Застройщики и банки – партнеры или союзники поневоле?

До перехода на модель проектного финансирования застройщиков остается меньше двух месяцев, а после этого для многих участников строительного сектора рынок уже никогда не будет прежним. Для многих, но не для всех: целый ряд застройщиков во всех регионах получат возможность завершить свои проекты, заключая с дольщиками привычные договоры долевого участия. Как сейчас строится диалог между застройщиками и Минстроем и как к этому взаимодействию подключаются банки?

Цель: войти в июль без потрясений и кризисов

Важная цель для всей строительной отрасли и, в частности, для федерального Минстроя как для регулятора рыночных процессов, - не допустить потрясений на рынке жилищного строительства с 1 июля 2019 года. Об этом много и подробно говорили на организованной ПАО «Сбербанк» конференции «Время изменений», которая собрала в конференц-зале отеля Lotte застройщиков из разных регионов. В панельных дискуссиях и обсуждениях приняли участие представители строительных компаний из Владивостока, Красноярска, Ханты-Мансийска, Санкт-Петербурга, Пензы, Уфы – это неполный перечень тех, кто в процессе общения задавал вопросы и адресовал представителям Минстроя и банковского сообщества свои актуальные проблемы. Присутствовали и также отметились в роли задающих острые вопросы представители самарского строительного сообщества.

Открыл обсуждение министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев. В режиме видеосвязи он рассказал об актуальных поправках, которые готовятся в дополнение к новой редакции закона, регулирующего строительную деятельность. Отдельно он остановился на судьбе строительных проектов, которые к моменту перехода на проектное финансирование 1 июля будут находиться в состоянии частичной готовности. «Мы постарались максимально гибко подойти к критериям оценки, чтобы не допустить остановки проектов, - заявил глава федерального Минстроя. - Основным показателем станет готовность этих проектов. И, стоит отметить, что сама по себе готовность в 30% - уже значимый показатель серьезных намерений застройщика. Сейчас эти критерии оценки фактически готовы, и вряд ли в будущем они претерпят изменения. 

Какие застройщики успеют впрыгнуть в последний вагон?

Более подробно о критериях оценки строительных проектов рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, посетивший дискуссию лично и ответивший на многие вопросы застройщиков в зале. Итак, строительной компании позволят завершить проект по стандартной схеме с ДДУ и без проектного финансирования, если к 1 июля 2019 года его степень готовности составит 30%. «Эта 30%-я готовность будет складываться из двух показателей, - объяснил Никита Стасишин. - Первый – это физический объем выполненных работ. Он будет отражен в накопительной ведомости, которую застройщики сдают в контролирующий орган в соответствии с проектной декларацией. Также в степень строительной готовности можно будет включить все финансовые затраты, которые застройщик понес по проекту. Это могут быть затраты, связанные с покупкой земли, с финансированием инженерной инфраструктуры и со всеми социальными, транспортными объектами, которые находятся внутри площадки. А второй показатель – это количество зарегистрированных ДДУ, оно должно составлять 10% от общего объема в соответствии с проектной декларацией по состоянию на тот момент, когда застройщик подает в контролирующие органы документы, подтверждая свою строительную готовность».

Важно, что соотношение готовности 30% к 10% актуально для проектов точечной жилищной застройки. В проектах комплексного освоения территорий показатели готовности будут иными. Специфика этих проектов в том, что у девелопера есть обязательства перед региональной и муниципальной властью по финансированию социальной инфраструктуры на осваиваемой территории. к тому же горизонт освоения таких проектов, как правило, составляет несколько лет, а то и десятилетий. «Многие девелоперы таких проектов приходят к заработку лишь в финале, а на этапе котлована часто реализуют квадратные метры по себестоимости, разгоняя стройку. Для таких проектов за точку отсчета для стандартной схемы финансирования мы примем степень готовности в 15% и объем зарегистрированных ДДУ в 10%», - рассказал Никита Стасишин.

Наконец, для застройщиков, которые завершают проблемные объекты, будут свои нормативные показатели. Такие проекты смогут продолжать реализацию без проектного финансирования и эскроу-счетов, если к 1 июля степень их готовности будет составлять 6%, а объем зарегистрированных договоров долевого участия также 10%. «Мы понимаем, что такие показатели необходимы, ведь застройщики финансируют эти объекты, по сути, из собственной прибыли, а не из средств дольщиков, которые они привлекают к другим своим проектам», - объяснил замминистра.

Как застройщики смогут подтвердить степень готовности своих проектов, чтобы сохранить возможность достройки по старым правилам? И где гарантия, что этот механизм оценки будет объективным и единым для всех? На конференции Никита Стасишин подробно объяснил, как будет происходить этот процесс. «Механизм будет похож на ежеквартальную отчетность для контролирующих органов, когда оцениваются финансовые и физические показатели проекта. Если по итогам первого квартала 2019 года степень строительной готовности проекта уже составила 30% и больше, то понятно, что этот рубеж 1 июля он пройдет автоматически. Останется показать финансовую отчетность и дальше спокойно работать по ДДУ».

Регионам предоставлено право в течение мая определить ГИСН в качестве органа, определяющего строительную готовность объекта. Если такого решения не будет принято, заключение о строительной готовности будут подготавливаться кадастровыми инженерами. Отчитываться все застройщики будут по единой форме, чтобы избежать неоднозначных трактований. Форму обещают тоже в мае.

До 1 июля у застройщиков есть время, чтобы подтянуть готовность проекта и попасть под Постановление правительства, - резюмировал Владимир Якушев. – При этом один и тот же застройщик может параллельно реализовать проект с участием ДДУ в рамках Постановления и по модели проектного финансирования. По критериям будут оценивать не застройщика, а каждый его проект».

Готовы ли застройщики к диалогу с банками?

А сами застройщики начали предпринимать активные действия на пути к переходу на новую модель финансирования строительства при условии, что до 1 июля остается уже меньше двух месяцев? Представители министерства и банковского сообщества на конференции в Самаре высказали опасение, что участники строительного сектора готовы не до конца. «Совещания, которые мы проводили на территории многих субъектов РФ, показали, что мы недооцениваем ситуацию. Далеко не все застройщики сегодня обратились в банковские учреждения за проектным финансированием. Работа банков тоже пока не в активной фазе по привлечению строительных компаний», - поделился Владимир Якушев. 

Представители банковской сферы, со своей стороны, тоже не наблюдают повального интереса застройщиков к кредитным продуктам и проектному финансированию в целом. «По нашим данным, на начало 2019 года в стране работало 5736 строительных компаний. И только 587 застройщиков из этого числа хотя бы один раз воспользовались проектным финансированием. То есть 90% отрасли не имеет опыта взаимодействия с банками по этой модели, - поделился статистикой заместитель председателя правления ПАО «Сбербанк», руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Анатолий Попов. – При этом в числе этих 10% - лидеры отрасли, компании, которые регулярно вводят в эксплуатацию более 300 тысяч квадратных метров жилья. В той или иной степени они участвуют в механизме проектного финансирования, работают с командами, которые умеют готовить документы и понимают требования банков. И главное – делают это успешно».

Основное отличие банковского финансирования от финансирования с помощью продаж дольщикам, по словам спикера, состоит в устойчивости денежных потоков. «Фактор сезонности, изменение экономической ситуации и влияние макроэкономических показателей могут привести к тому, что застройщику придется продавать квадратные метры по себестоимости и ниже, а это в конечном итоге часто заканчивается проблемами с дольщиками».

По статистике «Сбербанка», к середине апреля от застройщиков со всех регионов поступило всего 140 заявок на проектное финансирование. Это немного. То есть повального спроса на кредитный продукт от одного из крупных банков пока нет. «Банк первым в стране осуществил проектное финансирование по счетам эскроу, а в марте даже раскрыли счет по одному из строительных проектов в Воронеже. Также отрабатываем механизм по смешанной схеме, когда сначала финансирование велось по договорам долевого участия, а потом застройщик перешел на проектное финансирование и эскроу-счета», - рассказал Анатолий Попов.

Судя по всему, банки пока готовы к взаимодействию с застройщиками больше, чем застройщики к диалогу с банками. Во время обсуждения спикеры интересовались у аудитории, состоящей преимущественно из представителей строительных компаний: многие ли из них уже пробуют работать с банками по проектному финансированию или хотя бы готовят заявку для рассмотрения. В ответ на этот вопрос вверх поднялось буквально несколько рук.

На практике взаимодействие застройщика и банка будет выглядеть так. Заявку на проектное финансирование банк будет рассматривать 45 дней. Еще три дня отводится на отказ: как правило, за этот период банк выдвинет дополнительные требования, чтобы позволить застройщику этого отказа избежать. И еще один важный момент: если заявку на проектное финансирование в результате все же отклонят, то застройщику сообщат о причинах отказа. «Банк выступает партнером застройщика на всех этапах – от разработки проектной документации до ввода объекта в эксплуатацию. Для нас очень важную роль играет анализ проекта, поскольку всем хочется видеть экономические эффективные проекты», - резюмировал Анатолий Попов.

• 2 трлн рублей – финансовый портфель «Сбербанка»

• 13% от этого числа - текущий объем кредитования жилого строительства

• 1,5 трлн рублей – рассчитывает выдавать застройщикам «Сбербанк» в рамках проектного финансирования

А как у нас?

По данным областного минстроя на середину апреля 2019 года, в Самарской области зарегистрировано 259 выданных разрешений на строительство. Эти документы в ведомстве структурировали и разбили на четыре группы:

1. Объекты, у которых есть все шансы получить проектное финансирование банков (112)
2. Объекты, которые попадают под установленные федеральным Минстроем критерии и могут быть достроены по старым правилам (88)
3. Объекты, по которым выданы разрешения на строительство, но застройщики пока не приступали к работе (32)
4. Объекты в группе риска, которые не попадают под критерии достройки по старым правилам и одновременно могут столкнуться со сложностями при получении проектного финансирования (27).

Губернатор Самарской области Дмитрий Азаров подчеркнул, что по объектам из четвертой группы все решения будут приниматься в ручном режиме и они находятся на особом контроле. А чуть позже Никита Стасишин в своей реплике высказал опасение и по 32-м объектам из третьей группы. Ведь если сейчас эти проекты существуют только на бумаге, но фактически освоение площадок не стартовало, то к началу июля застройщикам едва ли удастся выйти на необходимые 30% готовности. А если они планируют претендовать на проектное финансирование, то подготовку документов следует начинать уже сейчас. В противном случае объекты из этой группы тоже попадают в число потенциально проблемных и могут столкнуться с проблемой финансирования, а значит, и с нарушениями темпов строительных работ.

В панельных дискуссиях свои вопросы представителям Минстроя и специалистам из банковского сектора задавали застройщики из разных регионов страны, специально приехавшие на обсуждение. Самарские застройщики свою позицию в дискуссии тоже обозначали, но в основном в формате отдельных реплик и озвученных проблем. В одной из панельных дискуссий участие принимал председатель совета директоров «Корпорации Кошелев», председатель комитета по строительству Самарской Губернской Думы Владимир Кошелев. Актуальные вопросы из зала задали генеральный директор строительной компании «Новое Время» Дмитрий Виноградов, президент ассоциации «Версиво» Алексей Долматов, представитель девелоперской компании «Древо».

Зашел разговор и о качестве современных строительных проектов. Никита Стасишин четко озвучил позицию Минстроя по вопросу соотношения цены и качества первичной недвижимости. «Если социальная инфраструктура не будет строиться параллельно с жильем, никакого спроса на недвижимость не будет. Поэтому хочу обратиться к застройщикам: меняйте качество строительства и переходите на новые стандарты развития территории. Если вы будете строить качественно и по-новому, это и будет вашим конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя».

Будем надеяться, что наши девелоперы мобилизуют свои финансовые, организационные, креативные ресурсы и окажутся на высоте в новых условиях работы строительного рынка. Также уповаем, что процесс перехода на новые правила игры, особенно квалификация строек на предмет сохранения возможности принимать средства населения по ДДУ без открытия счетов эскроу, не будет использован для передела инвестиционно-строительного рынка Самарской области. Будем внимательно следить и информировать наших читателей.