Реальная история

Андрей У.:

- Мы продаём свою 3-комнатную квартиру, и наши покупатели захотели расплатиться с нами через банковскую ячейку. Процедура, на первый взгляд, простая: платишь чуть меньше 2000 рублей и получаешь право аренды ячейки на месяц. За это время можно пользоваться этой банковской услугой, вносить и забирать денежные средства. Как я узнал, через банковскую ячейку часто происходит расчёт в ипотечных сделках: когда документы зарегистрированы, банк перечисляет кредитные средства, и продавец их забирает. Но мы производили полный наличный расчёт, и у меня возник вопрос, на который сотрудник банка и наш риэлтор не смогли мне ответить.

Как в случае сделки со стопроцентной наличной оплатой защищаются мои средства как продавца недвижимости? Предположим, мы с покупателем подписали договор, отдали документы в Росреестр и ждём, когда нашу сделку зарегистрируют. И вдруг за это время с продавцом, то есть со мной, что-нибудь случается. Скажем, продавец попадает в больницу, экстренно уезжает, вообще теряет возможность физически перемещаться. При этом доступ в ячейку есть у меня и у покупателя моей квартиры. И формально ничто не мешает ему в этот период прийти и забрать деньги, которые он туда и положил. Даже если будут вопросы со стороны сотрудников банка - можно сказать, что сделка сорвалась, деньги не понадобились и т.д. В итоге покупатель останется и с моей квартирой (документы зарегистрированы, переход права собственности состоялся), и с вернувшимися к нему деньгами.

Так вот вопрос: какие механизмы дают возможность продавцу обезопасить себя и деньги в такой ситуации с банковской ячейкой?

Екатерина Михайлова,

начальник центра ипотечного кредитования «Октябрьский» ВТБ24:

- При заключении договора аренды банковской сейфовой ячейки необходимо оговорить условия получения денежных средств (указать односторонний доступ продавца). Таким образом, при предоставлении необходимых документов (выписка из ЕГРП, подтверждающая, что собственником стал покупатель, договор купли-продажи, расписка регистрационной службы), изъять денежные средства из сейфа сможет только одна сторона – продавец, вторая сторона – покупатель, доступа к ячейке иметь не будет.

Денис Герасимов,

партнер адвокатского бюро RBL:

- Практика применения банковской ячейки для расчетов по сделкам с недвижимостью достаточно распространена среди физических лиц. Однако нужно иметь в виду, что банк в данном случае несет ответственность только за обеспечение доступа к ячейке, но не за порядок расчетов и не за то, что именно лежит в ячейке. Поэтому предъявить претензии к банку ни продавец, ни покупатель не смогут. По большому счету вы арендуете у банка маленький сейф и можете оговорить с банком условия, при которых осуществляется доступ к данному сейфу. Например, только при предъявлении со стороны продавца выписки из ЕГРН о переходе прав на недвижимость.

Риски, описанные в вопросе, вполне реальны. При наступлении подобных случаев закон не дает защиты против банка или даже против покупателя, в случае если реальная сумма сделки отличается от той, которая указана в договоре. Предположим, участники сделки  в договоре указали 1 млн рублей, а реально через ячейку передали 5 млн рублей. В этом случае, если в ячейке не окажется 5 миллионов, продавец не сможет их взыскать через суд ни с банка, ни с покупателя.

Наиболее действенный механизм защиты расчетов - это эскроу-счет. Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В сделках с недвижимостью участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу действуют и в России. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10. в качестве эскроу-агентов в России чаще всего выступают нотариусы.