Что происходит с ценами на новостройки в Самаре?

Нестабильность - вот, пожалуй, главная характеристика цен на рынке новостроек Самары за последние месяцы. По крайней мере, именно таким сегмент «первички» выглядит для среднестатистического горожанина. Пытаемся разобраться в аналитических данных разных сайтов-агрегаторов, которые подчас противоречат друг другу. 

Цены растут или падают: такая разная аналитика

Как ведут себя цены на первичном рынке жилья? Получить эту информацию будущий покупатель недвижимости может из официальных данных статистики, а может - из аналитического обзора практически любого сайта-агрегатора объявлений о продаже недвижимости. И разница в предлагаемой информации подчас может удивить.

Недавно в информационном поле появились диаметрально разные исследования. Так, аналитики портала «Мир квартир» на конец прошлого года зафиксировали для Самары среднерыночную цену на уровне 53884 руб./кв. м. По этой статистике за год прирост стоимости составил 16%. Для сравнения, в Казани за 2019 год цены на новостройки, по данным аналитического исследования, выросли на 14,4%, в Уфе - на 9,2%, в Пензе - на 12,4%, в Ульяновске - на 6,5%, а в Тольятти - всего на 5%.

Больше, чем в Самаре, цены на новостройки выросли в Магнитогорске (+23,5%), Астрахани (+21,2%), Иркутске (+21,1%), Краснодаре (+20,9%), Хабаровске (+18,8%), Нижнем Тагиле (+18,7%), Туле (+17,9%), Сочи (+17,1%), Воронеже (+16,6%) и Ставрополе (+16,2%).

Общая статистика такова: из 70 исследованных городов цена квадратного метра подорожала в 64, а в 6 городах стоимость незначительно снизилась. Среднее значение роста стоимости за год по всем проанализированным регионам составило 8,7%.

Можно сделать вывод: цены на самарские новостройки в 2019-м выросли почти вдвое больше, чем в среднем по другим регионам. Интересные результаты, к тому же касаются они сегмента массового жилья: предложения из премиального сегмента аналитики в расчёт не брали.

А вот результаты рыночного исследования ЦИАН по отношению к нашему городу оказались иными. По итогам третьего квартала 2019 года, динамика цен на новостройки в Самаре составила +8%. В количественном отношении средние цены за месяц тогда выросли с отметки 42,6 тыс. руб./кв. м (в августе 2019 года) до отметки 46,1 тыс. руб./кв. м (в сентябре 2019 года). «Повышение цен произошло в городах с низкой ценовой базой», - отметили аналитики, включая в этот круг и Самару.

Однако годовая динамика, по данным исследования, не оказалась столь радужной. За год, с сентября 2018-го по сентябрь 2019-го, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Самары снизилась на 11%! И это абсолютный рекорд в ценовом падении среди всех проанализированных городов. Согласно этой статистике, Казань показала положительную ценовую динамику (+26%), немного от неё отстаёт Уфа (+22%), заметно отстаёт, но остаётся в положительном тренде Нижний Новгород (+7%). Отрицательная динамика, например, у Волгограда, но там годовое падение цены составляет всего -1%. На этом фоне наш город выглядит абсолютным ценовым аутсайдером.

Возникает вопрос: возможно, такая разная интерпретация рыночных процессов появляется из-за несовершенства мониторинговой системы? Или она связана с чисто рыночными факторами, когда в один период в структуре предложения преобладают более доступные варианты (например, небольшие метражи в составе новых проектов)? Так или иначе, в результате страдает потенциальный покупатель, ведь на основании противоречивой статистики ему сформировать собственную точку зрения и принять решение о покупке. Новостройки в Самаре дешевеют и пора покупать? Или цены уже начали расти, и в ближайшие месяцы этот процесс будет набирать обороты? У покупателя нет объективного инструмента, чтобы замерить состояние рынка.

Конечно, можно предположить, что массовый покупатель мало интересуется динамическими процессами, происходящими на рынке жилья. На сколько процентов снизилась или повысилась средняя стоимость - это важно для профессионалов, не правда ли? Да, безусловно, но вместе с тем одними из самых популярных вариантов поисковых запросов в сфере недвижимости среди горожан являются «цены на квартиры в Самаре» или «жилой комплекс … стоимость квартир». Массовый покупатель по-прежнему выбирает жильё, не исходя из качественных характеристик или объектов инфраструктуры в шаговой доступности. Стоимость предложения и ее динамика в краткосрочном периоде - вот что влияет на принятие решения о покупке.

Цены в пятилетней динамике

Если расширить перспективу обзора и посмотреть, как вели себя цены на новостройки в течение последних 5-6 лет, то динамика будет положительной. По статистике федерального портала «Мир квартир», с 2014 по 2019 год в крупных городах средняя стоимость 1 квадратного метра жилья выросла на 38,6%. В числе основных причин подорожания эксперты называют увеличение себестоимости строительства и переход отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета.

Эту тенденцию подтверждают и аналитики «Авито Недвижимость», однако они фиксируют более медленные темпы роста. Так, за январь 2020 года стоимость 1 квадратного метра жилья в крупных городах увеличилась в среднем на 0,3%. Эту коррекцию можно было бы не считать за рост, но выбранный период анализа слишком мал, чтобы делать далеко идущие выводы, а положительная динамика все же есть.

А что со спросом?

По данным регионального Управления Росреестра, показатель продаж новостроек физлицам за три квартала прошлого года снизился на 30%. В этот период в Самарской области заключили 7,3 тысячи договоров с покупателями строящегося жилья.

При этом показательно, что уровень продаж первичного жилья в целом по стране по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 16% - до 490 тыс. договоров долевого участия. Продажи новостроек в Москве за прошлый год почти удвоились (динамика +42%), а в Севастополе и вовсе утроились.

На этом фоне мы вновь получаем реалию, характерную для самарского рынка в последние годы. Потенциальный спрос на жилье в городе не растёт, и причиной тому не только платёжеспособность, но и качественное однообразие предложения. Именно по второй причине не реализуется потенциальный отложенный спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса. Вполне вероятно, что векторы движения цен являются разнонаправленными в том числе потому, что кривая покупательского спроса не выравнивается в сторону положительной динамики.