Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Эволюция современного эконом-класса
Истоки российского и самарского «эконома»
Система классификации многоквартирного жилья существует уже больше трех лет. она начиналась как отдельная инициатива представителей Российской Гильдии Риэлторов, предложенная в ответ на запрос из Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС). Метод разделения строительных проектов на четыре класса касался исключительно новостроек. За прошедшее время эта классификация начала активно использоваться не только профессиональными представителями строительного рынка, но и самими покупателями и продавцами жилья. Такой успех не случаен: концепция оказалась понятной многим, сегодня даже человек, профессионально далекий от строительства, может в общих чертах сформулировать разницу между жильем эконом- и бизнес-класса. Уже сложнее отличить «эконом» от соседней категории «комфорт», но и здесь существуют четкие признаки.Итак, в рамках современной системы классификации строящегося и недавно введенного в эксплуатацию жилья существует четыре класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитное жилье. Региональная специфика у этой системы есть: еще с момента появления классификации на рынке многие городские эксперты в сфере недвижимости утверждали, что в Самаре эта система должна быть трехчастной: «эконом», «комфорт» и «бизнес», так как до критериев, предъявлявшихся к элитному жилью, самарские новостройки в этом сегменте не дотягивали. А вот к «эконому» вопросов изначально не было – более того, за прошедшие три года со старта появления классификации на рынке именно этот сегмент многоквартирного жилья в нашем городе и регионе получил самый мощный импульс к развитию. В итоге жилье эконом-класса или доступное жилье в Самаре – сегодня самый обширный сегмент современной недвижимости.
Каким было эконом-жилье
В системе общепринятых координат жилье эконом-класса характеризуется рядом постоянных признаков. Изначально, в 2013 году, эти критерии были сформулированы так: квартира со стандартной планировкой, без отделки или с черновой отделкой, расположенная в типовом серийном проекте многоэтажного дома. Важной характеристикой жилья эконом-класса (и других классов) была площадь. Стартовым метражом для 1-комнатной квартиры этого типа был размер в 28 кв. м, площади «двушек» эконом-класса, согласно принятой системе, стартовали от 44 кв. м, «трешек» - от 56 кв. м. По поводу квартир с большим количеством комнат мнения экспертов расходились: одни считали, что 4- и 5-комнатных квартир в этом формате быть не может, а их противники называли «допустимые» площади для многокомнатного жилья эконом-класса (4-комнатные – от 70 кв. м, 5-комнатные - от 84 кв. м).Еще одним важным параметром доступного жилья является площадь кухни, в изначальной классификации до 8 кв. м. Высота потолков в таком жилье должна составлять не менее 2,7 м. Окна в доступной квартире должны быть остеклены деревянными или пластиковыми рамами отечественного производства, из инженерных параметров – центральное отопление и энергоснабжение мощностью от 10 кВт на квартиру. Параметр благоустройства общественных зон и придомовых территорий для строительных проектов эконом-класса изначально рассматривался как нечто второстепенное. Таким проектам «разрешалось» иметь стандартные элементы благоустройства на придомовых площадках, ограда по периметру дворовой территории могла отсутствовать, охрана и консьерж закономерно не были предусмотрены. Оборудованный паркинг также изначально не являлся приметой доступного жилья: для размещения личного транспорта жильцов застройщик мог выделить отдельную зону на придомовой территории или просто предоставить возможность оставлять машины на свободных местах во дворе. О подземном или отдельно стоящем паркинге в данном случае речь, конечно, не идет. Объекты социальной инфраструктуры могли находиться от таких новостроек на расстоянии до одного километра.
Локация для объектов недвижимости эконом-класса – также параметр вполне предсказуемый. Такое жилье строится и существует в окраинных районах города, либо на пограничной с пригородами территории, либо в уже сформированных городских «спальных» районах. По технологии строительства к домам эконом-класса эксперты относили и панельные объекты, и монолитные, а впоследствии и кирпичные.
Каким стало эконом-жилье
Разумеется, принятые характеристики были усредненными, и даже в момент появления классификации большинство новостроек на рынке соответствовало им лишь по ряду признаков. Однако со временем этот процесс расхождения между «теорией» и «практикой» строительства приобрел более заметные масштабы. Иначе говоря, весь путь развития эконом-жилья в нашем регионе можно обозначить вектором движения от эконом-класса к соседнему в классификации «комфорту». Это выразилось в самом концептуальном обозначении строящихся домов: на рынке не случайно появились выражения «жесткий эконом», «эконом-плюс» - так девелоперы выражали самобытность своего проекта, выход за рамки стандартного понимания формата. А потом и вовсе на смену понятию «эконом-класс» пришло более широкое и приятное для восприятия участников рынка определение – «доступное жилье». И вектор восприятия сместился: эконом-класс – это нечто дешевое, с минимальным набором качественных характеристик, а доступное жилье – это объект, который могут позволить себе многие.Качественные характеристики современного жилья этого типа тоже расширились. Например, видоизменились площади и планировки: метражи кухонь во многих таких проектах сегодня стартуют не с 8, а с 10 кв. м, общие площади также сдвинулись в большую сторону. Кроме того, далеко не всегда квартиры эконом-класса предлагаются покупателям в черновой отделке (вовсе без отделки – сейчас большая редкость). Напротив, заметной тенденцией последних лет стало стремление девелоперов предложить покупателям доступного жилья пусть типовую, но аккуратную и современную чистовую или предчистовую отделку. К позиционированию эконом-формата добавился еще один параметр: доступное жилье – это объект недвижимости, который можно приобрести в уже готовом виде. Он не требует дополнительных затрат на ремонт и при этом его стоимость остается приемлемой для массового покупателя. Пожалуй, эта характеристика успела стать одним из важнейших преимуществ доступного жилья.
Еще один показатель движения девелопера навстречу покупателю в эконом-сегменте связан с благоустройством. Большинство современных строительных проектов в этой сфере сегодня мало похожи на тот «суровый» облик жилья экономического класса, который изначально существовал в классификации. Малые архитектурные формы, тротуары и газоны, детские и прогулочные зоны – все это можно встретить и в самых доступных объектах недвижимости.
Посмотрим, какие самарские новостройки сегодня можно отнести к сегменту доступного жилья и выделим их наиболее очевидные преимущества, отделяющие их от «жесткого эконома».
Актуальная экспозиция самарских новостроек в сегменте доступного жилья (сентябрь, 2016 г.)
|
Описание объекта |
Доступные площади квартир |
Стоимость |
Качественные характеристики |
|
Жилой микрорайон «Южный Город» в 900 м от южной границы Самары (Волжский р-н) Застройщик: «Древо» |
28,69 - 41,74 кв. м – 1-комн.; 49,67 - 57,98 кв. м – 2-комн.; 65,7 - 77,23 кв. м |
От 1,076 млн руб. |
Возможна чистовая отделка, создается комплексная коммерческая и социальная инфраструктура микрорайона |
|
ЖК «Квартал Новый» на 18 км Московского ш. Дом № 4, секции 3 и 4 Застройщик: «Град»
|
46,15 – 46,62 кв. м – 1-комн.; 71,75 кв. м – 2-комн.; 89,36 кв. м – 3-комн. |
От 1,862 млн руб. |
Вместительные площади, собственная инфраструктура квартальной застройки |
|
ЖК «Новая Самара» на 23 км Московского шоссе Застройщик: «Финстрой» 8-я очередь |
От 40,66 кв. м – 1-комн.; От 51,86 кв. м – 2-комн. |
От 1,5 млн руб. |
Собственная социальная и коммерческая инфраструктура микрорайона, вместительные метражи (до 107 кв. м) |
|
Жилой микрорайон «Кошелев-проект» на 24 км Московского ш. (Красноглинский р-н) Застройщик: «Корпорация КОШЕЛЕВ» 24-я, 25-я и 29-я очереди строительства |
27,5 - 28,6 кв. м – студии; 30,7 - 37,3 кв. м – 1-комн.; 47,2 - 53,2 кв. м – 2-комн.; 75 кв. м – 3-комн. |
От 960 тыс. руб. |
Возможна чистовая отделка, создается комплексная коммерческая и социальная инфраструктура микрорайона |
|
Жилая застройка в границах ул. Ставропольской, Пугачевской, Нагорной и Ташкентского пер. (Кировский р-н) Застройщик: СОФЖИ |
35,02 – 36,01 кв. м – 1-комн.; 53,46 – 54,25 кв. м – 2-комн. |
От 1,867 млн руб. |
Чистовая отделка, кирпичные дома |
|
Жилая застройка в границах улиц Антонова-Овсеенко, Блюхера и Советской Армии (Советский р-н) Застройщик: СОФЖИ |
36,33 – 52,52 кв. м – 1-комн.; 58,09 – 76,5 кв. м – 2-комн. |
От 1,894 млн руб. |
Чистовая отделка, кирпичные дома, коммерческая инфраструктура на первом этаже |
|
Жилой район «Волгарь» в Куйбышевском районе Застройщик: «Амонд» |
35,75 – 58,7 кв. м – 1-комн.; 55,12 – 61,2 кв. м – 2-комн.; 76,6 – 104,09 кв. м – 3-комн. |
От 1,305 млн руб. |
Возможна чистовая отделка, собственная социальная и коммерческая инфраструктура микрорайона |
|
6-7-этажный жилой дом на ул. Лысвенской (Куйбышевский р-н) Застройщик: «Интеграция» |
41 кв. м – 1-комн.; 56,77 – 67 кв. м – 2-комн.; 84 – 87,17 кв. м – 3-комн. |
От 29 тыс. руб./кв. м |
Объекты инфраструктуры в шаговой доступности |
|
ЖК «Куйбышев» в границах ул. Лесной и Демократической (Кировский р-н) Застройщик: ООО КБ «Проект: Куйбышев» |
24,4 – 31,3 кв. м – студии; 38,39 – 47 кв. м – 1-комн.; 42,9 – 56,3 кв. м – 2-комн. |
От 40 тыс. руб./кв. м |
Близость к городской инфраструктуре, кирпичные дома |
|
ЖК «Волжский» в пос. Волжский (Красноярский р-н)
|
27,3 – 51,2 кв. м – 1-комн.; 41,75 – 54,7 кв. м – 2-комн.; 65,8 кв. м – 3-комн. |
От 1,173 млн руб. |
В шаговой доступности объекты социальной инфраструктуры, собственная инфраструктура ЖК, оборудованная парковка |
Наталья Лукьянова
руководитель отдела новостроек ГК «Бизнес-Гарант»
«Заметной тенденцией в сегменте жилья эконом-класса стал активный выход на рынок квартир-студий. Если раньше застройщики, работавшие в этом сегменте, предлагали классический набор, состоявший из большого числа 1-комнатных квартир, среднего количества «двушек» и малого объема «трешек» в одном жилом комплексе, то сейчас к этому объему добавились студии. Причем у молодых покупателей, которые составляют значительную часть аудитории в сегменте «эконом», именно студии пользуются повышенным спросом.
Вторая важная тенденция, которую хочется отметить, — сами покупатели доступного жилья стали избирательнее. Перед принятием решения они тщательно изучают местоположение жилого комплекса, оценивают удобство транспортной развязки и близость инфраструктурных объектов. Кроме того, даже в самых доступных по цене новостройках покупателей интересует вопрос благоустройства прилегающей территории — места для прогулок с маленькими детьми, для парковки автомобилей».
Игорь Филиппов
генеральный директор компании «Берег-Риэлт»
«На мой взгляд, существенных изменений в качественном облике жилья эконом-класса за последние годы было не так уж и много. С точки зрения строительных материалов и технологии возведения ситуация не изменилась кардинально. Однако очевидно, что планировочные решения для жилья в этом сегменте стали более продуманными, улучшилась организация пространств общего пользования. И еще один момент – сегодня жилье эконом-класса начали строить не только на городских окраинах. Подобные проекты появляются в довольно престижных и востребованных районах – например, встретить доступную новостройку в Октябрьском районе теперь не так уж сложно. Причина этого процесса кроется в высоком спросе на доступное жилье: массовым покупателям нужен именно этот формат, и потому застройщики реализуют его в разных районах и частях города».
|