Новая концепция доступного жилья

Проект строительства жилья на территории бывшего военного городка в Октябрьском районе имеет все шансы перевернуть устоявшиеся представления о доступном жилье. А главная особенность этого проекта в том, что он такой, каким его хотят видеть сами горожане. 

Территория, полная перспектив

На участке в границах улиц Мичурина, Николая Панова, Гая и проспекта Масленникова готовится к реализации проект строительства высотного жилья. Общая площадь территории, подлежащей освоению, – 8,3 га. Ранее здесь располагался 3-й военный городок, сейчас постройки военной части снесены.Дополняют территорию около сотни кирпичных и металлических гаражей, а также теплопункты и другие хозпостройки. Все эти объекты хаотично разбросаны по площадке, и все они, располагаясь в центральной части города, безусловно, диссонируют с общим окружением. Две трети этой территории уже переданы для освоения Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки: именно силами этого девелопера планируется освоить площадку.

Между тем окружение у рассматриваемой площадки полностью сложилось. От дороги этот участок укрывают расположенные на первой линии жилые дома высотой в 4–5 этажей, чуть дальше расположены высотные примеры современного строительства – ЖК «Ливерпуль» и жилая застройка на ул. Ерошевского. Инфраструктура в этой части города полностью сложилась: в шаговой доступности расположены станции метро «Российская» и «Московская», музейно-выставочного центра «Самара космическая», ТЦ «Захар» и КРЦ «Звезда», а также ТЦ «Сила спорта», спортивный центр «СОК» и Клиники Самарского государственного медицинского университета. Ближайшая зона рекреации – «Парк Мира» в 500 м, который отделяет жилую зону от Московского шоссе. Объекты социальной инфраструктуры также уже давно встроены в этот участок Октябрьского района, отличный уровень транспортной доступности подтверждает близость к наиболее оживленным городским магистралям – ул. Ново-Садовой и Московскому шоссе, также эта территория, по сути, равноудалена от исторического и географического центра города.

Неудивительно, что территория бывшего военного городка, обладая такой локацией и будучи полностью оснащенной с точки зрения коммуникаций, давно удерживала статус «лакомого кусочка» в среде самарских застройщиков. Более того, этот статус места подкрепляется и сформированным имиджем самого района. Для большинства городского населения Октябрьский район – это место деловой активности, неизменно престижная локация для жизни. Уровень спроса на жилье здесь стабильно высок: об этом регулярно свидетельствует экспозиция вторичного жилья, не говоря уже о новых строительных проектах, реализуемых в этой части города. Среди очевидных плюсов проживания здесь – близость к историческому центру и Волге, но при этом гораздо более высокий уровень развития транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры. Всех этих факторов с лихвой достаточно, чтобы предречь любому качественному строительному проекту, который будет реализован в этой части города, колоссальный интерес со стороны покупателей. А в случае с проектом на территории военного городка этот покупательский интерес оказался величиной не умозрительной, а вполне осязаемой.

Покупатели мечтают – девелопер предлагает

Как нам стало известно, разработке проекта застройки территории в границах улиц Мичурина, Панова, Гая и проспекта Масленникова предшествовали серьезные социологические и маркетинговые исследования. Опрос мнений горожан подтвердил, что Октябрьский район действительно является одной из самых желанных локаций для проживания большинства опрошенных, а также зафиксировал рост спроса на 2-комнатные квартиры как базового жилья для семьи или людей, планирующих семью создать. Так появилась основа семейной концепции будущей застройки, которая впоследствии «обросла» разнообразными элементами благоустройства и создания внутренней среды совершенного нового уровня.

Рабочее название всего проекта, тоже, кстати, выбранное в ходе опроса потенциальных покупателей, – «Наш квартал», и в этой идее принадлежности в общем-то и заключается основная суть концепции будущей застройки. Качественных строительных проектов в городе немало, на площадке бывшего военного городка будет сделан упор на создание комфортной, безопасной и дружелюбной среды для всех жильцов нового квартала. В частности, важной частью концепции всего проекта является идея «двор без машин». Иными словами, внутренняя дворовая часть жилого комплекса будет полностью освобождена от парковочных мест и автомобильных дорог. Вместо этого на дворовом пространстве будут выделены функциональные зоны для отдыха: детские площадки, спортплощадки для игр и активного отдыха, прогулочные зоны с предметами ландшафтного дизайна. Кроме того, проект предусматривает создание так называемого «третьего места» - пространства кроме привычной для каждого схемы «дом–работа», где можно с интересом провести время и пообщаться. Общественный центр всего нового квартала будет представлять собой площадку для сцены с расположенными напротив сидячими местами. Планируется, что это место станет пространством для проведения общих праздников, встреч, собраний жильцов, а также будет выполнять еще и культурно-развлекательную нагрузку: просмотры фильмов, организация интересных лекций, совместные занятия спортом и творчеством могут проходить также на этой площадке. И в этой части новый строительный проект Октябрьского района совершенно отличается от того, что предлагает рынок жилья эконом- и комфорт-класса сегодня. Застройщики лишь начинают работать с общественным пространством, здесь же оно выглядит как полноценный элемент городской среды. Привычная для каждого горожанина цепочка «квартира-подъезд-дом» включает в качестве активного компонента еще и «двор», а вместе с ним и «район». Социологические исследования и работа фокус-групп, которые предшествовали созданию проекта застройки, показали, что именно целостной внутренней среды многим горожанам не хватает для того, чтобы чувствовать свою сопричастность месту, где они живут. Выходит, эта традиция активного взаимодействия соседей, уходящая корнями в классические советские дворы, по-прежнему актуальна, и современные горожане осознанно или нет ностальгируют по ней.

Отсутствие машин во дворе будущего жилого комплекса вовсе не означает нерешенность этого вопроса: проект строительства предусматривает организацию свыше 400 машиномест по внешнему радиусу застройки. Также планируется «нагрузить» проект объектами социальной и коммерческой инфраструктуры. Так, на территории нового жилого квартала появятся городская поликлиника площадью 1600 кв. м (по проекту она займет 1-2-этажи секций на пересечении Панова и Мичурина), аптека и магазин специализированных товаров площадью 300 кв. м, спортзал, детсад на 48 мест (расположится на внутриквартальной территории), отделение банка, сетевой продуктовый магазин, фитнес-центр, офис управляющей компании. Коммерческие площади, расположенные на первых этажах жилых секций, планируется сдавать в аренду. Кстати, постоянное присутствие управляющей компании на территории застройки и работа с самим объектом и жильцами после ввода в эксплуатацию – это тоже новшество для проекта в сегменте доступного жилья.

Каким будет жилье

Проект застройки на территории 3-го военного городка в Октябрьском районе будет состоять из жилья двух форматов – эконом- и комфорт-класса. В проекте жилой комплекс имеет вид трех зданий, линейно расположенных в границах квартала: два из них образуют два закрытых двора, а третье является отдельно стоящим объектом на пересечении Мичурина и Николая Панова. Все секции будут выдержаны в едином фасадном стиле, цветовой гамме и решениях остекления.

Часть квартир в новом ЖК будет реализована в рамках федеральных и региональных программ по обеспечению жильем отдельных категорий населения. В частности, в рамках действия госпрограмм будут переданы все квартиры в доме на ул. Мичурина/ Панова (общая площадь секции – почти 13,5 тыс. кв. м), а также часть квартир в секциях эконом-класса. Все оставшиеся секции проект подразделяет на «прямоугольные» и «поворотные»: первые представлены квартирами эконом-класса, во вторых – жилье повышенной комфортности.

Квартиры формата «эконом» будут сдаваться с внутренней отделкой и, несмотря на свою принадлежность к доступному жилью, отличаться удобными планировками: отсутствием узких (менее 2,8 м) и вытянутых (более 6 м) комнат, длинных узких коридоров (общая площадь коридоров – не более 6-7% от общей площади жилья), все комнаты будут правильной прямоугольной формы. Типичная планировка «однушки» в эконом-секциях: комната в 15–18 кв. м, кухня размером 8–10 кв. м, совмещенный санузел площадью 3–3,5 кв. м, коридор-прихожая площадью 2–3 кв. м и балкон или лоджия площадью 1,5–2,5 кв. м. Диапазон площадей 1-комнатных квартир в этих секциях будет варьироваться в пределах 32–34 кв. м. При этом «двушки» будут представлены в не меньшем количестве: всего в «прямоугольных» секциях запланировано 279 «однушек», 270 «двушек» и 129 3-комнатных квартир. Общая площадь жилья эконом-класса во всем проекте (за исключением «социального» жилья)  – почти 55 тыс. кв. м.

---

Согласно разработанному плану строительства, стоимость 1-комнатной квартиры в секциях эконом-класса в рамках застройки территории 3-го военного городка составит около 1,8 млн руб. «Однушки» в секциях комфорт-класса также будут предлагаться по цене до 2 млн руб.

---

В «поворотных» секциях помимо жилья комфорт-класса разместятся детский сад и общественный центр. Жилые метражи здесь закономерно просторнее: «однушки» от 36 кв. м, «двушки» от 54 кв. м и «трешки» от 75 кв. м. В квартирографии общее количество 1-комнатных и 2-комнатных квартир совпадает (по 176 квартир), а также планируется 88 3-комнатных квартир. Общая площадь жилья в этих секциях составит свыше 36 тыс. кв. м.

В основе планировочных решений жилого комплекса лежит принцип разумной достаточности, и опять же такое решение опирается на живой потребительский спрос. Сегодня большинство покупателей жилья в новостройках отдают предпочтение функциональному жилью без излишних нежилых пространств, но с максимальной полезной площадью, с понятной геометрией комнат. Именно такие решения планирует предложить девелопер в новом строительном проекте.

Проект освоения территории бывшего военного городка в Октябрьском районе может быть реализован к 2018 году. При этом совершенно очевидно, что он может и должен воплотиться во всей своей концептуальной целостности, во всех деталях и частностях, учитывающих реальный покупательский интерес.  В этом случае он вполне может обозначить качественно новую планку доступного городского жилья, доказав покупателям и профессиональным участникам строительного рынка, что желание горожан жить в комфортной, безопасной и интересной среде выполнимо.

---

---

Общая площадь планируемой застройки  – 123 725 кв. м

Планируемая площадь жилья в рамках застройки – 117 160 кв. м

Высотность застройки – от 6 до 16 этажей

Общая площадь нежилых помещений – почти 4 тыс. кв. м

Планируемый объем населения – 2106 человек

Планируемое число парковочных мест – 408 м/м

---

---

 

Ольга Олисова, заместитель председателя правления Исследовательской группы «Свободное мнение»:

– Уникальность проекта застройки в границах ул. Мичурина, Панова, Гая и пр. Масленникова состоит в том, что он появился на основании детального изучения запросов людей, которые планируют покупку жилья. В ходе предварительной работы по созданию концепции застройки была проведена фокус-группа, участниками которой стали люди, планирующие в ближайшие год-два приобрести квартиру, то есть потенциальные покупатели с максимальной мотивацией. Перед тем как познакомить их с проектом, мы попросили участников фокус-группы поделиться своими представлениями об идеальном строительном проекте. Когда люди начали высказывать мнения, стало понятно: их описания совпадают с разработанной концепцией застройки. Среди основных пожеланий – закрытая дворовая территория без машин, хорошая транспортная доступность, удобные планировки без большого объема лишних нежилых площадей, придомовая инфраструктура, которая не исчерпывается лишь стандартной детской площадкой. Затем участникам фокус-группы показали проект строительства в Октябрьском районе – основной реакцией было удивление и недоверие. Люди даже предложили назвать такой жилой комплекс «Сказка» или «Мечта» – просто потому, что не верят, что все это можно реализовать при строительстве доступного жилья.

Иными словами, у современной потребительской аудитории строительных проектов есть четко сформулированные предпочтения, однако они подкрепляются сомнениями, что реализовать все это на деле возможно. Поэтому просто необходимо, чтобы проект именно в таком виде получил воплощение – к тому же все шансы для этого есть.

 

Мария Иванова, эксперт рынка недвижимости:

– Мне хорошо знакомы запросы, которые покупатели сегодня предъявляют к качественному новому жилью, и на большинство этих ожиданий у нового строительного проекта в Октябрьском районе есть отклик. Поэтому если застройку квартала удастся реализовать именно в том виде, в каком сейчас существует проект, то его с полным основанием можно будет назвать идеальным проектом современного доступного жилья.

 

---

Люди говорят

Корреспондент ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» произвел собственный социологический «замер» и попросил оценить новый строительный проект представителей разных возрастных групп и социальных статусов.

 

Марина Иванчук, жительница Октябрьского района, мама двух детей:

– Мне очень понравилась идея двора без машин. Мне кажется, это абсолютный показатель заботы о жильцах, потому что дворовая территория, как ни крути, является основным местом обитания для самых маленьких и самых пожилых. В нашем дворе машин немало, а в теплое время года многие и вовсе паркуются на свободном участке в непосредственной близости от детской площадки. На участке растет трава, и там вполне можно было бы установить скамейки или еще одни качели, например, но там плотным рядком стоят машины. Вообще надо признаться, я с трудом представляю себе, как выглядит двор без машин: в моем сознании это совершенно нетипичное зрелище, даже немного апокалиптичное.

 

Людмила Перевозова, жительница Советского района, на пенсии:

– В нашем дворе собираются жильцы, есть среди них и мои ровесники, и люди постарше. Что делают? В основном обсуждают всех и вся, спорят или делятся новостями своих домочадцев. Сложно назвать это досугом, и думаю, эти люди и многие другие не отказались бы от проживания в доме, где на дворовой территории будут проходить кинопоказы, встречи, может, даже утренняя зарядка. А в доме, где живет дочь, двор и вовсе постоянно пустует. Причем как минимум в их подъезде живет несколько молодых мам с детьми – где же они все гуляют?

 

Иван Корнеев, собственник квартиры в ЖК «Ливерпуль» Октябрьского района:

– «Однушку» в «Ливерпуле» мы купили на перспективу подрастающему сыну. Очень нравится эта часть города: это золотая середина между центром и «спальниками», не такие высокие цены, как, например, в Ленинском районе, где мы живем, и есть устоявшийся статус достойного места. Здорово, что темпы строительства жилья здесь все же выше, чем на многих центральных улицах города. Молодежь хочет жить в комфортабельном жилье с удобными планировками, в новых домах, а если все это будет подкрепляться соответствующей инфраструктурой – совсем замечательно. Рад, что территорию военного городка все же застроят: она явно выбивается из общего облика всего места. Да и сам проект очень интересный: в частности, меня привлекала возможность выбора «комплектации» жилья – «эконом» или «комфорт». Удобно сравнить, что предлагается в одном и том же жилом комплексе по разным ценам и с разными планировками, и выбрать самый подходящий вариант.