Проблемы дольщиков решат по порядку

В Самарской области разработан новый порядок решения проблем обманутых дольщиков. Им предложат принять финансовое участие в достраивании объектов, строительство которых может быть завершено. Если же возвести долгострой невозможно, обеспечивать дольщиков жильем будет привлеченный инвестор за возможность аренды компенсационных участков. Новый механизм должен начать действовать уже в этом году.

Несмотря на ежегодный ввод долгостроев и последовательное сокращение числа обманутых дольщиков, Самарская область долгое время была одним из лидеров в стране по количеству обманутых дольщиков и недостроенных объектов. До сегодняшнего дня на законодательном уровне не появилось механизма, который позволил бы раз и навсегда решить эту проблему. В 2013 году в регионе было принято постановление №54, позволившее на конкурсной основе привлекать для завершения долгостроев новых застройщиков, предлагая им в качестве компенсации свободные земельные участки под строительство.

В марте прошлого года 54-е постановление закончило свое действие, а право распоряжаться земельными участками на территории города перешло к администрации Самары. И перед регионом встал вопрос поиска нового механизма по удовлетворению прав обманутых дольщиков. Региональным министерством строительства был разработан порядок, предусматривающий несколько вариантов решения проблемы — в зависимости от степени готовности объекта, возможности довести строительство до логического конца и готовности дольщиков самим принять участие в строительстве.

Новые застройщики на старые проблемы

Изменения в Земельном кодексе РФ, вступившие в силу год назад, позволили передавать государственные и муниципальные земли в аренду без торгов для строительства масштабных инвестиционных проектов. В Самарской области, в соответствии с региональным законодательством, к ним относятся и проекты по обеспечению жильем обманутых дольщиков.

Таким образом, у чиновников появилась возможность заключать договоры аренды с новыми застройщиками без проведения торгов. Эта возможность легла в основу первого и приоритетного варианта решения проблем обманутых дольщиков в рамках разработанного порядка.

Он предполагает, что застройщик сможет получить в аренду компенсационную площадку под строительство нового объекта и за его счет погасит требования определенного числа обманутых дольщиков. Таким образом, будут решаться проблемы дольщиков, строительство проблемных объектов которых не может быть завершено.

Компенсационная площадка в рамках этого варианта будет передана в аренду застройщику, представившему лучший инвестиционный проект. Он будет выбран в ходе конкурсного отбора по ряду критериев: количество дольщиков, которым будут предоставлено жилье, общая площадь предоставляемого жилья для дольщиков и срок удовлетворения их требований.

Компенсационные площадки также могут предоставляться без конкурсного отбора. Участок может быть передан застройщику, если тому уже принадлежит земля, вкрапленная в территорию площадки. Также компенсационные площадки без конкурса сможет получить инвестор, который приобрел сам долгострой, право аренды земли под проблемным объектом или получил имущество предыдущего застройщика в рамках процедуры банкротства. Во всех этих случаях к инвестору переходят и обременения, связанные с правами дольщиков.

При этом застройщик может использовать участок только для жилищного строительства, обяжется в указанные сроки довести стройку до логического конца и удовлетворить требования конкретных дольщиков. То, что компенсационные участки будут передаваться инвестору в аренду, по задумке законодателей, не позволит новому застройщику распоряжаться землей без выполнения своих обязательств.

Достроить своими силами

Другой вариант может быть реализован на долгостроях, которые соответствуют всем нормативам, если их технические характеристики позволяют завершить строительство. Но в этом случае потребуется финансовое участие самих дольщиков.

Порядок предусматривает, что при предоставлении земельного участка должен определяться его финансовый потенциал и рентабельность инвестиционного проекта. Разработчики исходили из того, что рентабельность не может быть менее 25%, иначе он становится экономически неинтересным. Таким образом, земельные участки будут предоставляться из расчета, что застройщик сможет направить на завершение строительства долгостроя или иное удовлетворение прав дольщиков сумму прибыли, полученную сверх этого расчета.

Ожидается, что новая схема начнет внедряться уже в 2016 году. За этот год министерство планирует определиться с кругом своих обязательств по первому и второму способам государственной поддержки, сформировать компенсационные площадки и провести конкурсный отбор инвесторов, а также начать удовлетворять требования пострадавших дольщиков.

   МНЕНИЯ   

Александр Нефедов, председатель правительства Самарской области (из выступления в Самарской губернской думе):

— Предлагаемые изменения будут способствовать улучшению ситуации по удовлетворению прав требований участников долевого строительства. Так, появится возможность заключать с новыми застройщиками договоры аренды, где будут четко прописаны обязательства инвесторов и последствия их невыполнения, сроки окончания работ, целевое использование предоставленных земельных участков. Это позволит нам обеспечить более эффективный контроль за застройщиками.

Сергей Мартышкин, старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям»:

— На сегодняшний день нет возможности достраивать проблемные объекты за бюджетные деньги и решать проблемы дольщиков. Но и площадки, которые предоставляются застройщикам, не могут полностью покрыть затраты на достройку проблемных объектов. Поэтому предложен вариант предоставления компенсационного участка при финансовом участии дольщиков. Будет оцениваться потенциал предоставляемого участка, сколько он позволит получить, чтобы это было интересно застройщику, и рентабельность проекта составляла не менее 25%. То, что будет получено сверх этой суммы, инвестор сможет направить на решение проблем обманутых дольщиков.