Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Строительная несостоятельность
Пока тенденция банкротства среди застройщиков и подрядчиков продолжает нарастать на уровне страны, стоит вспомнить о способах проверки благонадежности строительной компании и возможностях обезопасить себя от покупки жилья у застройщика с сомнительными перспективами. Если же покупка все же случилась, а сам застройщик на пути к банкротству, следует помнить, что бороться за свою пока не состоявшуюся квартиру стоит изо всех сил.Подозрение на банкротство Даже малейшее сомнение в стабильности компании-застройщика должно стать поводом для того, чтобы как минимум отложить покупку «долевки» у этой компании. Причем эти сомнения эксперты советуют проверять всеми возможными способами, к тому же обычному покупателю строящегося жилья сегодня доступны несколько действенных инструментов. «Прежде всего, потенциальному покупателю, который сомневается в надежности застройщика и опасается его банкротства, стоит обратиться к изучению арбитражных споров с участием этой строительной компании, - советует старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. – Эта информация находится в открытом доступе на сайте арбитражного суда. При этом значение в данном случае имеют лишь те дела, где застройщик выступает ответчиком по искам. Уже на этом этапе можно столкнуться с самой критичной ситуацией: когда в открытых источниках обнаруживаешь, что уже подано заявление о банкротстве строительной компании. Если до этого покупка «долевки» еще не совершена, торопиться точно не стоит».
Само по себе поданное заявление о банкротстве в стадии рассмотрения еще не является основанием для прекращения строительной деятельности. Стало быть, потенциальный банкрот может продолжать работы на стройплощадке, а главное – процесс реализации жилья. После подачи заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) и проведения процедуры наблюдения, в ходе которой собственно и происходит оценка финансового состояния должника, застройщика могут ожидать несколько вариантов развития событий: внешнее управление и конкурсное производство. Стоит сразу оговориться, что,
если дело дошло до стадии конкурсного производства, то рассчитывать на достройку дома самим банкротом едва ли стоит. На этом этапе все имущество застройщика распродают, чтобы рассчитаться с кредиторами.
Любая процедура банкротства может перетечь в эту крайнюю стадию, поэтому обычным дольщикам столь нежелательно и рискованно связываться с банкротящимся застройщиком. «Изучая иски о взыскании средств с компании-застройщика, потенциальный покупатель должен обратить внимание на сферу деятельности организаций, выступающих истцами, - продолжает Сергей Мартышкин. – Среди них могут быть подрядные организации, с которыми застройщик не расплатился в срок, или ресурсоснабжающие организации, которым застройщик не платит, например, за электричество. Это все безусловные тревожные «звонки», как и иски от муниципалитета или областных властей в том случае, если строительная компания перестала выплачивать арендные платежи за земельный участок. А в этом случае застройщик и вовсе может лишиться права аренды земли, а вместе с ним и возможности возводить дом на этой территории».
Помимо поиска информации в открытых источниках (арбитражные дела, сайт областного Минстроя, даже форумы дольщиков) потенциальный покупатель жилья может обратиться за консультацией к профессиональным участникам рынка. Например, представители правовой сферы имеют доступ к электронной системе, где отражена вся актуальная информация о строительной компании, кредитная история (большая закредитованность – еще один повод для тревог), судебная практика. Только проанализировав информацию из разных объективных источников и суммировав ее, можно сделать вывод о перспективности покупки жилья у «сомнительного» застройщика.
Таким образом, даже если процесс банкротства застройщика еще не начался, но у потенциального покупателя квартиры в новостройке есть все основания опасаться, что этот этап не за горами, совет один: не рисковать. Кстати, эксперты предупреждают, что зачастую приметой скорого банкротства является очевидный демпинг строительной компании. Если жилье в новостройке предлагается по явно заниженной рыночной цене, которую нельзя объяснить ни кратковременной акцией, ни «распродажей» оставшихся квартир на определенном этапе реализации, делать выбор в пользу такой покупки тоже не стоит. Это вполне может быть последней попыткой «выплыть» на средствах дольщиков или набрать напоследок дополнительных денежных средств.
Потенциальный банкрот может продолжать работы на стройплощадке, а главное – процесс реализации жилья
Если банкротство случилось
После того, как застройщик все же вступил в фазу банкротства, суд назначает арбитражного управляющего, который будет осуществлять наблюдение, а в последующем, в случае принятия кредиторами соответствующего решения по итогам первого собрания кредиторов, внешнее управление или процедуру конкурсного производства. На этапе внешнего управления у дольщиков остается надежда на доведение строительства до финала. «Случаев, когда уже в процессе банкротства застройщика удавалось достроить проблемный объект, немного, но они есть, - говорит Сергей Мартышкин. – Один из примеров – дом компании «Трест Волгосоцжилстрой» на ул. Ленинской. На этом объекте арбитражный управляющий даже осуществлял заключение договоров долевого участия на продажу оставшихся офисных помещений».
Подробнее о процессе достройки проблемного объекта обанкротившегося застройщика рассказал сам арбитражный управляющий, принявший непосредственное участие в реализации этого проекта на ул. Ленинской. «Успешному завершению строительных работ в данном случае способствовало несколько обстоятельств, - говорит арбитражный управляющий Олег Севостьянов. – К моменту банкротства застройщика дом был, в целом, построен, уже функционировали инженерные системы и оставались не реализованные застройщиком офисные площади. Проблемы объекта удалось решить с помощью внешнего управления: свободные помещения были реализованы, а средства от их продажи пошли на окончание строительства. Также по нормам закона о банкротстве часть сделок удалось признать недействительными, вернуть имущество в конкурсную массу и после реализации получить денежные средства. В итоге дом был фактически достроен в конце июня 2015 года, сейчас осталось получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Думаю, что в апреле ввод состоится, уже сейчас рассматривается вопрос о присвоении дому почтового адреса».
«В целях удовлетворения прав участников долевого строительства в законе прописаны требования по передаче жилых помещений от банкротящегося застройщика к дольщикам, - продолжает Олег Севостьянов. – Так, дольщик вправе выбрать форму и учет этих требований – деньги или жилое помещение. Также закон предусматривает возможность передачи как завершенного, так и незаконченного объекта строительства сообществу дольщиков: речь идет об организации ЖСК и передаче ему объекта, чтобы дольщики могли закончить строительство своими силами. Безусловно, эта передача объекта для дольщиков связана с дополнительными расходами, среди которых необходимость регистрации права собственности на объект – она требует больших финансовых затрат, так и оплата задолженности по отдельным видам задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника. Тем не менее, каждый участник строительства может признать право собственности на свою незавершенную квартиру в зависимости от степени ее готовности (например, это невозможно сделать, если квартира куплена на 13-ом этаже, а дом достроен до 5-го).
От банкротства не застраховано ни одно юридическое лицо, но в строительной сфере своеобразными гарантами все же являются заработанная за годы репутация и выстроенные отношения с партнерами по рынку. Специфика строительной отрасли заключается в том, что даже профессиональные отношения между инвестором и застройщиком, застройщиком и подрядчиком здесь строятся на доверии, поэтому если партнерство сменилось судебными тяжбами – становиться потенциально пострадавшим дольщиком точно не стоит. А если уже ничего изменить нельзя, и ДДУ давно подписан, то самый верный вариант – консультироваться, объединяться и узнавать больше о своих правах и возможностях.
Справка
По данным исследования Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 году в целом по России банкротами были признаны 2,7 тысяч строительных компаний. Этот объем в пять раз превышает показатели 2014 года. Более того, по мнению аналитиков, негативный тренд на строительном рынке сохраняется: по итогам января 2016 года, банкротами стали еще 167 компаний, а это на 87% больше, чем в январе прошлого года. Важная деталь: большинство банкротов – это организации, выполнявшие подрядные и субподрядные функции.
Само по себе поданное заявление о банкротстве в стадии рассмотрения еще не является основанием для прекращения строительной деятельности. Стало быть, потенциальный банкрот может продолжать работы на стройплощадке, а главное – процесс реализации жилья. После подачи заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) и проведения процедуры наблюдения, в ходе которой собственно и происходит оценка финансового состояния должника, застройщика могут ожидать несколько вариантов развития событий: внешнее управление и конкурсное производство. Стоит сразу оговориться, что,
если дело дошло до стадии конкурсного производства, то рассчитывать на достройку дома самим банкротом едва ли стоит. На этом этапе все имущество застройщика распродают, чтобы рассчитаться с кредиторами.
Любая процедура банкротства может перетечь в эту крайнюю стадию, поэтому обычным дольщикам столь нежелательно и рискованно связываться с банкротящимся застройщиком. «Изучая иски о взыскании средств с компании-застройщика, потенциальный покупатель должен обратить внимание на сферу деятельности организаций, выступающих истцами, - продолжает Сергей Мартышкин. – Среди них могут быть подрядные организации, с которыми застройщик не расплатился в срок, или ресурсоснабжающие организации, которым застройщик не платит, например, за электричество. Это все безусловные тревожные «звонки», как и иски от муниципалитета или областных властей в том случае, если строительная компания перестала выплачивать арендные платежи за земельный участок. А в этом случае застройщик и вовсе может лишиться права аренды земли, а вместе с ним и возможности возводить дом на этой территории».
Помимо поиска информации в открытых источниках (арбитражные дела, сайт областного Минстроя, даже форумы дольщиков) потенциальный покупатель жилья может обратиться за консультацией к профессиональным участникам рынка. Например, представители правовой сферы имеют доступ к электронной системе, где отражена вся актуальная информация о строительной компании, кредитная история (большая закредитованность – еще один повод для тревог), судебная практика. Только проанализировав информацию из разных объективных источников и суммировав ее, можно сделать вывод о перспективности покупки жилья у «сомнительного» застройщика.
Таким образом, даже если процесс банкротства застройщика еще не начался, но у потенциального покупателя квартиры в новостройке есть все основания опасаться, что этот этап не за горами, совет один: не рисковать. Кстати, эксперты предупреждают, что зачастую приметой скорого банкротства является очевидный демпинг строительной компании. Если жилье в новостройке предлагается по явно заниженной рыночной цене, которую нельзя объяснить ни кратковременной акцией, ни «распродажей» оставшихся квартир на определенном этапе реализации, делать выбор в пользу такой покупки тоже не стоит. Это вполне может быть последней попыткой «выплыть» на средствах дольщиков или набрать напоследок дополнительных денежных средств.
Потенциальный банкрот может продолжать работы на стройплощадке, а главное – процесс реализации жилья
Если банкротство случилось
После того, как застройщик все же вступил в фазу банкротства, суд назначает арбитражного управляющего, который будет осуществлять наблюдение, а в последующем, в случае принятия кредиторами соответствующего решения по итогам первого собрания кредиторов, внешнее управление или процедуру конкурсного производства. На этапе внешнего управления у дольщиков остается надежда на доведение строительства до финала. «Случаев, когда уже в процессе банкротства застройщика удавалось достроить проблемный объект, немного, но они есть, - говорит Сергей Мартышкин. – Один из примеров – дом компании «Трест Волгосоцжилстрой» на ул. Ленинской. На этом объекте арбитражный управляющий даже осуществлял заключение договоров долевого участия на продажу оставшихся офисных помещений».
Подробнее о процессе достройки проблемного объекта обанкротившегося застройщика рассказал сам арбитражный управляющий, принявший непосредственное участие в реализации этого проекта на ул. Ленинской. «Успешному завершению строительных работ в данном случае способствовало несколько обстоятельств, - говорит арбитражный управляющий Олег Севостьянов. – К моменту банкротства застройщика дом был, в целом, построен, уже функционировали инженерные системы и оставались не реализованные застройщиком офисные площади. Проблемы объекта удалось решить с помощью внешнего управления: свободные помещения были реализованы, а средства от их продажи пошли на окончание строительства. Также по нормам закона о банкротстве часть сделок удалось признать недействительными, вернуть имущество в конкурсную массу и после реализации получить денежные средства. В итоге дом был фактически достроен в конце июня 2015 года, сейчас осталось получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Думаю, что в апреле ввод состоится, уже сейчас рассматривается вопрос о присвоении дому почтового адреса».
«В целях удовлетворения прав участников долевого строительства в законе прописаны требования по передаче жилых помещений от банкротящегося застройщика к дольщикам, - продолжает Олег Севостьянов. – Так, дольщик вправе выбрать форму и учет этих требований – деньги или жилое помещение. Также закон предусматривает возможность передачи как завершенного, так и незаконченного объекта строительства сообществу дольщиков: речь идет об организации ЖСК и передаче ему объекта, чтобы дольщики могли закончить строительство своими силами. Безусловно, эта передача объекта для дольщиков связана с дополнительными расходами, среди которых необходимость регистрации права собственности на объект – она требует больших финансовых затрат, так и оплата задолженности по отдельным видам задолженности, включенной в реестр требований кредиторов должника. Тем не менее, каждый участник строительства может признать право собственности на свою незавершенную квартиру в зависимости от степени ее готовности (например, это невозможно сделать, если квартира куплена на 13-ом этаже, а дом достроен до 5-го).
От банкротства не застраховано ни одно юридическое лицо, но в строительной сфере своеобразными гарантами все же являются заработанная за годы репутация и выстроенные отношения с партнерами по рынку. Специфика строительной отрасли заключается в том, что даже профессиональные отношения между инвестором и застройщиком, застройщиком и подрядчиком здесь строятся на доверии, поэтому если партнерство сменилось судебными тяжбами – становиться потенциально пострадавшим дольщиком точно не стоит. А если уже ничего изменить нельзя, и ДДУ давно подписан, то самый верный вариант – консультироваться, объединяться и узнавать больше о своих правах и возможностях.
Справка
По данным исследования Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 году в целом по России банкротами были признаны 2,7 тысяч строительных компаний. Этот объем в пять раз превышает показатели 2014 года. Более того, по мнению аналитиков, негативный тренд на строительном рынке сохраняется: по итогам января 2016 года, банкротами стали еще 167 компаний, а это на 87% больше, чем в январе прошлого года. Важная деталь: большинство банкротов – это организации, выполнявшие подрядные и субподрядные функции.
Комментарии
Комментариев нет
|
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ
Можно ли вдохнуть новую жизнь и наполнить актуальным функционалом исторический квартал в центре города? ...
28.02
Проект SamaRanta участвует в региональной Премии RS-AwaRdS-2022 в номинации «Свой дом». Строительные...
04.10
Девелоперские проекты из Тольятти участвуют в региональной Премии в сфере строительства и недвижимости...
13.10