Выйти из зоны комфорта

Современное жильё комфорт-класса - какое оно? Очень разное - и по форме, и по содержанию. Одни девелоперы снабжают строительные проекты такого типа минимальным набором качественных характеристик, другие разбавляют этот суровый минимум опциями и нестандартными решениями. В самой размытости понятия «комфорт-класс» сегодня кроются и проблемы, и возможности.

Где граница между экономом и комфортом?

К типовому жилью эконом-класса вопросов почти никогда не возникает. А если и возникают, то универсальным ответом на все будет «это же эконом!». Принадлежность к эконом-классу оправдывает примитивные планировочные решения, экономию на материалах и технологиях строительства, небрежное отношение к местам общего пользования и многое другое. Цена, более доступная относительно других предложений, искупает все.

Когда же речь заходит о комфорт-классе, покупатель чаще хочет получить нечто большее, чем доступные метры. Ведь это же «комфорт», то есть на ступень выше. Покупательская логика проста: я плачу немного больше, чем стоит эконом-класс, потому и получить хочу нечто большее. Однако на практике часто бывает сложно вычленить конкретные отличия между эконом- и комфорт-классом жилья.

В принятой типологии многоквартирного жилья эти отличия делятся на отсекающие (или базовые) и факультативные. Эконом-класс и комфорт-класс вместе образуют жильё для массового покупателя, но отличаются по ряду характеристик. Кстати, сам термин «комфорт-класс» стал активно использоваться с 2008-2009 гг. В период экономического кризиса важно было попытаться оживить рынок и стимулировать покупательский интерес. Так и появились первые проекты комфорт-класса, которые сочетали доступную стоимость и планировочные решения, которые были ближе к «бизнесу», чем к «эконому». По крайней мере, изначально идеологически было именно так.

Типологические отличия жилья эконом- и комфорт-класса

Исторически термины «эконом-класс» и «комфорт-класс» применительно к жилой недвижимости отсутствуют в каких-либо нормативно-правовых документах и, строго говоря, не являются строительными терминами. В конце 2012 года Совет Российской Гильдии риэлторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства утвердили единую классификацию новостроек по потребительским качествам и закрепило эти термины за разными типами жилья.  

Комфортное окружающее пространство - какое оно?

Получается так, что к комфорт-классу могут относиться очень разные проекты. И если параметры комфортной жилой площади ещё можно как-то прописать и измерить, то с местами общего пользования все сложнее. Тавтологии не избежать: во дворе дома комфорт-класса должно быть комфортно. Здесь собственники жилья уже хотят рассчитывать на какую-то концептуальную организацию придомового пространства.

Как организован двор в большинстве современных объектов высотного типового жилья? Парковка для автомобилей - на любой свободной асфальтированной (и не только) площади, типовая детская площадка (не всегда), несколько лавочек по периметру двора, озеленение разной степени ухоженности. Уютно ли находиться в таком дворе? Проводить в нем время с маленьким ребёнком или будучи пожилым человеком? Об этом лучше спросить самих жильцов, и ответы будут очень неоднозначными.

При этом все чаще современные урбанисты и архитекторы идеалом придомового пространства называют дворы «хрущевок» и «сталинок», где все друг друга знают и где существует сознательное отношение к общему пространству. Более того, во многих таких дворах существуют реальные общности и кондоминиумы - типовым новостройкам, где почти никто друг друга не знает, до такого социального единения далеко. Комфортная среда обитания предполагает создание сообществ, состоящих из знакомых людей или людей со схожими интересами и взглядами. Такие взаимоотношения важны не только с точки зрения социального этикета, но и с позиции безопасности проживания. Ведь двор, в котором соседи знают друг друга и доверяют друг другу, автоматически становится безопасным пространством - в том числе для детей. Конечно, в подавляющем большинстве современных типовых новостроек этого нет. Насколько они комфортны с такой точки зрения? Да и вообще, возможно ли в 25-этажном жилом комплексе, состоящем из нескольких секций, добиться такого эффекта?

Отсутствие чётких стандартов - это и тормоз, и катализатор

Очевидно, что по многим базовым критериям жильё эконом-класса граничит с классом «комфорт». А если ещё учесть, что сами критерии не жёсткие, получим фактическую свободу в позиционировании. На практике так и получается: одни девелоперы берут от комфорт-класса минимум, другие - максимум. Безусловно, для покупателей привлекательнее второй подход. Потому и строительные проекты, в которых застройщики делают чуть больше, чем от них ожидали, и чуть качественнее, чем все привыкли, пользуются заметным спросом.

Сравнить подходы разных девелоперов к проектам типовой жилой застройки можно на практике. Для этого вспомним, как распределились места в номинации «Золотой стандарт» в первой Премии в сфере строительства и недвижимости «RS-Awards-2018». Напомним, эта номинация оказалась самой обширной по числу претендентов, а бороться за победу могли жилые комплексы эконом- и комфорт-класса, введённые в эксплуатацию в 2017-2018 годах. Тогда, в марте 2019 года, на момент окончания экспертного и народного голосования исход номинантской борьбы оказался очень интересным и для многих неожиданным. Профессиональное жюри присудило победу новокуйбышевскому жилому комплексу «Кленовый». Горожане и жители региона выбрали куда более знакомый самарцам жилой комплекс «Желябово.РФ». Таким образом, оба этих проекта вполне можно считать эталонами современного типового жилья комфорт-класса. Присмотримся к ним поближе и проанализируем по параметрам, которые определяют комфорт проживания. Сразу хотим обратить внимание: речь идёт не о сравнении двух жилых комплексов между собой, а о стремлении выяснить, какие параметры жилья комфорт-класса учтены в двух конкретных проектах, ставших лидерами экспертного и народного мнений в рамках региональной Премии в сфере строительства и недвижимости.

Какой комфорт-класс выбирают жители региона и эксперты?

Именно отсутствие чётких критериев жилья комфорт-класса даёт девелоперам возможность хоть немного, хоть в каких-то параметрах выходить за границы рыночных ожиданий, за границы привычного минимума решений по проектированию, строительству и благоустройству. Дальновидные застройщики определенно могут использовать эту ситуацию как возможность предложить рынку и покупателям новое прочтение комфорт-класса, в котором этого самого комфорта будет больше.

14 ГОСТов определяют требования к детским площадкам на придомовых территориях. В них указаны требования к материалам, прочности элементов, конструкциям, которые должны препятствовать застреванию и травмированию. В идеале проект детской площадки возле многоквартирного дома должен соответствовать этим стандартам. 

Если придомовая территория не является автономной и огороженной изначально, не стоит пытаться огородить участок самостоятельно и установить шлагбаум «для своих». Это будет считаться самозахватом, а среди последствий будет не только общение с представителями правоохранительных органов, но и штраф, размер которого сложно предсказать. На практике он составляет от пяти тысяч рублей до суммы в разы больше - в зависимости от кадастровой стоимости огороженного участка.