Застройщики или риелторы: к кому идти за квартирой в новостройке?

Застройщики или риелторы: к кому идти за квартирой в новостройке?

Взаимодействовать напрямую с отделом продаж застройщика или подключить к этому диалогу «стороннего» специалиста по недвижимости — каждый покупатель жилья решает для себя сам. Однако объективно на рынке есть случаи, когда без участия риелтора вполне можно обойтись, равно как и прецеденты, в которых помощь, подоспевшая из агентства недвижимости, лишней не будет. Удобство для покупателя состоит в том, что он сам выбирает, с кем работать и у кого покупать новостройку. 

Доводы в пользу застройщиков

В последнее время многие потенциальные покупатели строящегося жилья перед принятием решения о покупке стремятся выйти напрямую на застройщика. В этом сегменте недвижимости к риэлторам все чаще относятся как к посредникам, которые добавляют стоимость своих услуг к изначальной цене квартиры от застройщика. Поэтому начинать взаимодействие покупатели могут и с представителем агентства недвижимости, но при этом все равно будут пытаться выйти на диалог с застройщиком. Так поступают многие покупатели, и эта тактика уже стала тенденцией на рынке строящегося жилья.
С одной стороны, стремление ближе «познакомиться» с застройщиком и взаимодействовать с ним напрямую совершенно понятно и логично. Именно строительная компания отвечает за качество жилья, которое в итоге получит покупатель, поэтому никто иной, кроме застройщика, не сможет ответить на вопросы о сроках, темпах, качестве строительства. Более того, все эти вопросы логичнее адресовать именно застройщику, который занимается только своими проектами, а не представителю агентства недвижимости, который реализует целый пул рыночных предложений (и от других застройщиков в том числе). 
По своей линии региональные застройщики эту проблему давно решили: на них работают полноценные отделы продаж, где сотрудники могут рассказать все о строящемся проекте, показать планировки, найти тех, кто ответит на технические вопросы, сориентировать по доступным вариантам оплаты. По сути, современные отделы продаж в девелоперских компаниях в идеале состоят из тех же специалистов по жилью, риэлторов, которые не только помогут выбрать квартиру, но и грамотно подготовят всю документацию, а вместе с тем учтут все пожелания будущего собственника по форме и срокам оплаты. Нужен ли в таких случаях еще и риэлтор? Если речь идет о «чистой» покупке квартиры в новостройке и у будущего собственника типичная ситуация в формате «деньги меняю на жилье» или «оформляю кредит на жилье», то зачастую ему достаточно просто обратиться в отдел продаж застройщика. «Мы выбирали квартиру для мамы в доступном жилом комплексе, — рассказывает жительница Самары Людмила Петрова. — Перед этим продали мамину «хрущевку», добавили около 200 тысяч рублей и рассчитывали купить ей небольшую «двушку» в современном доме. Делали все сами, ориентировались на имя застройщика, его репутацию, знакомились с домом. Нам нужно было почти или совсем готовое жилье. Очень помогали сотрудники отдела продаж: советовали варианты и консультировали нас, ориентируясь именно на ту сумму, которая у нас была. В итоге купили маме достойную квартиру в одном из больших современных кварталов, с оформлением документов нам помогли, и никаких дополнительных денег мы не платили, как это было бы в случае с риелтором». 



Доводы в пользу риелторов

Впрочем, единообразной покупательской стратегии в этом вопросе все же нет. Еще один житель Самары Виктор Кормашов объяснил, почему он обратился к риелторам для покупки квартиры в новостройке, так: «Я давно присмотрел квартиру в одном из строящихся жилых комплексов Железнодорожного района. С отделом продаж застройщика общался неоднократно, свой вариант жилья выбрал. Но у меня была возможность оформить покупку в рассрочку, а также я хотел, чтобы сторонний, незаинтересованный специалист проверил всю документацию застройщика и наш договор. Поэтому я заказал услугу юридического сопровождения сделки в одном из агентств недвижимости. Существенно на общую сумму покупки это не повлияло, но мне придало уверенности то, что перед подписанием ДДУ привлеченный мною специалист ознакомился со всей разрешительной и технической документацией, а в момент подписания он находился за тем же столом и смог ответить на мои вопросы и уточнить нужные моменты у представителей застройщика. Все же у крупных застройщиков есть эффект конвейера в общении с покупателями, я же за индивидуальный подход». 
Кстати, само покупательское представление о том, что покупать новостройку от агентства недвижимости, находящегося в партнерских отношениях с застройщиком, менее выгодно, чем от самого застройщика, подчас не подтверждается. Сами строительные компании периодически заключают договоры на реализацию строящегося или уже введенного в эксплуатацию жилья с агентствами недвижимости, и цены при этом у разных операторов не отличаются. Особняком стоят случаи, когда в риелторской компании приобрести квартиру в новостройке можно даже дешевле, чем у застройщика. Какой вывод при этом нужно сделать покупателю? Очевидно, что перед принятием решения о покупке жилья в строящемся или недавно построенном доме стоит ознакомиться со всем пулом предложений – и от строительных компаний, и от «посредников». В конце концов, никогда не знаешь, где может встретиться тот самый подходящий вариант. 


Два подхода работы с покупателями жилья

Разница в работе застройщиков и риелторов по реализации жилья заключается в следующем: застройщики работают со строительным проектом, а риелторы — с покупателем. То есть по-разному расставляются приоритеты: для отдела продаж строительной компании важно реализовать определенный объем жилья, то есть, по сути, они выстраивают свою работу, отталкиваясь от объекта или нескольких объектов, находящихся в реализации. Здесь уместна аналогия с магазином, куда приходит покупатель с деньгами или возможностью эти деньги достать, а ему предлагают весь ассортимент товаров, которые он может позволить себе за эту сумму. Все остальные финансовые инструменты и дополнительные возможности также работают на основную цель – реализовать квартиру в новостройке. Соответственно, если будущему собственнику нужна именно такая модель работы, если он хочет, чтобы ему предложили все доступные варианты, исходя из его ситуации, то стоит идти напрямую в отдел продаж и искать свое жилье там. 
Работа в агентствах недвижимости строится иначе: свою прибыль компания получает не с реализованного объекта, а от конкретного клиента с его индивидуальным запросом и подчас индивидуальными проблемами. Соответственно, весь механизм поиска подходящего жилья в этом случае будет строиться иначе: не от объекта к покупателю, а наоборот, — от покупателя к объекту. Для многих это и есть пресловутая индивидуальная работа с клиентом в действии. Грамотный риэлтор знаком с пулом рыночных предложений, которые он сразу может адаптировать под запрос конкретного покупателя, но помимо этого он берет во внимание конкретную ситуацию. Так, перед покупкой нового жилья будущему собственнику может понадобиться продать уже имеющуюся недвижимость, или найти возможность оформить ипотечный кредит, или совершить более сложную операцию, например, разменять имеющуюся квартиру. Сами риелторы по этому поводу давно шутят, что клиенты с однозначной и легко решаемой ситуацией идут сразу к застройщику, тогда как покупатели со сложными исходными данными обращаются к ним. 




Ольга Пискаева
Ольга Пискаева

руководитель АН «Афина-Центр»


«Я бы сказала, что участия риелтора в меньшей степени требует сделка покупки доли в строящемся доме на стартовом этапе, когда покупатель вносит всю сумму целиком. Но такие сделки на первичном рынке все же встречаются не повсеместно. Чаще покупатели квартир в строящихся домах имеют дело с ипотечными кредитами, с предварительной продажей жилья или с покупкой по переуступке доли. Бывают на рынке и прецеденты, когда купить новостройку в агентстве недвижимости оказывается дешевле, чем у застройщика. Риелтор может оказаться чрезвычайно полезен покупателю «первички»: специалисты отдела продаж застройщика редко имеют актуальное представление обо всех ипотечных программах и спецпредложениях от банка, они не могут оказать услугу юридического сопровождения сделки и гарантировать юридическую чистоту квартиру, покупаемой по переуступке.»

Вячеслав Рандаев
Вячеслав Рандаев

эксперт рынка недвижимости


«Прерогатива продажи первичной недвижимости, конечно, у самого застройщика. Профессионал строительного рынка в состоянии самостоятельно сформировать интересное предложение, грамотно спозиционировать свой объект и донести эту информацию до своей покупательской аудитории. Исключение составляют случаи, когда застройщик не может или не хочет содержать собственный отдел продаж — тогда он может договориться о сотрудничестве с агентством недвижимости, которое займется реализацией строительного проекта. Однако, на мой взгляд, застройщик в большей степени заинтересован в том, чтобы реализовывать свой проект самому. Ведь глобально в любом девелоперском проекте стоят две задачи: вложить деньги в строительство и впоследствии вернуть эти деньги, заработав на реализации проекта. Делегируя функции продажи риелторам-посредникам, застройщик фактически передает управление проектом на сторону и в какой-то мере теряет контроль. На рынке вторичного жилья ситуация иная: частный собственник-продавец в большинстве случаев не является профессионалом, поэтому услуги риэлтора в этой сфере более востребованы. Продавцу необходима помощь в позиционировании объекта, поиске покупателя, взаимодействию с этим покупателем. Риелторы оказывают услуги обеим сторонам процесса, своим профессионализмом закрывая непрофессионализм продавцов и покупателей.»
Актуальная экспозиция квартир в новостройках от застройщиков и агентств недвижимости (сентябрь, 2016 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость от застройщика

Стоимость от агентства недвижимости

2-комн. квартира в ЖК «Новая заря» на ул. Сов. Армии, 119 (Советский р-н)

Застройщик: «Прогресс-Н»

Ввод в эксплуатацию:III квартал 2017 г.

56 кв. м

2,184 млн руб.

Квартира на 7-м этаже 16-этажного дома

2,24 млн руб.

Квартира на 8-м этаже 16-этажного дома

2-комн. квартира на ул. Революционной, 148а (Железнодорожный р-н)

Застройщик: «Прогресс-Н»

Ввод в эксплуатацию: март 2017 г.

61 кв. м

2,684 млн руб.

Квартира на 5-м этаже 9-этажного дома

2,375 млн руб.

Квартира на 2-м этаже (продает АН по переуступке от физлица)

3-комн. квартира в ЖК «Изумруднный» на 5-й Просеке (Октябрьский р-н)

Застройщик: «ПромТехСтейт»

Ввод в эксплуатацию: 2018 г.

79 кв. м

3,3 млн руб.

Квартира на 3-м этаже 18-этажного дома

3,24 млн руб.

Квартира на 2-м этаже

1-комн. квартира на ул. Лейтенанта Шмидта, 1 (Октябрьский р-н)

Застройщик: «Стройпроектсервис»

Ввод в эксплуатацию:IV квартал 2016г.

49 кв. м

3 136 770 руб.

Квартира на 16-м этаже 17-этажного дома

3 006 900 руб.

Квартира на 11-м этаже 17-этажного дома

2-комн. квартира в ЖК «Рекорд» на ул. Физкультурной, 103 (Промышленный р-н)

Застройщик: «Новый ДОН»

Ввод в эксплуатацию:IV квартал 2016г.  

67,4 кв. м

3 439 440 руб.

Квартира на 2-м этаже 9-этажного дома

 

3 437 400 руб.

Квартира на 7-м этаже 9-этажного дома

1-комн. квартира в ЖК «Куйбышев» на ул. Демократической, 65 (Кировский р-н)

Застройщик: Конструкторское бюро «Проект: Куйбышев»

Ввод в эксплуатацию: II квартал 2018 г.

38 кв. м

1,634 млн руб.

Квартира на 4-м этаже 4-этажного дома

1,664 млн руб.

Квартира на 2-м этаже 4-этажного дома


Комментарии
Один комментарий
Екатерина Ильюшенко
И все же, бывают ситуации когда помощь риэлтора необходима при покупке квартиры в новостройке, особенно в случае, если покупатель проживает в другом городе, а квартиру хочет приобрести, например, в Москве. В связи с этим у него возникает ряд сложных моментов: он плохо ориентируется в огромном многообразии предложений на первичном рынке чужого города, ему сложно разобраться в плюсах и минусах того или иного жилого комплекса, оценить его привлекательность либо особенности с точки зрения таких факторов, как транспортная доступность, экологичность, развитость ифраструктуры района застройки и т.д. Как правило, такой покупатель ограничен временем - приурочивает покупку квартиры к командировке или отпуску. В данном случае знания и опыт риэлтора будут неоценимы и помогут покупателю сделать правильный выбор.

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Мы зафиксировали публикации в соцсетях от участников конкурса #RSвыбираемлучших. И сейчас готовы соо...
14.09
В течение года мы готовились к крупному событию в сфере строительства и недвижимости региона - ...
10.09
К такому выводу пришли в Аналитическом центре ДОМ.РФ, изучив проектные декларации застройщиков в си...
07.09