Берегись недобросовестного риэлтора

Каких риэлторов не хватает в сфере жилой недвижимости и с какими методами агентской работы цивилизованному рынку не по пути? Мы рассмотрели основные уловки, с помощью которых недобросовестные маклеры зарабатывают на покупателях и продавцах жилья, а также поразмышляли о том, каким должен быть профессиональный помощник в сделках с недвижимостью. 

Что скрывают риэлторы? 

Логика взаимодействия риэлторов с участниками рынка недвижимости всем понятна. Специалисты в сфере недвижимости предлагают услуги, за которые получают деньги. Однако остановимся на некоторых способах дополнительного или неофициального заработка, которым не гнушаются отдельные представители профессии. Один из самых распространённых - скрытая комиссия.
 
Основных механизмов скрытой риэлторской комиссии на рынке недвижимости два. В обоих случаях «потерпевшей» стороной становится покупатель недвижимости, который, не ведая, платит за квартиру больше, чем она стоит. Продавец же либо полностью вовлечён в авантюру, либо просто догадывается о действиях риэлтора со стороны покупателя, но, как правило, ничего не предпринимает, поскольку прежде всего заинтересован в продаже и получении прибыли. 
Первая схема получения скрытой комиссии в общем виде выглядит так: риэлтор, показывая покупателю квартиру, к уже установленной продавцом цене добавляет свою комиссию сверху. Тем самым общая стоимость предложения увеличивается на сумму, которую такой специалист предназначит себе в качестве вознаграждения. Так, представитель одного из самарских агентств недвижимости рассказал нам, что в ходе одной из сделок встречался со скрытой комиссией в размере 200 тысяч рублей. Именно на эту сумму увеличил стоимость обычной 2-комнатной «хрущёвки» один частный риэлтор. «Единственное мерило здесь - это этика и совесть специалиста по недвижимости, - рассказывает наш собеседник. - В среднем, скрытая комиссия риэлтора, назначаемая таким образом, может составлять 30-50 тысяч рублей, но есть и участники рынка, устанавливающие более щедрые гонорары».
 
При этом весь механизм такой продажи со скрытой комиссией изначально рассчитан на недальновидного покупателя жилья. Проверить, не накручена ли цена и не прячется ли в ней комиссия вашего агента, несложно. Покупателю стоит поискать предлагаемые ему риэлтором варианты в открытых источниках: если удастся обнаружить эту же квартиру по более низкой цене, следует сразу сообщить об этом своему агенту.
 
Второй механизм скрытой риэлторской комиссии работает иначе. Предположим, потенциальный покупатель со своим риэлтором смотрит квартиру по цене 2 млн рублей. По этой же цене её продаёт собственник - здесь обмана и накрутки нет. Покупателю нравится квартира, и он выражает готовность её купить. Риэлтор покупателя обещает поговорить с собственником насчет торга. Договаривается: сообщает, что его клиент готов купить жильё по цене 1,95 млн рублей - торг в размере 50 тысяч. Собственник соглашается, особенно в нынешних условиях рынка и при условии, что покупатель готов к сделке. А дальше агент по недвижимости сообщает, что для его клиента официально озвученная стоимость составит 1,98 млн рублей. Так риэлтор зарабатывает 30 тысяч рублей на скрытой комиссии. «Такую схему нам предложил риэлтор нашего покупателя, когда мы продавали 1-комнатную квартиру на ул. Челюскинцев, - рассказывает житель Самары Иван Николаенко. - Получилось, что 30 тысяч мы фактически заплатили стороннему риэлтору за то, что он привёл покупателя. Покупатель же думал, что мы уступили ему 20 тысяч рублей от изначально заявленной цены, хотя на самом деле скидка составила 50 тысяч. Честно, было немного обидно за обман, потому что могли бы просто «сбросить» эти 20 тысяч и человек был готов купить. В итоге же пришлось его агенту доплачивать».
 
Проверить честность риэлтора в этом случае уже сложнее. Ведь если человек доверяет агенту вести переговоры, то и финальный результат торга он узнает только со слов специалиста. И либо верит ему на слово, либо нет. Вариант, что продавец, зная об этой нехитрой махинации, на сделке «пожалеет» покупателя и сообщит, что торг на самом деле был больше, маловероятен. Главное для продавца - реализовать своё жильё, чтобы решить собственный квартирный вопрос. Часто здесь не до милосердия к незнакомцам. Что же делать покупателю, чтобы избежать скрытой риэлторской комиссии по этой схеме? Возможно, торговаться самому, но тогда в принципе встаёт вопрос о целесообразности обращаться к риэлтору при покупке квартиры.
 
На этом вариации скрытых агентских вознаграждений не заканчиваются. Например, риэлтор покупателя может предложить продающей стороне «поспособствовать» выбору своего клиента. Иными словами, повлиять на его выбор, настойчиво порекомендовав конкретный вариант. С какими-то покупателями такой психологический прессинг срабатывает - агент же зарабатывает вознаграждение от продавца квартиры. В более цивилизованном варианте обе консультирующие стороны просто делят комиссию, но, конечно, на это соглашаются далеко не все. 

Бесплатный сыр на рынке недвижимости

Все эти способы относительно честного заработка на покупателях недвижимости практикуют и частные риэлторы, и представители агентств недвижимости. Самому клиенту, который обратится к ним за помощью в выборе и покупке квартиры, такие специалисты, конечно, не скажут о принципах своей работы. Но смогут предложить услугу по заманчивой цене или вовсе бесплатно. Однако понятно, что бесплатным такой подбор жилья будет лишь на словах, а по факту вполне вероятно, что комиссия агента окажется скрытой, спрятанной в увеличившуюся стоимость жилья. 
Сама по себе бесплатная услуга в любой сфере выглядит абсурдно, если только не является частью маркетинговой стратегии и не входит в пакет других услуг, которые уже оплачиваются в полном объёме. Соответственно, если специалист по недвижимости обещает помочь вам бесплатно, имейте в виду: соблазн заработать на вас, противоположной стороне сделки или сразу на всех будет очень велик.

Цивилизованная альтернатива такой «бесплатной» услуге выглядит вполне понятно: в форме имеющего юридическую силу договора, где прописаны права и обязанности обеих сторон, а также размер вознаграждения, которое получит агент за выполненную задачу.
 

Цены ползут вниз 

В современных рыночных реалиях самым заметным становится объект недвижимости по минимальной цене. Часто в открытых источниках можно встретить несколько объявлений о продаже одной и той же квартиры, отличающиеся ценами. Разница в стоимости, как правило, укладывается в диапазон от 10 до 100 тысяч рублей и зависит от площади объекта, его качественных характеристик и цены.
 
Сразу стоит оговориться, что это могут быть вовсе не ценовые «игры», в которых любят упрекать риэлторов. Речь идёт о ситуации, когда сразу несколько агентов размещают одну и ту же квартиру, немного корректируя цену.
 
Если один и тот же объект недвижимости экспонируется несколько раз по разным ценам, это могут быть всего-навсего издержки обновления информации или особенности ценообразования риэлторских услуг. Например, собственник мог снизить цену, а его агенты ещё не успели откорректировать свои предложения. Так и соседствуют рядом предложение от собственника по самой низкой цене и несколько предложений от агентств недвижимости с уже прибавленной к этой сумме комиссией (размеры её тоже различаются). Опустим сейчас, насколько целесообразной и эффективной может быть такая продажа.
 
Логика действий потенциального покупателя, как правило, бывает простой: связаться с автором самого дешёвого предложения. Если это сам собственник или агент, продающий квартиру за меньшее вознаграждение, - тем лучше для покупателя. Однако этот же ход может быть ещё одной уловкой, о которой сам продавец пока даже не догадывается. «Мы продавали 1-комнатную квартиру, доставшуюся моей жене в наследство, - рассказывает самарец Илья Овчинников. - Заключили договор с агентством недвижимости, они выставили нашу квартиру в продажу по цене 2,2 млн рублей. Были звонки, несколько просмотров. Спустя пару недель позвонил человек, сказавший, что его клиент хочет нашу квартиру посмотреть. На просмотре им все понравилось, а потом покупатель вышел, а его риэлтор остался. И сообщил нам, что нашу квартиру его клиент готов купить за 2,1 млн рублей - именно по такой цене он предложил ему нашу «однушку». Мы все дружно возразили, что продаём на 100 тысяч дороже, на что он сказал, что мы можем остановить поиски покупателя и решить вопрос сейчас, лишь немного подвинувшись в цене. Мы тогда отказались, ещё пару недель спустя наш риэлтор нашёл нам покупателя по желаемой стоимости».
 
Таким образом, вполне может получиться, что по самой дешевой цене понравившуюся вам квартиру в объявлении предлагает не сам собственник, а сторонний агент. Более того, владелец жилья может ничего не подозревать. Законны ли такие действия риэлтора? Очевидно, нет, поскольку персональные данные продавца квартиры используются вне его ведома и сознательно искажаются.

Какой риэлтор нужен рынку?

Глобальных вопросов в сфере взаимодействия с риэлторами несколько. Первый - можно ли вообще обойтись без риэлтора? Уверенные в себе скептики утверждают, что можно и при наличии мыслящей головы на плечах рисков будет не больше, чем с поддержкой агента по недвижимости. С другой стороны, зачастую необходимость обратиться за профессиональной помощью бывает вызвана объективными обстоятельствами - нехваткой времени на самостоятельную подготовку и проведение сделки, сложностями в оформлении документов или поиске подходящего объекта, участием в сделке, состоящей из нескольких звеньев.
 
Впрочем, на этапе выбора риэлтора легче не становится. Единых мерил качества и критериев грамотности специалистов по недвижимости на рынке не существует. А сами потребители риэлторских услуг выбирают на основании самых разных факторов: личных рекомендаций от знакомых, известности компании на рынке, времени существования агентства, местоположения офиса и его внешнего вида, конечно, на основании стоимости услуг и многих других показателей. Являются ли они даже вкупе показателем объективного профессионализма и гарантией успешной сделки? Увы, не всегда.
 
Между тем потребность в грамотном конструировании самых разных сделок с недвижимостью на рынке точно есть. Как и в любом бизнесе из сферы услуг от риэлтора ждут сервиса и гарантий, а ещё агрегации всех действий, необходимых для решения поставленной задачи. Так, чтобы поставить цель, договориться о сроках и стоимости услуги, а затем получить готовое решение в виде новой квартиры, суммы от продажи или полностью сформированного пакета документов. Именно так может выглядеть цивилизованный рынок риэлторских услуг. 

Как вы взаимодействуете с риэлторами? 

Александр Инсаров, 
житель Самары: 


Алина Уразова, 
жительница Самары: 


Кирилл Заварзин, 
житель Тольятти: