Новостройки не по стандарту

Когда покупатель жилья действует в условиях объективно ограниченного выбора, в поле его зрения попадают нестандартные варианты. В сегменте новостроек это квартиры по переуступке, жилье от подрядчиков или объекты в достроенных, но не введенных в эксплуатацию домах. В отличие от классической схемы покупки жилья у застройщика по ДДУ, каждый из этих вариантов имеет свои нюансы и риски. Как будет выглядеть схема покупки в каждом из трех нестандартных случаев?

Жилье по переуступке: этапы и тонкости процесса

Приобретение квартиры по переуступке прав редко является добровольным выбором покупателя. Чаще такое решение принимается вынужденно, в условиях объективного дефицита предложений. Например, на финальном этапе строительства, когда весь объем жилья от застройщика уже реализован и в продаже остается лишь несколько квартир от других собственников. Если на эту ситуацию накладывается желание покупателя приобрести жилье именно в этом доме – возникает сделка по переуступке.

По сути, переуступка (или цессия) является продажей не самого объекта недвижимости, а лишь прав на него. По договору переуступки покупатель станет полноценным собственником в будущем, когда дом введут в эксплуатацию. Это касается ситуаций, когда по переуступке продается строящееся жилье. Если же дом уже сдан, то продажа квартиры от частного собственника ничем не будет отличаться от классической реализации «вторички».

Итак, из каких этапов состоит продажа квартиры по переуступке?

1. Выбираем квартиру и определяемся с ценой

Зачастую объем жилья, предлагаемого в новостройке по переуступке, объективно ограничен. В некоторых случаях приходится выбирать из пары-тройки подходящих вариантов. Стоимость объекта определяет продавец, ориентируясь на актуальные предложения от других частных продавцов. Однако следует помнить, что сделки по переуступке – это уже свободный рынок с частными ценовыми ожиданиями. А если собственник приобрел свою долю на этапе котлована по минимальной цене, то продать ее он, скорее всего, захочет так, чтобы остаться в плюсе. Впрочем, если будущего покупателя устраивает и объект, и цена, сделка переходит на следующий этап.

2. Составляем договор переуступки

Чтобы зафиксировать факт переуступки прав, продавец и покупатель обращаются в офис компании-застройщика. Составление договора переуступки – в большинстве случаев платная услуга, однако размер оплаты в разных строительных компаниях отличается. У ряда крупных самарских застройщиков эта услуга стоит в диапазоне 5-8 тысяч рублей. Известно, что в одном из крупных проектов эконом-класса собственникам одно время приходилось платить за переуступку 50 тысяч рублей.

Кто платит за переуступку застройщику? Здесь единых регламентов нет – как договорятся между собой участники сделки. Пожалуй, платит тот, кому нужнее, а вариант оптимального решения – поделить эту сумму пополам.

3. Оплачиваем квартиру

Перед тем как вносить деньги за жилье, покупателю важно убедиться, что предыдущий собственник полностью выполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком. К договору долевого участия обязательно должна прилагаться квитанция об оплате. Если предыдущий собственник покупал квартиру в рассрочку или в ипотеку, то перед сделкой переуступки прав ему нужно либо успеть выплатить всю сумму долга, либо отразить факт своей задолженности перед застройщиком в договоре. Иначе получится так, что вместе с квартирой в строящемся доме новый владелец «унаследует» и долги предыдущего собственника перед застройщиком.

4. Регистрируем договор

Затем наступает этап регистрации договора переуступки: процедура стандартна и занимает столько же времени, сколько регистрация обычного ДДУ.

5. Меняем право переуступки на право собственности

Когда дом будет введен в эксплуатацию, новый владелец еще раз отправится в регистрирующие органы, чтобы документально подтвердить свое право на квартиру. Для этого ему потребуется пакет документов, содержащий ДДУ с квитанцией об оплате, договор переуступки и подписанный акт приема-передачи. После этого его право собственности будет зарегистрировано – он станет полноправным владельцем квартиры в новостройке. 

---

«Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», переуступка прав допускается с момента госрегистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

---

Жилье от подрядчика: переуступка с нюансами

Квартиры от подрядной организации, принимающей участие в строительстве дома, могут выгодно отличаться по цене от предложений застройщика. Могут предлагаться по той же цене, что и у застройщика. А может оказаться так, что квартира от подрядчика окажется едва ли не единственным подходящим вариантом в доме с приближающимся вводом в эксплуатацию. Если будущему покупателю понравилась квартира от подрядчика – будут ли свои нюансы у такой сделки?

На самом деле, технически продажа квартиры от подрядчика в строящемся или достроенном доме ничем не отличается от продажи по переуступке. По сути, это то же самое: физическое или юридическое лицо уступает свою долю в возводимом доме или право собственности на квартиру. Впрочем, пара нюансов здесь все же есть:

1.         Платим подрядчику, оформляем у застройщика

Как известно, девелоперы в сфере жилищного строительства расплачиваются с подрядными строительными организациями не деньгами, а квадратными метрами. И впоследствии подрядчик эти метры реализует. Документально весь этот объем жилья может быть переоформлен на подрядную организацию (тогда продажа будет переуступкой в чистом виде), а может быть не переоформлен. Во втором случае формально сделка будет происходить между застройщиком и покупателем, ведь по документам квартира в строящемся доме будет принадлежать застройщику.

 

2.         Следим за фактом оплаты

Второй нюанс следует из первого. По факту в расчетах между застройщиком и подрядчиком деньги не участвуют: за выполненную работу подрядчик получает квадратные метры. Однако формальности должны быть соблюдены. Заключая новый договор переуступки, подрядчик должен документально подтвердить своему покупателю, что сам он (как дольщик) за квартиру уже расплатился. 

---

Распространенный маркетинговый ход от подрядчика – фраза «Цены ниже, чем у застройщика!» - выглядит привлекательно, но при этом часто встречается в проблемных новостройках или в проектах, где строительство на каком-то из этапов затянулось. В то же время ситуация, когда застройщик и подрядчик продают квартиры по одинаковым ценам, абсолютно нормальна. Если проект надежный и интересный, привлечь покупателей обоим продавцам удается, не прибегая к демпингу. 

---

Дом достроен, но не сдан: стоит ли связываться?

Отдельно стоит упомянуть о случаях, когда покупателю понравилась квартира в недавно построенном и даже заселенном доме, который до сих пор не введен в эксплуатацию. Этот фактор также может затормозить принятие решения о покупке. Да и продажа таких квартир – все же явление для рынка редкое. Однако что делать, если жилье очень понравилось, но сам дом процедуру ввода не прошел?

На самом деле, технически такая сделка не будет отличаться от обычной купли-продажи вторичного жилья. Как правило, собственники жилья в несданных домах получают свидетельство о праве собственности в суде. От обычного такой документ может отличаться указанием строительного, а не почтового адреса дом и квартиры. Однако если у владельца квартиры есть свидетельство о праве собственности – он может продать эту квартиру на рынке без каких-либо ограничений.

Предположим, покупателю нужна именно эта квартира и факт отсутствия документа, подтверждающего ввод в эксплуатацию, его не смущает. Прежде чем соглашаться на сделку, следует выяснить, по какой причине ввод в эксплуатацию не состоялся. Если эта причина не связана с конструктивными особенностями здания – это довод в пользу покупки.

В большинстве случаев тот факт, что застройщик не смог довести свой проект до ввода в эксплуатацию, связан с нарушениями на прилегающей территории. Например, в заселенном, но не сданном доме на ул. Маяковского, 95 есть проблемы с организацией парковочных мест. По словам одного из собственников, вопрос должен решиться в течение ближайших месяцев. Тогда новостройка окончательно перейдет в статус обычной современной «вторички».

Словом, если вам очень приглянулась квартира в достроенном, но не сданном доме, важно, в первую очередь, выяснить причину задержки ввода. Затем тщательно изучить документы и получить консультацию юриста. После постараться узнать о перспективах ввода. Ну а затем, взвесив все доводы, принять решение о покупке. После этого вас ожидает стандартная сделка купли-продажи вторичного жилья.

 

Актуальная экспозиция квартир в новостройках Самары (апрель, 2018 г.)

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость	Особенность
2-комн. квартира в ЖК «Горизонт» на 6-й просеке 3/8, площадь кухни – 13,8 кв. м. Ввод в эксплуатацию – III квартал 2018 г.	64,4 кв. м	2,58 млн руб.	Переуступка
1-комн. квартира в ЖК «Новая Тверская» на ул. Тухачевского, 10 Секция В 16/17, кирпичный дом	38 кв. м	1,85 млн руб.	Переуступка
1-комн. квартира в ЖК «Ливерпуль» на ул. Гая/ Панова 10/12, площадь кухни – 10,07 кв. м, есть лоджия.	36,88 кв. м	2,1 млн руб.	Переуступка
1-комн. квартира на ул. Маяковского, 95 6/17, кирпичный дом 2016 года постройки. Площадь кухни – 12 кв. м, есть лоджия, санузел раздельный. Черновая отделка.	48 кв. м	3,1 млн руб.	Дом не введен в эксплуатацию
1-комн. квартира в ЖК «Париж» на ул. Санфировой 2-й дом, 4-я секция, 18-й этаж. Секция на сдаче	46,8 кв. м	2,06 млн руб.	Квартира от подрядчика
2-комн. квартира в ЖК «Сокол» на ул. Революционной 3-й этаж, ввод в эксплуатацию – IV квартал 2018 г. Площадь кухни – 14 кв. м	70,01 кв. м	3,67 млн руб.	Квартира от подрядчика