В тесноте, да не в обиде?

В тесноте, да не в обиде?

Жилье минимальных метражей в Самаре представлено несколькими категориями объектов как на вторичном, так и на первичном рынке. При этом в обоих рыночных сегментах самой очевидной причиной для покупки квартир небольшой площади является их небольшая стоимость. Какой суммой нужно располагать, чтобы купить мини-квартиру или комнату сегодня, и какой из типов малометражного жилья имеет большие шансы на «выживание» в средне- и долгосрочной перспективе? На первый взгляд, объем сегмента малометражного жилья в Самаре сложно представить: если общее представление о количестве квартир-студий в продаже еще можно получить, изучив актуальную экспозицию и предложения от застройщиков, то с рынком комнат в общежитиях и коммунальных квартирах, а также с гостинками, малосемейками и прочими мини-форматами вторичного сегмента все не так просто. Далеко не все пустующие объекты из этого числа попадают в открытую экспозицию: многие комнаты и мини-квартиры просто числятся «на балансе» частных собственников «на всякий случай»: их вяло сдают в аренду в учебный сезон или родственникам, а то и просто держат пустующими, чтобы при необходимости реализовать. Кроме того, определенная часть этого жилья еще остается неприватизированной, хотя проживать там может уже не первое поколение семьи, предки которой когда-то получили этот объект. Итак, для начала разберемся с форматами минимального по площади жилья, которое сегодня представлено на рынке недвижимости Самары.


Мини-квартиры: перспективная «первичка» и деградирующая «вторичка» Для удобства логично разделить весь этот объем жилья на квартиры (с соответствующей отметкой в свидетельстве о праве собственности) и комнаты, которые в свидетельствах обозначены как доли или комнаты. В «квартирном» сегменте самым понятным и перспективным типом жилья определенно являются квартиры-студии. Эти квартиры активно раскупают в строящихся жилых комплексах и реализуют на вторичном рынке как современное жилье с дизайнерской планировкой и ремонтом. Эксперты рынка называют студии одним из самых перспективных товаров на рынке современного жилья в силу их доступности: как правило, метраж этого жилья меньше классической «однушки» в новостройке, а значит, и общая стоимость ниже. В условиях, когда покупатели недвижимости в первую очередь смотрят на ценник, это обстоятельство становится очень значимым. Понятна и стратегия многих девелоперов: в квартирографию современных жилых комплексов они все чаще включают квартиры-студии наряду с обычными 1-комнатными квартирами, что означает, что у каждого типа жилья есть своя сформированная аудитория.
На рынке вторичного жилья квартиры-студии представлены не в изобилии, да и средний ценник на эти объекты будет заметно выше. В сводную таблицу попали актуальные предложения о продаже готовых студий с ремонтом в сданных домах. Можно убедиться, что эти цены сопоставимы с ценами на «обычные» 1-комнатные квартиры, а в ряде случаев и превосходят их по причине той самой свободной планировки и дизайнерского ремонта. Например, квартира в новом доме на ул. Печерской, 20 площадью 33 кв. м предлагается к продаже по цене 2,47 млн руб., а жилье студийной планировки схожей площади в строящемся жилом комплексе, расположенном примерно в той же локации, стоит чуть меньше 2 млн руб. Для уже отремонтированных и только строящихся «однушек» такая разница в цене весьма типична: стоимость ремонта и сам факт введенного в эксплуатацию и заселенного дома собственники оценивают в 500-700 тыс. руб. Если обратиться к студиям, расположенным в центральных районах города, да еще и с панорамными видовыми характеристиками, то там от формата доступного жилья и вовсе не останется ничего. Как правило, это объекты с современным качественным ремонтом, полностью меблированные и оснащенные техникой – в таком виде они и продаются.
А вот в сегменте малометражной «вторички» со стажем актуальная экспозиция вовсе не выглядит оптимистичной и перспективной. Ее основу составляют малосемейки и гостинки. Малосемейки по своему облику очень напоминают общежития: принцип расположения жилья в доме аналогичен, но в отличие от общежития, объектом недвижимости здесь выступает квартира, а не комната. Как правило, малосемейки оснащены общей кухней и каждая собственным санузлом, однако большинство современных собственников «коммунальной» кухне предпочитает собственный, пусть и маленький кухонный уголок внутри квартиры. Свидетельство на квартиру-малосемейку получили и многие жильцы бывших общежитий, среди примеров подобных объектов в городе – дома на Киевской, XXII Партсъезда, Гастелло и т.д.

Квартира
В «квартирном» сегменте самым понятным и перспективным типом жилья определенно являются квартиры-студии

«Классическая» гостинка отличается от малосемейки наличием собственного санузла (чаще с ванной, в которой можно разместиться только сидя) и кухни. На рынке вторичного жилья выделяют малометражные и полнометражные гостинки: площадь первых обычно не превышает или слегка превышает 20 кв. м, а гостинки-полнометражки по площади сопоставимы с обычными 1-комнатными «хрущевками», так как достигают 30 кв. м. Дома с квартирами-гостинками обычно представляют собой одноподъездные здания, а внутри – коридоры в две противоположные стороны, в каждом из которых – ряд квартир (визуальная аналогия близка с расположением номеров в гостинице). Эксперты рынка, говоря о качестве жилья этой планировки, часто указывают, что по времени появления многие гостинки младше «хрущевок», но вот по своему состоянию зачастую им уступают. Причину часто видят в наличии одного подъезда, через который ходит весь дом, а также в сложившемся социальном облике этого жилья. Впрочем, сложно сказать, какой из мини-форматов – гостинки или малосемейки – с этой точки зрения выглядит более привлекательно. В домах с этими квартирами можно встретить и молодые семьи с детьми или без детей, и студентов, и начинающих специалистов – для всех них это жилье, очевидно, первое, выбранное из числа доступных по цене объектов. Немало среди собственников малосемеек и гостинок и тех, кто живет здесь не первый десяток лет, кто получил эту квартиру по наследству или в обмен на жилищный сертификат.
В нашу обзорную таблицу попали как малометражные, так и полнометражные гостинки в разных районах города: цены на это жилье стартуют с 1-1,2 млн руб. и редко достигают отметки в 1,5 млн руб. Судя по актуальным предложениям от собственников, стоимость этих квартир в большей степени зависит от локации и состояния, нежели от метража. Так, 20-метровки в оживленных районах с хорошей транспортной доступностью и достойным состоянием стоят так же, как 30-метровые гостинки на окраинах города, а подчас и дороже. Малосемейки, представленные на рынке, в среднем имеют меньшую площадь и предлагаются по меньшей цене – от 1 до 1,6 млн руб. География предложений схожа с гостинками с той разницей, что малосемейки проще встретить в историческом центре.


Комнаты как рудимент рынка недвижимости Безусловно, самым большим потрясением для рынка комнат стало появление 1-комнатных квартир небольшого метража в масштабных окраинных строительных проектах. Тогда рынок оказался обрушен: оказалось, что за одну и ту же цену можно стать собственником не доли и не комнаты, а собственной квартиры в новом, пусть и малоэтажном доме. Стоит отметить, что и сегмент уже рассмотренных гостинок и малосемеек тогда же вступил в фазу неспешной стагнирующей экспозиции: закономерные вопросы о ликвидности этого жилья у потенциальных покупателей возникают все чаще.
Итак, если малометражное вторичное жилье – это вариант для тех покупателей, у которых есть сумма до двух миллионов рублей, то комнаты – вариант для тех, у кого есть меньше или около миллиона. Как и гостинки с малосемейками, этот сегмент недвижимости стабилен с точки зрения цен и объема предложения.

Квартира

Типологически можно выделить комнаты в составе общежитий и коммунальных квартир. Комнаты в коммуналках по стоимости варьируются в среднем от 500 тыс. руб. до 1 млн руб., самые дорогие объекты – это довольно просторные комнаты с ремонтом в востребованных локациях. Например, комнату площадью 25 кв. м на ул. Высоцкого можно купить по цене 1,5 млн руб. – дороже, чем «однушку» в «Кошелев-проекте».
Общежития в актуальной экспозиции жилья подразделяются на объекты коридорного и секционного типа – в наш обзор попали и те, и другие. Общежитие секционного типа похоже на коммунальную квартиру, только каждый собственник владеет не долей, а комнатой. Например, на ул. Белорусской в общежитии секционного типа продается комната площадью 12 кв. м: в одной секции 4 комнаты, на них рассчитан общий душ, раздельный санузел и 12-метровая кухня. Стоимость предложения – 640 тыс. руб. А вот на ул. Искровской в Октябрьском районе комната чуть большего метража (18 кв. м) предлагается уже значительно дороже – за 1,2 млн руб. Такая разница в цене возникает исключительно из-за локации и состояния самого объекта.


Есть ли комфорт на маленькой площади? Жилье небольшого метража на самарском рынке недвижимости – это исторически сложившийся субэконом-формат. Не так давно застройщики и девелоперы пытались вывести его современного «представителя» - квартиры-студии - в отдельный тип жилья для молодежи, творческих личностей и частных инвесторов, позиционируя студии именно таким образом. Однако практика показывает: чаще квартиры-студии – это просто жилье меньшего метража и меньшей стоимости, по сравнению с обычными «однушками», и такое восприятие для потенциальных покупателей яснее и проще. Кстати, именно современные квартиры-студии представляются наиболее перспективными вариантами малогабаритного жилья на рынке. Их планировки по-хорошему классичны и удобны, современные принципы зонирования позволяют создать иллюзию большего пространства, а цена остается одной из самых доступных на рынке.
Впрочем, гостинки, малосемейки и тем более комнаты сегодня предлагаются по еще более доступной стоимости, однако назвать их перспективными объектами для покупки становится все сложнее. На этапе роста рынка, когда обычные покупатели искали объекты с хорошей оборачиваемостью для вложения накоплений, им часто рекомендовали вложиться в комнату или небольшую квартиру для последующей сдачи в аренду или просто «на черный день». Тогда реализовать подобный объект быстро и по неплохой цене можно было за короткий срок. Сейчас ситуация изменилась – во многом опять же из-за тех самых 1-комнатных «конкурентов» в современных окраинных микрорайонах, и потому комнаты и устаревающие мини-квартиры существенно подрастеряли былую ликвидность, хоть пока и не просели существенно в цене. Между тем физический износ и определенная деградация этих объектов продолжаются, а по мере появления новых объектов на рынке – лишь усиливаются.
Если же оценивать жилье минимальной площади с точки зрения бытового комфорта для проживающих, то большинство нынешних собственников таких квартир и комнат наверняка признаются, что хотели бы расширить жилплощадь. Парадокс нашего восприятия квадратных метров, как и многих других важных аспектов существования: недостаток ощущается куда острее, чем переизбыток. Отсюда отношение к малометражному жилью как к чему-то временному, которое исчезнет из жизни собственника с возрастом или по мере улучшения финансовой ситуации. Может ли малая площадь быть комфортной? Видимо, однозначно и безоговорочно ответить «да» на этот вопрос не смогут даже те, кто стал обладателем минимального метража не только из-за ценовой доступности, но и «по любви».



Карен Башиянц
Карен Башиянц
Руководитель проектной компании «Графика-Инжиниринг»


«Тема малометражного жилья в последнее время стала очень востребованной среди целой категории покупателей: как правило, это молодые люди и семьи без детей, которые выбирают такие квартиры в качестве стартового жилья. В ответ на этот потребительский запрос возникают и планировочные решения, наиболее комфортным из которых я бы назвал квартиру-студию с оптимальным метражом от 27 кв. м, где кухонная ниша объединена с жилой комнатой, а санузел отделен перегородкой. В Москве, например, востребован формат студийного жилья, где площадь жилой комнаты составляет 14 кв. м, а размер кухонной ниши – около 5 кв. м. С точки зрения соблюдения всех строительных нормативов и требований вентиляции в жилом помещении в таких квартирах все соблюдается, поэтому их можно назвать полноценными жилыми помещениями.

Если же говорить о минимально возможном жилом метраже, то из нашего опыта могу сказать, что это площадь в 14-15 кв. м. Меньшая площадь уже просто не имеет смысла, так как будут нарушены нормы вентиляции и другие требования, предъявляемые к объекту для постоянного проживания. Иными словами, объект меньшей площади – это уже не квартира».

Люди говорят
Собственники малых жилых метражей рассказали, что им нравится, а что нет в их комнатах и квартирах, а также о том, насколько комфортно можно себя чувствовать, проживая на небольшой площади.

Алина Капралова
Алина Капралова
Собственник квартиры на ул.XXI Партсъезда

 
«Мы уже пятый год живем в 2-комнатной малосемейке: переехали сюда перед рождением сына и сразу сделали перепланировку. Одну комнату оставили под спальню для нас и сына, а во второй разместили кухонную зону с плитой, мойкой, гарнитуром и барной стойкой, а напротив поставили кухонный стол со стульями – получилась кухня-столовая. Наша квартира и еще несколько соседних имеют общую кухню, которая, впрочем, на нашей памяти никак не использовалась, всегда пустовала. В каждой квартире оборудована собственная кухонная зона.

Маленькая площадь нашей квартиры меня не особо смущает: все необходимое мы смогли разместить на этой площади, у нас комфортный современный санузел, хоть и совмещенный, удобная компактная кухня, есть место для приема гостей. В нашей квартире тепло и сухо, зимой даже жарко.
Понятно, что по мере взросления сына нам нужно будет задуматься о расширении жилплощади: ребенку нужна будет отдельная комната, а мы не сможем жить на кухне. Пока же самыми основными недостатками нашего жилища я бы назвала малоприятное соседство с некоторыми обитателями нашего этажа, темный и грязный подъезд, где лифт доезжает до этажа, а потом нужно еще подняться на один пролет до нашей квартиры».


Иван Анюков
Иван Анюков
Собственник квартиры-студии на ул. Карбышева

 
«Я переехал в эту квартиру от родителей, когда поступил в университет, сейчас живу здесь с моей девушкой. В момент покупки не было принципиального желания купить именно студию, а не просто «однушку»: просто понравилась эта квартира своим расположением, качеством ремонта и ценой. За те три года, что я здесь живу, ничего не переделывал, только застеклили балкон. Мне кажется, студия очень удобна для одного или максимум двух людей. Здесь также удобно встречать гостей или устраивать родительский ужин: все друг друга хорошо видят и слышат, пространства хватает. Но постоянно проживать в студии семьей от трех человек и больше мне кажется неудобным: у каждого свой досуг, режим и привычки, в единственной комнате невозможно уединиться и сосредоточиться. Поэтому рассматриваю это жилье как временное: сейчас вдохновляют большая кухня-гостиная, вид из окна на высоком этаже, но через несколько лет явно захочется иного комфорта».



Ксения Махова
Ксения Махова
Проживает в комнате на ул. Победы


«Я живу в комнате внутри 3-комнатной «сталинки» временно, пока учусь в университете. Это жилье принадлежит маминой сестре, я не плачу за аренду и, по сути, не арендую жилье, просто провожу здесь вечера и ночи, а еще оплачиваю коммунальные услуги. Две другие комнаты принадлежат бывшему мужу маминой сестры, и он сдает их в аренду. Вначале какое-то время я жила одна, потом в соседнюю комнату подселилась еще одна студентка, а третья комната пустовала. Мы неплохо уживались, но разница в бытовых привычках и, банально, в воспитании все равно ощущалась. Сейчас мои соседи – молодая семья, мы практически не общаемся и стараемся друг другу не мешать. Однако все равно общее ощущение дискомфорта, чужие разговоры и ссоры за стеной никогда не покидают. От типичного университетского общежития такой образ жизни отличается лишь меньшим количеством соседей, хотя, возможно, степень личной свободы там даже выше».



Справка

Самый маленький метраж комнаты, доступной для покупки на самарском рынке вторичного жилья, - 9 кв. м. Объекты таких метражей можно найти почти во всех районах города – Советском, Кировском, Волжском, Промышленном и Октябрьском. Разбег актуальных цен – от 385 кв. м за комнату в Куйбышевском районе до 760 тыс. руб. за комнату в Промышленном районе. Подавляющее большинство этих объектов расположено в коммуналках, многие предлагаются к продаже с хорошим ремонтом и позиционируются как объекты, не требующие вложений.

10 кв. м – такова минимальная площадь «однушки», доступной для покупки в Самаре. Пример такой «мини-гостинки» удалось найти на пр. Карла Маркса, 410 – это квартира с кухней площадью 2,4 кв. м, сделанным ремонтом. Стоимость предложения – 880 тыс. руб. В целом же, на рынке представлено несколько десятков малосемеек и гостинок в минимальных метражах от 11 до 15 кв. м, стоимость этих объектов находится в диапазоне от 600 тыс. руб. до 1,2 млн руб.


Актуальная экспозиция жилья мини-форматов в Самаре (июль, 2016 г.)


Описание объекта Общая площадь Стоимость
Квартиры-студии*
Квартира на 6-й просеке, 129 (Промышленный р-н)
14/14, площадь кухни-гостиной – 28 кв. м, качественный гарнитур, свежий ремонт, лоджия на всю ширину квартиры, прихожая с гардеробной зоной. Мебель и техника остаются
43 кв. м 3,35 млн руб.
Квартира на ул. Дыбенко, 23 (Советский р-н)
3/17, евроремонт по авторскому дизайн-проекту, гардеробная, большая лоджия. Карман на 2 квартиры
36 кв. м 3 млн руб.
Квартира на ул. Ставропольской, 74 (Промышленный р-н)
10/10, евроремонт, встроенная техника и мебель, есть техэтаж, квартира не угловая
38 кв. м 2,7 млн руб.
Квартира на ул. Ново-Садовой, 29 (Октябрьский р-н)
Студия с небольшой перегородкой между комнатой и кухней, ремонт 2013 г., новый санузел и трубы, застекленный балкон, вид на Волгу, мебель остается
38 кв. м 2,95 млн руб.
Квартира на ул. Печерской, 20 (Советский р-н)
16/24, ремонт, в санузле душевая кабина, везде натяжные потолки, мебель и техника, лоджия
33 кв. м 2,47 млн руб.
Гостинки
Квартира на ул. Фадеева, 56 (Промышленный р-н)
1/9, хорошее состояние, свежий ремонт, совмещенный санузел
23 кв. м 1,65 млн руб.
Квартира на ул. Белорусской,95 (Куйбышевский р-н)
6/9, пластиковые стеклопакеты, ламинат, новая сантехника, окна во двор.
Полнометражная гостинка
31 кв. м 1,65 млн руб.
Квартира на ул. Каховской, 4 (Кировский р-н)
8/9, жилое состояние, пластиковые стеклопакеты, без балкона, совмещенный санузел
31 кв. м 1,59 млн руб.
Квартира на ул. Крайней, 21 (Кировский р-н)
5/9, полнометражная гостинка с кухней, санузлом, балконом
22 кв. м 1,25 млн руб.
Квартира в Славном пер., 2 (Советский р-н)
5/5, хорошее состояние, пластиковые стеклопакеты, застекленный балкон с видом во двор
21 кв. м 1,55 млн руб.
Малосемейки
Квартира на ул. Сов. Армии, 5 (Советский р-н)
8/9, кухня-прихожая, раздельный санузел, новая сантехника, ремонт.
Квартира секционного типа, в секции 3 квартиры, кухня площадью 10 кв. м на 3 квартиры, но у каждой своя плита и свой кухонный уголок
26 кв. м 1,4 млн руб.
Квартира на ул. Ново-Вокзальной, 144 (Промышленный р-н)
1/9, ремонт, свой туалет, кухня, лоджия
20 кв. м 1,09 млн руб.
Квартира на ул. Ставропольской, 98 (Промышленный р-н)
3/5, пластиковые стеклопакеты, железная дверь, совмещенный санузел, кухня-прихожая, неплохой ремонт
18 кв. м 1,15 млн руб.
Квартира на ул. Красноармейской, 125 (Железнодорожный р-н)
2/5, отличное состояние, квартира разделена на 2 зоны и кухонный уголок, пластиковые окна, застекленный балкон. Есть возможность установить свой душ и туалет
19 кв. м 1,099 млн руб.
Квартира на ул. Свободы, 20а (Советский р-н)
Хорошее состояние, общая кухня, свои ванна и санузел
23 кв. м 1,35 млн руб.
Комнаты в коммуналках и других квартирах
Комната на ул. Юбилейной, 8 (Промышленный р-н)
2/5, отличное состояние, пластиковое окно, новая дверь, замена проводки. Комната разделена на 2 зоны
18,6 кв. м 880 тыс. руб.
Комната на ул. Ново-Садовой, 273 (Октябрьский р-н)
5/5, комната в 5-комн. квартире, раздельный санузел, кухня площадью 10 кв. м, ремонт, пластиковое окно
14 кв. м 580 тыс. руб.
Комната во 2-м квартале, 43 (пос. Мехзавод, Красноглинский р-н)
2/3, жилое состояние, теплая
16,5 кв. м 550 тыс. руб.
Комната на ул. Победы, 141 (Кировский р-н)
4/5, ремонт, комната в 3-комн. квартире
16,5 кв. м 750 тыс. руб.
Комната на ул. Высоцкого, 4 (Самарский р-н)
3/3, отличное состояние, своя кухня, ванна и санузел, пластиковое окно, кондиционер
25 кв. м 1,5 млн руб.
Комнаты в общежитии
Комната на ул. А. Матросова, 13а (Советский р-н)
2/5, общая кухня площадью 20 кв. м, раздельный санузел. Хороший ремонт, пластиковое окно, новая дверь, мебель остается
14 кв. м 770 тыс. руб.
Комната на ул. Белорусской, 3а (Железнодорожный р-н)
3/5, общежитие секционного типа, в секции 4 комнаты. Душ, раздельный санузел, большой холл, кухня площадью 12 кв. м. Обычное состояние
12 кв. м 640 тыс. руб.
Комната на Заводском ш., 64а (Промышленный р-н)
4/5, общежитие коридорного типа, санузел на этаже. Хорошее состояние, есть балкон
18 кв. м 750 тыс. руб.
Комната на ул. Московской, 2 (Ленинский р-н)
4/4, общежитие коридорного типа, жилое состояние
14 кв. м 780 тыс. руб.
Комната на ул. Искровской, 7 (Октябрьский р-н)
Общежитие секционного типа, раздельный санузел на 2 комнаты, кухня площадью 15 кв. м с балконом и новыми плитами. В комнате новая дверь, пластиковый стеклопакет, ремонт
18 кв. м 1,2 млн руб.

*подробный обзор современных квартир-студий от самарских застройщиков смотрите здесь.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Мы зафиксировали публикации в соцсетях от участников конкурса #RSвыбираемлучших. И сейчас готовы соо...
14.09
В течение года мы готовились к крупному событию в сфере строительства и недвижимости региона - ...
10.09
К такому выводу пришли в Аналитическом центре ДОМ.РФ, изучив проектные декларации застройщиков в си...
07.09