Классика жанра

Какую недвижимость можно назвать типичной для самарского рынка? Объектов какого формата в открытой экспозиции больше всего? Разбираемся в преимуществах и недостатках покупки типового объекта вместе с экспертами рынка.

Типичный рынок – какой он?

Оценить, каких предложений в каждом сегменте недвижимости экспонируется на рынке больше всего, довольно просто. Достаточно сравнить объекты разных типов в открытых источниках – лидеры предложения и будут лидерами рынка, формирующими его ядро. Основания для анализа могут быть разными: например, в сегменте вторичного жилья мы оценили процентную долю самых распространенных типов планировок. Лидерами предсказуемо оказались квартиры улучшенной планировки, их объем от общего числа актуальных предложений можно оценить примерно на 27-30%, то есть чуть меньше трети от всего рынка «вторички». Это безусловное ядро или наиболее классический типаж объектов вторичного рынка сегодня. На втором месте опять же предсказуемо «хрущевки». Самыми распространенными вариантами среди объектов не советской эпохи оказались квартиры в домах со сроком эксплуатации до 10 лет, самыми дефицитными – предложения в домах со сроком эксплуатации 3 года и менее.  

Создать типичный портрет квартиры в самарской новостройке также можно парой штрихов. Во-первых, подавляющее большинство актуальных предложений – это 1-комнатное жилье (более 50% от общей массы предложений), примерно треть составляют «двушки». Еще одна характерная черта большинства квартир, продаваемых в строящихся или недавно сданных домах, - это черновая отделка, что тоже хорошо заметно невооруженным взглядом. Жилье со сроком сдачи в этом году занимает не более трети от общего объема предложений, собранных нами из открытых рыночных источников.

Аналогичным образом можно набросать портрет лидеров рынка и в сегменте загородной, и в сфере коммерческой недвижимости. Например, в «загородке» больше всего продается домов площадью до 100 кв. м, расположенных в черте города и в регионе. Сюда попадают все ветхие одноэтажные дома под снос, которые реализуются в частных секторах и небольших населенных пунктах. Лидерами предложений в коммерческом сегменте являются нежилые «универсалы» (чуть больше 33% из проанализированных нами предложений), а складов в открытой продаже представлено традиционно мало (всего чуть больше 2%).

Немного о типовой ликвидности

Как видим, результаты подобных рыночных замеров оказываются довольно предсказуемыми: участники рынка, регулярно имеющие дело с недвижимостью, примерно представляют себе, как выглядят самые распространенные на рынке объекты. Однако для новичков рынка, планирующих первую покупку или аренду объекта недвижимости, такой мониторинг способен задать важные ориентиры, наглядно представить структуру рынка хотя бы в лице его основных образующих объектов.

Как актуальное понимание рыночного «ядра» в каждом сегменте недвижимости может помочь продавцам, покупателям и арендаторам на практике? Продавцу оно поможет установить конкурентоспособную цену и грамотно спозиционировать свой объект перед выходом на рынок, покупателю позволит четче сформулировать свои запросы, сопоставив похожие варианты, а также сделать выводы о потенциальной востребованности выбранного объекта на рынке. Если планируется покупка в кредит, то выбор типового объекта, аналоги которого широко представлены в экспозиции, может стать дополнительным доводом в пользу положительного решения от банка. Здесь тоже все просто: типовые объекты понятнее и потому менее рискованны для кредитования.

В то же время это самое рыночное «ядро» - структура довольно неподвижная, лидеры предложений не меняются годами. Насколько это способствует обновлению рынка и его развитию – отдельный вопрос.

Как, по-вашему, выглядит современная классика на рынке недвижимости?

Сергей Федькин,

руководитель коммерческого управления ГК «Форра»:

- Основу предложения на рынке строящегося жилья сегодня, конечно, составляют объекты из бюджетной сферы, доступные массовому покупателю. Небольшие метражи за небольшие деньги - так можно охарактеризовать современную классику первичного жилья. Платежеспособный спрос на рынке по-прежнему нельзя назвать высоким - застройщики ориентируются на запросы тех, у кого есть возможность приобрести жильё, причём подчас речь даже не идёт о желании покупателей значительно улучшить свои жилищные условия.
На этом фоне сегмент новостроек бизнес-класса развивается не такими темпами, как мог бы. К тому же многие покупатели с деньгами сейчас идут не в сегмент высотного строительства в центре города, а в загородный сегмент, покупая коттеджи или землю под строительство. Соответственно, и рынок таким покупателям пока ничего интересного предложить не может.

Ольга Пискаева,

руководитель АН «Афина-Центр»:

- Самые очевидные объекты недвижимости, составляющие большинство предложений на рынке вторичного жилья, - это «хрущёвки», «улучшенки» и дома 90-й серии. Рынок стабильно предлагает эти объекты в большом количестве, но стоит отметить, что спрос на такое жильё все же снижается и уходит в сегмент новостроек и домов с малым сроком эксплуатации. Такая покупательская логика объяснима: зачастую застройщики предлагают продукт, аналогичный по цене и сопоставимый по качеству со «вторичкой», но с существенной разницей, что это - новое жильё, а для многих покупателей это психологически важный момент. В большинстве случаев покупка вторичного жилья влечёт ремонт и переделывание под себя, тогда как в новостройке есть возможность не переделать, а изначально создать жильё по своим запросам. 

Ирина Семенюк,

председатель правления ГК «Камертон», президент «Поволжской Гильдии Риэлторов»:

- Небольшие торговые помещения площадью 50-60 кв. м стабильно востребованы как в сегменте аренды, так и в сегменте продажи. Однако, несмотря на большой объём предложения, на рынке существует дефицит этих популярных площадей, качественных объектов с хорошим трафиком и расположением. Если такой объект выходит на реализацию, то он по-прежнему находит покупателя фактически сразу, без рыночной экспозиции - в нашей базе данных появляются такие объекты. Другой классический для рынка формат - коммерческие площади в диапазоне 150-300 кв. м, востребованные среди продуктовых и непродовольственных сетевых розничных компаний.

В сегменте офисной аренды не теряют популярности для аренды помещения в мелкой нарезке - они в достаточной степени формируют сегодняшнюю рыночную реальность. Другой типовой формат относится уже к крупным объектам - от 500 кв. м. Такие рыночные предложения интересны либо компаниям, которые заходят в город, либо местным организациям, которые снимаются со своего места работы, потому что стремятся оптимизировать свои расходы или не сумели договориться с собственником о снижении ставки.

Юрий Борисов,

руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз»:

- Классикой в загородном сегменте остаются небольшие и средние дома площадью до 200 кв. м. Типовая планировка таких объектов выглядит следующим образом: на первом этаже гостиная, кухня со столовой (совмещенные или раздельные), санузел и дополнительная спальня. Второй этаж занимают хозяйские комнаты – две или три спальни. Подавляющее большинство типовых вариантов на рынке возводятся из кирпича, срубовые дома в регионе по-прежнему распространены в меньшей степени.

Самые распространенные земельные участки – площадью 6-10 соток. Собственно, строительство домов другой площади и конфигурации на земле такой площади будет затруднительно.

Карен Башиянц,

руководитель проектной компании «Графика-Инжиниринг»:

- Самой распространенной вариацией планировки многоквартирного дома я бы назвал современную интерпретацию 86-й серии. В таком доме есть одна лестница и лифт, по обеим сторонам расположено по две квартиры (конфигурации варьируются: две 1-комнатных или одна 1-комнатная и одна 2-комнатная). Так проектируется жилье высотностью до 16 этажей в разных частях города, эти предложения широко представлены и востребованы среди покупателей.

Другой вопрос: почему именно такая планировка удерживает лидерство и не меняется с течением времени? А здесь уже причина в отсутствии конкуренции на рынке. Большинство покупателей выбирает жилье, имея привязку к конкретному району, тогда как качественные характеристики их, как правило, заботят меньше. В такой ситуации застройщикам, конечно, удобнее действовать по отработанному шаблону и предлагать одни и те же решения из проекта в проект. Пока ситуация с выбором не изменится, рынок многоквартирного жилья останется клишированным.