Юрий Головлев: «Сектору доступного жилья нужны новые проектные и архитектурные решения»

О принципиальных отличиях в подходах к строительству в государственном и частном секторе, феномене «Кошелев-проекта» и строительных перспективах Самары редакции ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» рассказал директор по развитию корпоративного бизнеса акционерного общества «Кошелев-проект Самара» Юрий Головлев.

Государственное и частное строительство: специфика процессов

- В вашем профессиональном багаже внушительный опыт: участие в проектировании объектов при подготовке Олимпиады в Сочи, работа в Государственной Инспекции Строительного Надзора (ГИСН) в Самаре, теперь работа в крупной частной девелоперской компании «Корпорации «КОШЕЛЕВ». Где задачи интереснее?

- Вопрос неоднозначный, если учесть, что эти должности я занимал последовательно. Сейчас мне интереснее работать в частном строительном бизнесе с учетом уже накопленных знаний. При этом, безусловно, каждое из предыдущих мест работы было интересным. Решающий фактор в частной структуре - найти оптимальное соотношение между фактической стоимостью того, что мы производим, и качеством того, что мы предлагаем на рынке. Правильно выстроить эти пропорции в нашем государстве, к сожалению, может только частный бизнес.

 

- Вы практически предвосхитили следующий вопрос. Где больше заботятся о качестве и безопасности последующей эксплуатации объекта?

- Конечно, в частном бизнесе бывают перекосы, но в государственном строительном секторе они более очевидны. Срок реализации или дешевизна - это очень важные показатели при принятии решения в государственной стройке.

С другой стороны, в ГИСН очевиден уклон на безопасность несмотря на то, в какие деньги это выливается для застройщика. Безопасность - основной критерий, и неважно, каким путём застройщик ее обеспечит.

А в частном бизнесе мы порой стараемся усидеть на нескольких стульях одновременно. Зная, как работают государственные структуры, мы пытаемся найти оптимальный путь, затратив меньшее количество средств. И при этом достичь результата как с позиции безопасности, так и с точки зрения привлекательности для потребителя. Это сложно, потому что приходится учитывать многофакторность всех процессов в стройке.

 

- С одной стороны, в процессах государственного строительства участники стремятся к экономии, выбирают простые решения. Но при этом другая ветвь этой системы порой требует избыточных решений - например, по части пожарной безопасности, санитарных норм. А ведь государство, как и частный бизнес, строит для людей. Не ощущается ли нехватка структуры, представляющей интересы людей в государственном строительном секторе?

- При работе с бюджетными объектами в роли представителя налогоплательщиков выступает профильный орган власти. Проектируют объект здравоохранения - идёт работа с профильным министерством, которое диктует техническому заказчику свое представление об объекте.

 

- То есть чиновники диктуют чиновникам?

- Да. Грамотные чиновники все же включают в этот процесс представителей профессионального сообщества. Однако полноценный механизм вовлечения общества для принятия решений отсутствует. Налогоплательщики видят лишь результат на выходе.

 

- А насколько оправданно постоянное стремление к экономии при государственном строительстве? Ведь мы видим много объектов, возведённых в 60-70-х годах прошлого века, которые сегодня невозможно трансформировать во что-то современное. Да и те здания, которые государство строит сегодня, часто не выглядят объектами, которые будут современными через 30 лет. Понятно, что выбирать проверенные решения дешевле и надежнее. Прорывные решения несут в себе риск - в том числе риск растраты. Как решить эту дилемму?

- Такая дилемма действительно существует. Законодательство в строительной отрасли больше нацелено на типизацию, каталогизацию существующих проектных решений. Объекты повторного применения считаются экономически эффективными. Это фактически снимает задачу для субъекта федерации, когда есть острая необходимость в строительстве поликлиники или строительного центра. Всегда проще и быстрее построить по типовому решению. Но что будет с этим объектом через 10-30 лет – такую аналитику нынешняя система не позволяет вести.

На мой взгляд, нужно более внимательно подходить к проектированию. Хороший проектировщик будет стоить дорого, и это важно понимать.

 

- Как вы считаете, нужно ли экономить на хорошем проекте?

- Мы решаем задачи сегодняшнего дня, упуская возможность создать себе условия для развития с более долгим горизонтом планирования. На мой взгляд, необходимо пробовать новые подходы, анализировать жизненный цикл объекта - сейчас этим на государственном уровне, увы, не занимаются так активно, как хотелось бы. Подчас проектные решения упрощают настолько, что в итоге это приводит к удорожанию эксплуатации объекта.

 

- А можете привести пример, когда более дорогое проектировочное решение впоследствии привело к более экономной эксплуатации?

- Например, при строительстве некоторых объектов в Сочи применялись современные системы энергоэффективности - солнечные батареи, дорогие, но энергоэффективные фасадные и инженерные системы. Это оказалось дороже на момент строительства, но позволило снизить эксплуатационные расходы в разы. А вот самые простые проектные решения, к сожалению, подчас не окупаются.

 

- Несмотря на жесткий контроль со всех сторон, государственная стройка остается очень чувствительной с точки зрения коррупции. В чем причины? Ведь все процессы затипизированы и зарегулированы. Но в итоге даже при строительстве типичных бесхитростных школ и больниц то и дело возникают коррупционные скандалы.

- Здесь играет свою роль субъективный фактор. К сожалению, подчас даже человек, занимающий небольшой пост, может серьёзно повлиять на финансовые потоки в проекте.

 

- То есть первая проблема – это кадровое обеспечение низового уровня в системе государственного строительства. Как эти специалисты могут повлиять на стоимость проекта?

- Это влияние может по-разному проявляться. Так, низкоквалифицированные специалисты попросту могут выбирать неэффективные решения просто потому, что не знают об альтернативах.

Другой вопрос – это контролирующие люди на местах с определенным правом принятия решений. Многие строительные работы сложно выявить при проверке - отсюда многочисленные эпизоды с завышением затрат. Риск выявления такого факта в ходе проверки небольшой, и люди идут на него.

 

- Как уйти от этой практики? Усилить контроль на всех этапах стройки?

- Все сложнее. На мой взгляд, увеличение числа проверяющих лишь будет способствовать коррупции. Я бы вернулся к истокам любого проекта - к этапу проектирования - и искал бы проблему там.

 

- То есть на стадии проектирования можно избежать каких-то непроверяемых работ?

- Да, можно снизить их количество, хотя полностью от них не уйти, конечно. На мой взгляд, решением могут стать новые схемы технологии, применение компьютерного моделирования, а не так, где на одного проверяющего появляется второй.

 

- А на внутреннюю мотивацию можно как-то повлиять? В какой модели взаимоотношений заказчика и подрядчика возникает меньше спорных ситуаций?

- Наверно, меньше спорных ситуаций будет, когда лица, участвующие в проектировании, одинаково заинтересованы в эффективности, в том числе материально. Однако этот вариант хорош для частного строительства - с государственным все сложнее с точки зрения законодательства.

 

- Сейчас получается так, что в государственной стройке нет стимула для официальной минимизации затрат? Выгоднее поставить высокую стартовую стоимость проекта. Ведь все, что удастся сэкономить от контрактной цены, останется прибылью подрядчика.

- Да, так и есть. Это понятная прибыль для подрядной организации. Но при этом механизм стимулирования со стороны государственного заказчика практически полностью отсутствует. Снижение стоимости и повышение качества строительства - это сугубо интерес подрядчика.

 

Самара и Сочи: сходства и отличия в процессах большой стройки

- Вы участвовали в процессе строительства олимпийских объектов в Сочи, затем в качестве руководителя ГИСН наблюдали за подготовкой Самары к Чемпионату мира по футболу. Какие три отличия и три сходства вы увидели в этих двух глобальных процессах?

- Начну с отличий. Первое: в Сочи мотивация ощущалась среди всех участников процесса. И не только денежная, которая, конечно, тоже была. При строительстве в Сочи было очевидно переплетение трех уровней власти: федеральной, региональной и муниципальной. Чувствовалось, что все они нацелены на результат. В Самарской же области, по крайней мере, на начальном этапе подготовки к ЧМ для меня было очевидно отсутствие интереса со стороны всех участников процесса к тому, чтобы получился общий итоговый результат. Слишком много участников, и каждый пытался, в первую очередь, соблюсти свои интересы и регламенты, не предлагая решений, как эти сложности можно оптимизировать.

 

- Судя по прогрессу последних месяцев, эта проблема сейчас решилась. Ведь в городе за последние несколько месяцев сделано больше, чем за год-полтора работы.

- Да, но в Сочи эта работа велась более планово и ритмично. Был задан темп, и он соблюдался.

Второе отличие связано с коррупционными скандалами. В Сочи, с учётом огромных объемов строительства - в разы больше, чем в Самаре - они, конечно, были. Но в Самаре эти эпизоды, к сожалению, сформировались в объемное информационное поле и оказали влияние на общественное мнение и отношение к процессу.

Наконец, третье отличие, по моему субъективному мнению, состоит в том, что Самара не использовала опыт глобального строительства в других городах (и в Сочи в том числе). В Сочи я трудился в государственной корпорации «Олимпстрой»: мы выступали заказчиками и координаторами объектов, готовили градостроительную документацию для себя и других застройщиков, контролировали все процессы. По сути, была организована профессиональная структура по подготовке к Олимпиаде. В Самаре же вся подготовка велась ресурсами нескольких различных министерств. Вероятно, сказалось все то же стремление к экономии. Специалисты - участники процесса никогда не сталкивались с такими сроками и объемами строительства. Конечно, за этап подготовки они профессионально выросли. Но многих ошибок на начальном этапе можно было избежать.

 

- А какие сходства у двух глобальных строек вы видите?

- На финальном этапе в обоих случаях начали ощущаться позитивные изменения в городе. В Сочи тоже был тяжелый период: город был весь перекопан, местные проклинали стройку. Но ощущение от результата пришло, как и в Самаре. И этот результат останется для следующих поколений: все же, если бы не Чемпионат, город бы так и стоял на месте. То же самое можно сказать о Сочи.

Ещё одно частичное сходство связано с вечной проблемой экономии. В Сочи тоже неоднократно возникали вопросы, когда можно было выбрать решение для закрытия текущего вопроса, а можно было решить вопрос на перспективу. Впрочем, там решения по поводу компромиссов принимались все же быстрее. Например, была история со строительством глубоководного выпуска в Имеретинской низменности. Там проектировались очистные сооружения для олимпийских объектов, а рядом существовала жилая застройка, которая тоже нуждалась в подобной инфраструктуре. В итоге решили заложить сразу большую трубу для всех, чтобы не возвращаться к этому вопросу спустя несколько лет. Государство тогда поддержало подорожавший проект. В Самаре таких примеров было меньше.

 

«Кошелев-проект» сегодня и завтра

- Сколько в Самаре реализуется «Кошелев-проект» - столько полярных мнений он собирает. Однако пока все спорят, покупатели голосуют рублём: покупают там жильё, коммерческую недвижимость и переезжают семьями. Как вы считаете, в чем феномен «Кошелев-проекта»?

- Наверно, он в том, что в своё время авторы проекта очень вовремя сориентировались в рынке и отозвались на массовый спрос начала 2010-х годов. Людям были нужны квартиры в быстровозводимых, простых в эксплуатации домах без элементов удорожания. Скорость и плотность застройки позволили охватить существовавший спрос населения. Как я понимаю, это был взрывной эффект.

Дальше началось развитие проекта - опять же с ориентацией на актуальный спрос. Сегодня люди хотят жить в комфортных условиях, и авторы проекта на протяжении этих лет активно вкладываются в инфраструктуру. Мы развиваем дорожную сеть совместно с властями, строим образовательные учреждения. Современным молодым семьям, которые являются основной аудиторией «Кошелев-проекта», нужно недорогое комфортное жилье, детский сад, школа и благоустроенная территория для отдыха и прогулок. Все это мы предлагаем им сегодня. Добавим к этому близость к современному торговому центру и реконструированному Московскому шоссе, которое теперь обеспечивает лучшую связь с районами города. Все эти факторы дают комбинированный эффект - в нем и заключается феномен.

 

- «Кошелев-проект» действительно отличается высокой адаптивностью. Чем жилой микрорайон сегодняшнего дня не похож на микрорайон годовалой давности?

- Мы действительно стараемся следить за меняющимся спросом. Проект растёт ввысь: в настоящее время возводятся кварталы с 5-этажными домами, бульварами, детскими площадками и лавочками. Параллельно выходит на финишную прямую экспертиза по 9-этажным домам с общими зонами благоустройства, детскими площадками, зонами для барбекю и общения.

На этом этапе реализации проекта нам важно создать комфортные условия для людей не только внутри квартиры, но и за ее пределами, внутри двора и квартала. В том числе поэтому мы увеличиваем расстояния между домами, добавляем зоны благоустройства, разрежаем плотность застройки.

Объекты социальной инфраструктуры также находятся в поле нашего постоянного внимания. Продолжается проектирование и строительство образовательных и медицинских учреждений: в этом году ожидаем старта работ по возведению поликлиники. Сегодня жители микрорайона понимают, что их окружают не только коробки домов, но и благоустроенная территория.

 

Доступное жильё сегодня и завтра

- Какими характеристиками, на ваш взгляд, должно обладать современное доступное жилье? Чего хотят покупатели?

- Требования к доступному жилью и его стандарты меняются, но сегодня сроки строительства по-прежнему играют большую роль. Людям важно, чтобы жильё возводилось быстро - потому мы не позволяем себе долгострои. К тому же задержка строительных темпов имеет негативные последствия и для девелопера: она удорожает проект.

Современные покупатели доступного жилья стали больше внимания обращать на места общего пользования, большую роль в выборе начал играть двор, состояние подъезда - такого раньше не было. При этом внутреннее содержание квартир, их планировки в сегменте доступного жилья уже по большей части отработаны. В выборе планировки и площади много субъективного. Но важно создать для покупателя благоприятные условия на входе в жильё - это полноценная тенденция в сегменте доступной жилой недвижимости.

 

- В какую сторону, по-вашему, будет развиваться жилой эконом-класс в перспективе ближайших 5-7 лет?

- Ответ на этот вопрос подразумевает участие не только застройщиков, но и государства. Думаю, что будет крепнуть связь между квартирой и местом работы. Наша общая задача - создавать максимально комфортные условия и для проживания, и для логистики горожан в их ежедневных передвижениях. Возможно, на рынке появятся жилые комплексы с большим количеством встроенно-пристроенных помещений как вариант, совмещающий жилой и офисный форматы.

Именно вопрос транспортной доступности часто является критичным при выборе места жительства. Многим людям приходится выбирать неудобное жилье, но расположенное рядом с работой. Это тяжёлый компромисс, и создание новых рабочих мест рядом с возводимыми микрорайонами может стать одним из путей его преодоления.

 

- Если все крупные девелоперы выберут эту логику развития, не приведёт ли это к децентрализации всего города и образованию на территории Самары нескольких анклавных мини-городков? Ведь целостность города сохранить тоже важно.

- Нет, целостность города смогут удержать исторический центр, объекты культурного наследия и учреждения образовательной системы - крупные вузы. Их не получится «перетянуть» в жилые районы, да и смысла в этом нет. А вот нерациональное движение людских потоков через весь город можно оптимизировать, сделав их ежедневные перемещения до места работы более эффективными.

 

- Одна из вечных девелоперских проблем: продолжать освоение окраин или двинуться вглубь города, к неэффективно используемым территориям. Какой вы видите девелоперскую активность последующих лет?

- Думаю, крупные районы, как «Кошелев-проект», продолжат своё развитие. Но и исторический центр нельзя оставлять в состоянии стагнации. Развитие параллельно с сохранением исторической составляющей должно быть.

 

- Среди современных покупателей доступного жилья есть две распространённые противоположные точки зрения. Первая - все строительные проекты в этой сфере одинаковые, планировки и проектировочные решения унифицированы. Разница лишь в локации - просто выбираешь, где хочешь жить, и покупаешь квартиру. Вторая точка зрения - в каждом проекте доступного жилья есть своя особенность. Вам какая точка зрения ближе?

- Мне кажется, унификация проникла в эконом-класс не настолько глубоко. Разница в мелочах, но она заметна. Понятно, что многие девелоперы выбирают проверенные годами планировки. Но при этом каждая застройка отличается - и преимущества, и недостатки у каждого свои.

 

- А как вы оцениваете уровень конкуренции в этом сегменте строительного рынка? Достаточен ли он для развития самих девелоперов?

- Я считаю, что сектору доступного жилья нужны новые проектные и архитектурные решения. Работающие на рынке девелоперы должны развиваться в этом направлении. А вообще было бы интересным появление нового игрока федерального уровня - любопытным стало бы конкурентное взаимодействие с ним.

 

- А у самарских застройщиков-коллег по цеху есть чему поучиться?

- Конечно, всегда есть что проанализировать у «соседей». Думаю, многие смотрят на нас с этой же целью. Это всегда двусторонний процесс, и застывать в развитии на девелоперском рынке нельзя.

 

Будущее Самары на пути к городу мечты

- Пятизвездочная гостиница LOTTE, созданная «Корпорацией КОШЕЛЕВ» в центре города, - это уникальный объект, какими бы спорными ни были оценки экспертов и горожан. Каких ещё уникальных объектов недвижимости, на ваш взгляд, не хватает Самаре?

- Я думаю, что в городе до сих пор не реализован на всю мощь потенциал Волги. Город встроен в уникальный природный ландшафт, и если это преимущество раскрыть и представить на должном концептуальном уровне - это могло бы стать уникальной приметой Самары на федеральном уровне. Нужны уникальные объекты и в сфере высшего образования: опять же потенциал есть, но он не раскручен до масштабов всей страны. Обе возможности связаны с грамотным позиционированием города, не только со строительством.

 

- А у промышленной темы есть перспектива вернуться в Самару и стать новым вектором развития?

- Я бы в эту сторону не смотрел. Обращение к теме промышленности приведёт к созданию моно-города, который будет жить как придаток производственного цеха. Самара, на мой взгляд, заслуживает более разностороннего развития.

 

- Стремясь простимулировать самарцев на осознанное отношение к городу, мы организуем флешмоб «Самара - город мечты». Начали опрашивать обычных горожан, зададим этот вопрос и вам. Что нужно, чтобы Самара стала городом мечты, где хочется жить и куда тянет приехать?

- Фундамент для этого уже есть. А ядром этого движения я бы сделал уникальное расположение Самары. Мы привыкли к этим видам из окон и близости природных ландшафтов, мы перестали их замечать и не подчёркиваем привлекательность городской территории. Однако она никуда не делась - она нуждается в правильном позиционировании. С развитием волжских территорий и повышением внимания к этим ландшафтам Самара имеет все шансы приблизиться к статусу города мечты.