Это не та квартира!
Что делать, если по ДДУ покупаешь одну квартиру, а потом приходит новый застройщик и предлагает жильё большей площади и на другом этаже? Разбираемся в правовых тонкостях взаимодействия с застройщиком в этом вопросе.
Покупала одну квартиру - предлагают другую
«Я купила квартиру по договору долевого участия, - рассказывает жительница Самары Ирина Панова. - Спустя несколько месяцев на стройке начались проблемы. Впоследствии застройщик признал себя банкротом, наш будущий дом получил статус проблемного объекта. Однако ситуация разрешилась: пришёл новый застройщик, который взял на себя обязательство достроить дом».
«На этом этапе начались новые сложности, - продолжает Ирина. - Представители компании-застройщика предложили мне заключить договор на квартиру, площадь которой на 2 кв. м больше, чем была по договору с застройщиком-банкротом. Новый застройщик видоизменил проект, и предложил мне приобрести новое жильё с доплатой, ведь эта квартира по документам будет больше прежней. Кроме того, в первоначальном ДДУ у меня была указана квартира на 14-м этаже. Теперь же мне предлагают купить жильё на 1-м этаже над входом на технический этаж. Как обманутый дольщик я состояла в реестре Минстроя. Что в этом случае остаётся делать? Соглашаться ли на новые условия или требовать квартиру с изначально установленными параметрами?»
Субъективно: желания дольщика справедливы
По-человечески позиция дольщика понятна. Выбирая жильё в строящемся доме, человек все же покупает не гипотетические квадратные метры. Ему важны этаж, планировка, вид из окна и, конечно, общая площадь. Поэтому когда вдруг реальность заметно расходится с ожиданием, возникает вопрос «Что делать?». Все же квартира на 1-м этаже и квартира на 14-м этаже, отличающиеся на 2 квадратных метра, - это похожие, но не одинаковые объекты недвижимости. Особенно если высокий этаж был принципиален, а сиюминутной возможности доплатить за «перевес» метража нет. Какую стратегию можно и нужно выбрать в этой ситуации?
Что можно ждать от застройщика
В первую очередь, обратимся к юридической теории. Если застройщик объявлен банкротом, то права дольщиков могут быть удовлетворены несколькими способами:
-
Дольщик может получить страховую выплату. Деньги платит страховая компания, в которой застройщик застраховал свою ответственность за неисполнение обязательств по передаче жилого помещения.
-
Дольщик может получить выплату от банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
-
Застройщик может передать права на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений дольщиков преобразовываются в денежные требования, а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им достроенного жилья.
-
Застройщик может возмездно передать своё имущество (в том числе имущественные права) и обязательства иному застройщику (приобретателю). В свою очередь, этот застройщик исполнит за банкрота полученные от него обязательства перед дольщиками.
-
Жилье может быть достроено и передано дольщикам в собственность. Этот вариант возможен, если в процессе производства по делу о банкротстве застройщика работы на площадке все же удастся завершить, а также получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Денис Герасимов,
партнер юридической фирмы RBL:
«Предполагаю, что в данном случае мы имеем 4-й вариант, - говорит партнёр юридической компании RBL Денис Герасимов. – Правда, не совсем понятно, зачем потребовалось заключать новый договор. Могу предположить, что в данном случае был пересмотрен проект по первоначальному дому и была увеличена этажность дома. Таким образом, на площадке возводится как бы новый дом. В этом случае новый застройщик должен получить согласие всех дольщиков на изменение проекта и перезаключить с ними договоры долевого участия. Но это исключительно переговорный процесс, и, стало быть, дольщики могут отказаться от перезаключения договоров».
Таким образом, соглашаться или нет на новую квартиру от нового застройщика - дело в данном случае добровольное. В случае отказа у пришедшего на площадку девелопера останется ещё несколько вариантов, как удовлетворить права дольщика.
|