Большие надежды

Большие надежды

Для обычных участников рынка недвижимости новый год обычно начинается с ожиданий: тот, кто планировал покупку, рассчитывает свои финансовые силы на ближайшие месяцы, тот, кто искал покупателя, размышляет об оптимизации своей стратегии продажи. Для профессиональных участников рынка новый год обычно начинается с прогнозов и расчетов – тех же ожиданий, но помноженных на экономические и статистические показатели. Так чего же ждать от цен и спроса на недвижимость в 2017 году?

«Первичка»: популярно то, что доступно

Рынок строящегося жилья в 2016 году жил малыми и средними форматами. На пике спроса находились объекты двух типов: самое доступное жильё в строящихся домах (квартиры-студии или классические «однушки» небольшого метража) и самое доступное семейное жильё (2-комнатные квартиры, компактные и средней площади).

Благодаря ипотеке с господдержкой доступная «первичка» получила широкую востребованность среди молодых семей, приобретающих своё первое жильё, среди родителей, покупающих первую квартиру для подросших детей, среди тех, кто вкладывал высвободившиеся суммы в покупку компактного жилья «на будущее». Традиционно первыми в строящихся жилых комплексах разбирались квартиры небольшого и среднего метража, расположенные на средних этажах дома. Самые востребованные проекты были у всех на слуху - это и объекты комплексной застройки, и отдельно стоящие дома эконом- и комфорт-класса. 

Сегодня развитие рынка первичного жилья продолжается по тому же сценарию. В первую очередь, покупают объекты, доступные по цене. Ещё одна значимая деталь - темпы и регулярность строительства. Информация о банкротящихся застройщиках муссируется в федеральных СМИ, и покупатели реагируют на неё повышенным вниманием к скорости строительства и его ближайшим перспективам. Соответственно, можно предположить, что в ближайшее время запросы массового покупателя не изменятся. На пике интереса останется доступное жильё, которое проверенный застройщик возводит стабильными темпами.

 

Цифры

Вдвое выросло количество застройщиков-банкротов в России за 2016 год. 

4,5 млн кв. м недостроенного жилья находится на их балансе

8 проблемных «долевок» планируют сдать в Самаре в 2017 году


Справка

По итогам прошлого года в Самарской области было построено почти 1,9 млн квадратных метров жилья. Из них почти 954 тыс. кв. м пришлось на многоэтажные жилые дома, чуть более 203 тыс. кв. м - на жилые дома малой этажности и более 717 тыс. кв. м - на индивидуальные жилые дома. Таким образом, скорректированное плановое задание оказалось выполненным в полном объёме. 


Лидерами по выполнению строительного плана в регионе стали Новокуйбышевск, Борский и Кинельский районы. А вот областной центр оказался в числе шести муниципальных образований, не выполнивших план по вводу: в Самаре сдали лишь 85% недвижимости от запланированного объёма. На втором месте по «недобору» нового жилья оказался Тольятти, на третьем - Жигулевск. 

Плановое задание по вводу нового жилья на 2017 год оказалось на уровне фактических показателей 2016 года. 

«Вторичка»: стабильное снижение цен и нестабильность спроса

Рынок вторичного жилья продолжает оставаться стабильным в своём медленном, но верном снижении среднерыночного ценника, а также в своих порой не поддающихся рациональному объяснению всплесках покупательской активности. Сначала - о ценах. На протяжении всего прошлого года средневзвешенные цены на готовое жилье продолжали снижаться с небольшими фазами роста, которые, впрочем, не уравновесили общего падения. Аналитики оценивают результаты этого падения по-разному: по самым скромным оценкам, «вторичка» упала на 3-5%, по самым пессимистичным – на 10-12%.


Между тем уникальной рыночной особенностью этого сегмента жилья продолжает оставаться разрозненность действий между собственниками. В то время пока одни отчаянно демпингуют, пытаясь найти покупателя, другие удерживают, а то и поднимают цену в надежде все же реализовать объект. Наши собственные обзоры и мониторинги рынка в течение всего прошлого года показывали, что таких продавцов в городе немало.


В оценках ближайших перспектив большинство экспертов едины: цены продолжат снижаться. Каким будет это снижение, напрямую зависит от покупательской способности населения, доступности ипотечных кредитов и объема актуального рыночного предложения. Вряд ли стоит ждать, что цены на вторичное жилье резко упадут – наиболее вероятным сценарием является продолжение стагнации с легким «уклоном» в минус. Что ж, это неплохие условия для тех, кто на фоне снижения решит улучшить свои жилищные условия и переехать в квартиру большего метража или в лучшем районе.


Что касается спроса, то его действительно в последние полгода все сложнее измерить и предсказать. Так, в декабре прошлого года многие участники рынка зафиксировали очевидный рост покупательского интереса к «вторичке» и одновременное резкое сокращение экспозиции. Причём количество объектов в продаже сократилось не по причине массовой реализации, а потому что ряд собственников в «едином порыве» убрали свои объекты из продажи. Так поступили те, кто не ставил целью реализовать объект недвижимости за короткий срок и не готов был демпинговать ради того, чтобы поймать редкого покупателя. Итог оказался, на первый взгляд, парадоксальным, но, если разобраться, предсказуемым. На фоне ценовых снижений длиною в год средняя стоимость недвижимости на короткий период времени поднялась вверх. Однако общего тренда это не отменило.


Ещё одна примета времени, перекочевавшая в 2017 год, - спрос плавный, неторопливый, присматривающийся. Этих участников рынка уже давно зовут не покупателями, а «смотрителями» или «туристами». У них есть стремление (подчас, подкреплённое возможностью) приобрести недвижимость, но только в среднесрочной перспективе или в том случае, если подвернётся что-нибудь действительно выгодное. Остальные объекты они просто осматривают, иногда заводя речь о торге или ненавязчиво сравнивая аналогичные варианты. Цели решить свой вопрос с недвижимостью в краткие сроки у таких участников рынка нет - и они, конечно, оказывают своё влияние на общую структуру рыночного спроса сегодня.


На протяжении всего 2016 года лидерство спроса удерживали Ленинский и Октябрьский районы города. И сегодня, в условиях статичного состояния рынка нет оснований предполагать, что эта ситуация может кардинально измениться. А вот лидером по объёму предложений оказывались спальные Промышленный и Кировский районы. Так, в Кировском районе ноябрьская экспозиция прошлого года оказалась самой внушительной - 23,8% от общего числа всех предложений о продаже «вторички». Между тем спрос, как уже было сказано, давно сосредоточился в центральных частях Самары. Разрыв между тем, что хотят приобрести наиболее активные участники рынка, и тем, что им могут предложить современные продавцы, продолжает усиливаться.


Ещё одна константа рынка, которая не зависит от сиюминутной конъюнктуры, а складывается на протяжении последних лет, - это снижение потребительской ценности и ликвидности изношенных объектов недвижимости. Нет сомнений, что пока у ветшающих «хрущевок» небольшого метража есть уверенный конкурент в лице доступных новостроек, спрос на вторичное жильё советской эпохи будет продолжать падать. Резким этот вектор вряд ли будет, как и снижение среднего ценника, однако тенденция с рынка точно не уйдёт: «хрущёвки» и «сталинки» становятся все менее востребованными на рынке.


Справка

Доходность недвижимости в Самаре за 2016 год продемонстрировала рост на 7,2%. Такие данные были получены в результате исследования аналитического центра SRG. Эксперты проанализировали показатели доходности на вторичном рынке в административных центрах субъектов РФ. Для расчета годовой доходности учитывались соотношение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости к средней ежемесячной величине арендной платы.


Соответственно, средние сроки окупаемости вложений в жилую недвижимость в городе снизились на год - с 13,8 до 12,8 лет. Этому способствовал рост стоимости арендной ставки в городе. По замерам аналитиков, средняя стоимость аренды в декабре прошлого года составляла 382 руб./кв. м, тогда как в позапрошлом - 378 руб./кв. м. И все эти растущие показатели были зафиксированы на фоне общего снижения цен на недвижимость. В среднем, за минувший год «вторичка» подешевела с 64,2 тыс. руб./кв. м до 58,8 тыс. руб./кв. м. Любопытно, что городом-лидером по приросту доходности жилья стал административный центр Бурятии Улан-Удэ, там показатель доходности за год вырос на 19,2%.


Какое жилье будет востребовано в 2017 году?

О форматах, метражах, ценах и локациях жилой недвижимости с самыми высокими шансами на уверенный спрос мы спросили у профессиональных участников рынка недвижимости. Возможно, первые покупательские запросы на такое жилье уже поступают, а может быть, потенциал этих объектов «зрел» на протяжении всего прошлого года и в ближайшее время готов выстрелить.


Ирина СеменюкИрина Семенюк,

председатель правления ГК «Камертон», президент Поволжской Гильдии Риэлторов:

- Готовятся к выходу на рынок несколько строительных проектов с жильем небольших метражей. В рамках этих проектов на рынок выйдут новые квартиры-студии - небольшой площади, доступные по цене и расположенные в центральных районах города. Предположу, что спрос на такое предложение будет. 


В целом же, в сегменте новостроек продолжает оставаться востребованным жильё с чистовой отделкой. Массовый покупатель сегодня хочет заплатить за жильё и заселиться в квартиру, уже готовую для проживания. При этом важнейшая характеристика объекта - его цена. Из-за невысокой покупательской способности самыми востребованными форматами жилья остаются самые доступные. Так, при покупке новостроек люди сегодня предпочитают сравнить все имеющиеся предложения, выйти на подрядчиков с тем, чтобы купить у них дешевле. 


Рынок вторичного жилья хоть и демонстрирует движение, но очень неуверенно. Многие потенциальные покупатели, планировавшие покупку с участием ипотечного кредита, отложили решение этого вопроса - нет уверенности в завтрашнем дне. 


Кстати, на первичном рынке завершение программы субсидирования процентной ставки по ипотеке тоже тормозит развитие и провоцирует спад спроса. Ужесточились и требования к застройщикам: в такой ситуации могут возникнуть объективные преграды на пути новых проектов. Сегодня на рынке предложение превышает спрос, но если строительство не простимулируют, может возникнуть обратная ситуация - тогда и цены вновь начнут расти. 


Что касается элитного жилья, то эта категория недвижимости никогда не зависела напрямую от общерыночных тенденций - не зависит и теперь. Там есть стабильный, хоть и не активный спрос, и можно ожидать, что и в 2017 году этот штучный товар будет продаваться как и прежде в спокойном режиме. Кстати, любопытно, что в конце прошлого года сделки именно с этой категорией жилья проходили довольно активно. 


Наталья Ладова   Наталья Ладова,

   заместитель исполнительного директора Самарского областного Фонда жилья и ипотеки – руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования:

-  Сегодня человек, собирающийся приобрести квартиру, может найти на самарском рынке недвижимости достаточно большое количество предложений по очень привлекательным ценам. Это и  вторичное жилье различной локации, цены и состояния, и новостройки. Трендом последнего времени для новостроек становится наличие чистовой отделки. Раньше такую опцию предлагали немногие  застройщики, и Фонд в их числе.  Это очень востребованный продукт, который пользуется заслуженным спросом: ведь он помогает значительно оптимизировать затраты на приобретение заветных квадратных метров, экономя на ремонте и сроках. И это подтверждает пример наших новостроек в Кировском и Советском районах Самары. А высокая степень готовности переводит такие объекты в разряд «горячих пирожков».


Анализируя спрос, мы можем констатировать, что увеличилась востребованность двухкомнатых квартир. И хотя сегодня в экспозиции у большинства застройщиков преобладают «однушки»,  в новых проектах многие девелоперы  меняют соотношение в сторону увеличения именно этой позиции. Также очевидно  усиление интереса к проектам загородной недвижимости.


Что касается перспектив, то, думаю, что время «рынка покупателя» скоро закончится. И связано это не только с чисто экономическими моментами: мониторинг рынка с очевидностью демонстрирует отсутствие новых проектов. Уже в ближайшее время покупатель, решивший приобрести  квартиру-«долевку», может столкнуться с  проблемой отсутствия выбора.


Наталья Лукьянова,

руководитель отдела новостроек ГК «Бизнес-Гарант»:

- В 2017 году застройщики ощутят падение покупательского спроса в связи с увеличением процентных ставок по кредитам на строящееся жилье и отменой программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию. Но даже в  этой ситуации большого падения цен не произойдет в связи с изменением в законодательстве и расходов на страховку, которые понесут застройщики. Предпочтение, конечно, будет отдано жилью эконом- класса. Застройщикам придется придумывать что-то новое: больше уделять внимания качеству строящегося жилья, а также улучшать благоустройство территории для привлечения покупательского спроса.


Мне кажется, спрос в 2017 году уйдет на вторичный рынок: здесь покупательская активность может повысится на 10-15% в связи с понижением ставок по ипотечному кредитованию. Сейчас все мы понимаем, что большую долю сделок составляет приобретение квартиры с использованием заемных средств. 


Люди говорят 

Какую недвижимость вы планируете купить в 2017 году?

Татьяна Акимова, 32 года:

- В этом году планируем, наконец, улучшать жилищные условия на перспективу. Уже решили, что будем покупать 3-комнатную квартиру в ЖК «Желябово.РФ». 100 кв. м в свободной планировке - будем сами создавать семейное жильё для себя и двух наших детей. Пока живём в улучшенной «двушке» в Железнодорожном районе, планируем продать свою квартиру, добавить средства маткапитала, взять ипотечный кредит и осуществить свою мечту. Свою 2-комнатную квартиру на продажу уже выставили: слишком торопиться с продажей не будем, но первому покупателю с серьёзными намерениями отдадим. На момент ремонта в новой квартире переедем к матери мужа в «трёшку».

 

Александр Марченко, 35 лет:

- В этом году я планирую купить 1-комнатную квартиру своей матери. Точнее, обменять её нынешнюю «хрущевку» на новую «однушку» в «Южном городе». Мы сами живём в этом районе, хочется, чтобы мама была ближе к нам и нашей дочери, чтобы мы могли друг другу помогать. Времени на ремонт совсем нет, поэтому рады возможности купить жильё уже в чистовой отделке. На нынешнюю мамину квартиру покупателя уже нашли, сейчас готовимся к сделке. Сразу после приступим к оформлению нового жилья - его тоже уже присмотрели.

 

Наталья Моисеева, 24 года: 

- На 2017 год запланировали разъезд с моими родителями. Сейчас мы с мужем живем в их 3-комнатной квартире на ул. Советской Армии. Менять будем на 2- и 1-комнатную с доплатой. Родители выбрали жильё в том же доме, но в соседнем подъезде. Им там все привычно, рядом работа и парк Гагарина. А мы с супругом переедем в новостройку неподалёку, это жилой дом на пересечении Московского шоссе и улицы Потапова. Уже вовсю делаем там ремонт. Квартиру купили в ипотеку, с продажи родительского жилья намерены закрыть кредит и спокойно обживаться на новом месте.

 

Евгений Карев, 43 года:

- В прошлом году расплатились с ипотекой досрочно. Ещё в декабре не планировали брать новую квартиру, хотели, что называется, пожить для себя. Но пару недель назад узнал, что знакомый продаёт квартиру и уезжает работать в Москву. Мы сейчас живём на Демократической, а новая квартира расположена на Солнечной. У нас «трёшка», и это тоже «трёшка», но с отличным ремонтом и большей площади. Вот и думаем о том, чтобы взять вновь небольшую ипотеку, продать свою квартиру и перебраться ближе к просекам. 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Мы зафиксировали публикации в соцсетях от участников конкурса #RSвыбираемлучших. И сейчас готовы соо...
14.09
В течение года мы готовились к крупному событию в сфере строительства и недвижимости региона - ...
10.09
К такому выводу пришли в Аналитическом центре ДОМ.РФ, изучив проектные декларации застройщиков в си...
07.09