Как успеть с покупкой квартиры до боя курантов

Не тяните с приобретением понравившейся квартиры до Нового года - такой призыв от профессиональных участников рынка недвижимости традиционно звучит в декабре. Многие следуют этому совету: вторая половина декабря часто оказывается самым оживленным периодом за весь четвёртый квартал. Реально ли успеть с покупкой квартиры на вторичном и первичном рынке за две недели до Нового года? Предлагаем пошаговую инструкцию. 

 

Предположим, вы уже определились со своей будущей квартирой. Просмотры, переговоры с собственниками, сравнение с аналогами сменились решимостью совершить сделку. На календаре - середина декабря. И у всех участников будущей сделки возникает резонный вопрос: успеем ли до Нового года? Или не стоит торопиться и лучше отложить все активные действия до второй декады января? 

 

«Вторичка» без осложнений: можно успеть за три дня

Шаг 1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка)

Требуется: 1 рабочий день

Как правило, подписание предварительного договора занимает около двух часов. Чтобы такая встреча увенчалась результатом, нужно выбрать время и место, а также обдумать все свои требования к будущей сделке. 

В этом документе обе стороны будущей сделки прописывают основное - сроки совершения сделки и стоимость, по которой будет реализовано жильё. Также в договоре задатка находят отражение дополнительные условия: детали переезда, перечень мебели, которая останется в квартире и т.д. 

Задаток - это еще и сумма, некое финансовое обязательство, связывающее продавца и покупателя. Покупатель фиксирует своё намерение приобрести квартиру, а собственник подкрепляет своё решение это жильё продать. Как правило, сумма задатка составляет от 30 тысяч рублей и выше, порой на неё влияет стоимость квартиры. По словам активных участников рынка недвижимости, передают деньги чаще наличными. 

 

Шаг 2. Продавец собирает справки на квартиру. 

Требуется: 1-3 дня (если в квартире никто не прописан); 7-10 дней (если необходимо выписать зарегистрированных в квартире)

Обязательное условие для продажи квартиры - отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Соответственно, в период подготовки к сделке продавец должен подтвердить, что квартиру передаёт без долгов. Подтверждение этого - справки из коммунальных служб (единый расчётный центр, газ, электричество, вода, капремонт). Справки выдают либо по месту нахождения коммунальной службы, либо в ТСЖ. В паспортном столе нужно взять справку о зарегистрированных в квартире лицах. 

 

Шаг 3. Участники сделки или их агенты готовят договор купли-продажи.

 

Требуется: 1 рабочий день 

Если участники сделки привлекают к процессу профессиональных риэлторов, то оба процесса - сбор справок и подготовка текста договора - идут параллельно. Если же участники занимаются сделкой самостоятельно, то порой выстраивается линейная последовательность действий. Иначе есть риск что-то не успеть или некачественно пройти оба этапа. 

 

Шаг 4. Участники совершают сделку купли-продажи.

Требуется: 1 рабочий день - 1-2 часа на расчёты в банке, 1-3 часа на посещение МФЦ. 

Практики рынка уверяют, что заранее записываться на сделку сегодня не нужно. Все расчёты, безусловно, стоит производить в день сделки: как правило, они происходят по безналу. Важно, что рассчитаться сторонам сделки однозначно следует до подписания текста основного договора купли-продажи. Это классический и верный способ максимально обезопасить покупателя квартиры. Договор же следует подписывать либо в банке после расчётов, либо в МФЦ. Кстати, в здании МФЦ покупателю предстоит также оплатить госпошлину за приобретённое жильё. 

 

Шаг 5. Продавец передаёт ключи от квартиры. 

Завершающий этап происходит сразу после подписания договора купли-продажи. В этот же день сделка формально завершается, а документально право собственности к новому владельцу перейдёт в течение 7 дней. 

 

Вывод: при идеальном раскладе совершить сделку на рынке вторичного жилья можно за 3 дня. При этом все документы должны быть готовы, а сама квартира, во избежание споров и дополнительных обсуждений, свободна от мебели и прописанных в ней людей. Однако даже если есть необходимость выписать из квартиры ранее проживавших в ней людей, можно уложиться в две недели. Естественно, при условии, что все справки будут собраны в срок, никаких проволочек с задержками по оплате «коммуналки» или с выпиской бывших жильцов не возникнет. Вердикт - успеть с покупкой «вторички» за две недели реально. 

 

Покупка «вторички» в ипотеку: за две недели почти нереально 

Опрошенные нами профессиональные участники рынка жилой недвижимости сошлись во мнении, что полностью осуществить ипотечную сделку на вторичном рынке жилья в конце года практически невозможно. В лучшем случае все этапы уложатся точно в две недели, но это, только если очень повезёт. 

Помимо описанных выше этапов здесь добавляются следующие шаги:

- Оценка кредитуемой квартиры 

Требуется: 3 дня

Обычно этот процесс запускают параллельно со сбором всех справок об отсутствии задолженностей 

- Одобрение объекта банком

Требуется: 2-5 дней 

Когда все документы по квартире собраны, нужно, чтобы банк оценил ее в качестве предмета залога. 

- Регистрация ипотечной сделки

Требуется: 7 дней. 

Также удлинить сделку с участием ипотечного кредита могут дополнительные условия банка-кредитора: как рассматривают заявку, как происходит расчёт и т.д. 

 

«Первичка» без кредита: ожидания больше, чем действий

Шаг 1. Покупатель бронирует квартиру в офисе застройщика. 

Требуется: 1 рабочий день. 

На этом этапе покупатель, определившийся с жильём, бронирует свою будущую квартиру. Документальным подтверждением служит предварительный договор купли-продажи с внесением залога или без - в данном случае формат зависит от условий застройщика. 

 

Шаг 2. Покупатель и застройщик подписывают договор долевого участия с регистрацией. 

Требуется: 1 рабочий день + 10 дней на регистрацию + 1 день на оплату. 

Несмотря на то, что договор долевого участия является типовым документом, стоит внимательно отнестись к его содержанию и заранее уточнить все непонятные или спорные моменты. После подписания договора его отдают в регистрирующий орган, оплата квартиры в строящемся доме происходит после регистрации. Передать деньги застройщику будущий владелец квартиры может в тот же день, когда договор будет зарегистрирован, или в ближайшие 2-3 дня. 

 

Вывод: если действовать чётко, то приобрести понравившуюся квартиру в строящемся доме также можно успеть за 2 недели. Самый долгий этап здесь - ожидание регистрации, тогда как все остальные операции абсолютно стандартны и занимают немного времени. Естественно, если к такой сделке присоединяется ипотечный кредит, временные рамки также растягиваются и выходят за обозначенный лимит. 

 

История одной сделки

Семья Максимовых рассчитывает успеть с покупкой 2-комнатной квартиры до Нового года, а сам праздник встретить уже в новом жилье. Ситуация осложняется тем, что в сделке участвует ипотечный кредит. Впрочем, заем уже одобрен, а процесс купли-продажи запущен - так что шансы успеть довольно высоки. Так выглядели основные этапы сделки:

4 декабря - подписание предварительного договора купли-продажи с задатком.

К этому моменту банк уже одобрил кандидатуру будущего заёмщика. 

6 декабря - оценка объекта недвижимости.

Процедура необходима, в первую очередь, для банка, чтобы объект также прошёл процедуру одобрения. 

8 декабря - результаты оценки получены.

4 - 8 декабря - сбор необходимых справок и документов.

Этот процесс шёл параллельно процедуре оценки с целью ускорить весь процесс.

11 - 15 декабря - за этот период будущий покупатель рассчитывает получить одобрение от банка по выбранной квартире и к концу недели выйти на сделку.

25 - 29 декабря - за этот период стороны планируют окончательно рассчитаться (банк должен перевести сумму в размере выданного ипотечного кредита). В идеале сделка будет зарегистрирована, и семья покупателя переедет в свою новую квартиру. 

Иван Максимов, покупатель квартиры: «Без нюансов не обошлось: в этой квартире прописан собственник. Однако все вместе мы приняли решение не удлинять процесс ожиданием выписки, а вместо этого прописали в тексте договора купли-продажи, что он обязуется выписаться из квартиры после сделки. Оснований для беспокойства я здесь не вижу, наши риски документально пресечены. Мы очень хотели успеть с покупкой до Нового года: искали квартиру долго, а в конце января истекает одобрение от банка на ипотеку. Не хотелось бы проходить процедуру одобрения заново и заново же искать жильё. Поэтому мы и ускорились, а продавец нас поддержал».