Скидка по принуждению

Приобрести квартиру по акции со скидкой от застройщика – это приятный бонус, а подтвердить свое право на получение скидки или компенсации от застройщика за ряд конструктивных недостатков, допущенных в ходе строительного процесса, – это целая процедура. Когда дольщик имеет полное основание требовать от застройщика пересмотра стоимости или денежную выплату?

Все основания для того, чтобы требовать от застройщика скидку или компенсацию, связаны с основной причиной – невыполнением со стороны застройщика обязательств, прописанных в договоре долевого участия. По всем этим случаям практика прецедентов уже сложилась, поэтому каждый дольщик должен помнить о перечне случаев, когда он вправе требовать от застройщика компенсации. Разберем каждый из случаев детально и узнаем у реальных дольщиков, удалось ли им в ходе переговоров настоять на своем и получить от застройщика желаемое.

ОГРЕХИ НЕКАЧЕСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Одним из оснований для того, чтобы задуматься о возможной компенсации потраченных на «долевку» средств, являются существенные конструктивные недочеты в строительных работах. Такое основание для получения компенсации от застройщика является совершенно законным. Какие недостатки в новостройке считаются существенными? 

Как отмечает старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры» Антон Бегеба, Закон о долевом участии в строительстве гласит: если строительные работы выполнены некачественно или с отступлением от условий договора, то дольщик может потребовать от застройщика осуществить одно из действий по своему усмотрению: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить дольщику расходы на устранение недостатков. «Все три указанных способа, по сути, и являются компенсацией за нарушение прав дольщика, – объясняет Антон Бегеба. – Для того чтобы воспользоваться одним из этих способов, необходимо соблюсти досудебный порядок, а именно – направить обоснованную претензию с указанием конкретных недостатков и способом их устранения. Случай, когда дольщик требует безвозмездного устранения недостатков по сравнению с остальными, является наиболее простым. Если речь идет об уменьшении цены договора либо о возмещении расходов, то следует иметь в виду, что успех данного мероприятия зависит в первую очередь от тщательной подготовки документов, с которыми впоследствии придется идти в суд».

«Нам удалось решить все вопросы с застройщиком «полюбовно», вспоминает жительница Самары Елена Красникова. – Когда принимали в эксплуатацию свою квартиру в 2005 году, были, мягко говоря, удивлены качеством черновой отделки. Напольная стяжка буквально бугрилась, стены не были выровнены, хотя предполагалось, что квартиру мы получим готовой к чистовой отделке. Обратились в офис застройщика с претензией, и в течение примерно двух недель нам выровняли стены и пол. Кстати, потом выяснилось, что собственники еще нескольких квартир в нашем подъезде были недовольны качеством черновой отделки».

Как быть, если застройщик не согласился исправлять недочеты в своей работе после обращения или попросту проигнорировал запрос от дольщика? «Для начала необходимо зафиксировать и подробно описать все недостатки передаваемого объекта, желательно с привлечением специалистов и обязательным участием представителя застройщика, – советует Антон Бегеба. – В случае если дольщик хочет уменьшить цену договора, следующим шагом будет проведение оценки стоимости работ по устранению недостатков, что в принципе будет составлять обоснованную сумму, на которую можно потребовать уменьшения цены квартиры. Для этого необходимо провести экспертизу по оценке стоимости работ».

Если же дольщик решил самостоятельно исправить конструктивные недостатки жилья, а впоследствии получить материальную компенсацию за выполненную работу от застройщика, то здесь юристы также советуют прибегнуть к помощи независимой экспертизы, чтобы в дальнейшем аргументированно доказать необходимость проведения тех или иных работ и обоснованность их стоимости. «Обязательным условием успеха в суде является сохранение всех платежных документов, подтверждающих расходы, а также наличие договоров со строительными организациями», – подчеркивает Антон Бегеба.

Есть и совсем радикальный вариант воздействия на застройщика, который работал «спустя рукава». Если недостатки в квартире являются существенными, а застройщик так и не отреагировал в срок на требования дольщика по их устранению, то по закону будущий собственник квартиры имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата всех денежных средств, переданных застройщику. Более того, в этом случае можно рассчитывать и на проценты: за использование средств дольщика с момента их передачи строительной компании и до момента их возврата. Однако в данном случае разбираться с объемом и сроками предстоящих выплат предстоит исключительно в судебном порядке.

ЕСЛИ СДАЧА ОТКЛАДЫВАЕТСЯ

Еще одним основанием для того, чтобы потребовать от компании-застройщика неустойку, является срыв сроков ввода в эксплуатацию, прописанный в договоре долевого участия. Перенос сроков сдачи дома в связи с объективными обстоятельствами – не такое уж редкое явление, однако если в ДДУ дольщика эти изменения не были отражены, то он вправе рассчитывать как минимум на рассмотрение своей претензии. Партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов объясняет: «Дольщик может предъявить требования о выплате процентов неустойки. Нижний размер процентов неустойки определен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для дольщиков юридических лиц и двойном размере для дольщиков физических лиц, то есть 1/150 ставки рефинансирования. Однако договором может быть предусмотрен и повышенный размер ответственности застройщика. Для предъявления требований рекомендую направить застройщику претензию с обоснованным расчетом процентов пеней, а если застройщик не отреагирует в установленный срок в течение семи дней, то обратиться в суд».

Как отмечают юристы, практика подобных обращений также весьма обширна: большинство подобных исков суды удовлетворяют. Крайний вариант развития событий – опять же расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке с выплатой компенсации за пользование чужими денежными средствами. «Взыскать деньги с компании-застройщика за отсрочку ввода в эксплуатацию для нас оказалось непростой задачей, – делится жительница Тольятти Элеонора Круглова. – Ввод задерживался почти на два месяца, а по закону мне как дольщику была положена неустойка за каждый день просрочки. Когда я начала узнавать о механизмах воздействия на застройщика и возможностях получить с него деньги, выяснилось, что застройщик имеет право передать свидетельство о праве собственности на квартиру в течение полутора лет с момента завершения строительных работ, а я имею право взыскать с него деньги в течение трех лет с момента сдачи дома. Закон же предусматривал выплату пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый день просрочки. На мой запрос застройщик не ответил, а вот суд решил, что сроки передачи мне жилья все же были нарушены».

ПЛОЩАДЬ МЕНЬШЕ ЗАЯВЛЕННОЙ

Еще одно распространенное основание для недовольства дольщиков – несоответствие реальной площади жилья и метража, указанного в договоре долевого участия. Подобные прецеденты – тоже не редкость: человек покупает квартиру площадью 50 кв. м, а когда приходит время принимать объект, выясняется, что несколько квадратных метров от площади «съела» планировка. Как отмечают юристы, в этом аспекте застройщики могут перестраховаться и указать в договоре долевого участия возможность «особых условий перерасчета договорной цены при расхождении заявленной и фактической площадей». «Отклонение площади построенной квартиры от площади, которая была указана в договоре, – это исключительно договорные отношения между дольщиком и
застройщиком, – говорит Денис Герасимов. – Если данное обстоятельство никак не урегулировано договором, то разница подлежит уплате в пользу дольщика или застройщика (в зависимости от того, меньше или больше заявленной площади оказалась квартира) в соответствии с договоренностями между дольщиком и застройщиком по цене рынка. Чаще всего застройщик закладывает в договор условие о возможных отклонениях от площади (примерно + или – 5 %), которые не компенсируются».

«В нашем договоре долевого участия было прописано, что расхождение по площади в два метра как в большую, так и в меньшую стороны никак не будет компенсироваться, – рассказывает жительница Самары Варвара Полякова. – Когда принимали квартиру, выяснилось, что она даже на полтора метра больше, чем было зафиксировано в ДДУ. В итоге мы застройщику ничего не доплачивали: уложились в погрешность».

Словом, от каждого дольщика требуется быть особенно внимательным на двух узловых этапах покупки квартиры в новостройке: при подписании договора долевого участия и при подписании акта приема-передачи квартиры. Это прописные истины рынка новостроек, но, как показывает судебная практика, именно вовремя замеченный дефект или иное несоблюдение условий договора существенно повышают шансы на компенсацию.

   СПРАВКА   

Некачественные строительные работы, срыв сроков ввода в эксплуатацию, очевидное несоответствие заявленной и реальной площади при отсутствии специальных указаний в ДДУ – это все основания требовать от застройщика компенсации в случаях и порядке, установленных законом.

Если реальная площадь квартиры расходится с заявленной в пределах менее 5 % и возможность такой погрешности прописана в ДДУ, то рассчитывать на компенсацию от застройщика не стоит.