру законодательно закрепили после кризиса 2008 года. Поэтому действующие заемщики останутся со своими ставками. А вот в рамках новых ипотечных сделок риск роста ставки есть.

 

-         На каком этапе банк все же может скорректировать ставку в большую сторону?

-         Банк имеет право повысить ставку и даже отказать клиенту на любом этапе до подписания кредитного договора, даже если до этого по данному клиенту было принято положительное решение. Однако если ставку все же скорректируют, впоследствии у заемщика будет возможность рефинансировать заем. Современные клиенты во время обслуживания ипотечного кредита меняют несколько банков и умеют считать свои деньги.

 

-         Насколько рискованно вообще брать ипотеку на фоне актуальных кризисных событий?

-         Разумеется, важно абсолютно трезво оценивать свои финансовые возможности, выстраивать долгосрочную стратегию и учитывать все возможные сценарии. Однако с уверенностью могу сказать: рынок ипотечного кредитования продолжит работать. Мы пережили много непростых и интересных периодов — в 2008, 2014 годах. Несмотря ни на что, люди продолжают приобретать жилье и улучшать свои жилищные условия, а с ипотекой сегодня проходит большинство сделок.

---

Екатерина Маклакова,

управляющий директор по ипотечному кредитованию самарского филиала банка ВТБ (ПАО):

— Важная особенность российского рынка недвижимости — высокая доля квадратных метров в собственности на душу населения. Аренде мы предпочитаем покупку и оседлый образ жизни. Поэтому показатель обеспеченности собственным жильем в России выше, чем в странах Европы. В связи с этим мы понимаем, что спрос на недвижимость сохранится в любом случае, и оборот жилья на рынке будет только расти. Благодаря стабильным обменным сделкам, разводам, разъездам и покупке недвижимости для детей емкость рынка будет стабильно большой.