Для «вторички» готовят новую ипотеку

В ближайшее время процентная ставка по ипотечным кредитам на покупку вторичного жилья может снизиться до заветных 12 %, которых уже достигла ипотека на «первичку». Однако произойдет это, скорее всего, с одной очень важной оговоркой: действовать льготная ставка будет лишь для участников альтернативных сделок, когда продавец «вторички» следом оформляет ипотечный кредит на покупку строящегося жилья. Сможет ли эта мера господдержки «раскачать» вторичный рынок жилья?

Как ипотека будет спасать «вторичку»?

Ипотека на вторичном рынке может получить государственную поддержку вслед за ипотекой на покупку «первички». Идею субсидирования ипотеки в сегменте вторичного жилья обсуждают на федеральном уровне, законодательная инициатива возникла в Министерстве строительства и Министерстве финансов. Решение поддержать ипотеку на вторичном рынке жилья возникло из статистического наблюдения: внушительное число потенциальных заемщиков не может оформить жилищный кредит на первичное жилье, предварительно не продав свою квартиру на вторичном рынке. А активность покупателей на вторичном рынке, в свою очередь, напрямую связана с доступностью ипотечных кредитов – вернее, на сегодняшний день с их недоступностью для большинства потенциальных заемщиков. Получается замкнутый круг, который оказывает негативное влияние на динамику спроса на рынке жилья: собственник «вторички», желая улучшить свои жилищные условия, готов купить новостройку в ипотеку, но для этого ему нужно продать имеющееся жилье. Между тем покупателя на свое нынешнее жилье такой собственник найти не может: его потенциальный покупатель мог бы приобрести эту квартиру в кредит, но не имеет финансовой возможности оформить ипотеку на нынешних условиях. «Как поддержать обоих участников этой потенциальной альтернативной сделки?» – задумались в федеральных министерствах. Ответом и стала идея о государственном субсидировании ипотеки на «вторичку», но только для определенного круга сделок, которые на рынке получили название альтернативных или связанных.

По официальному заявлению директора департамента жилищной политики федерального Министерства строительства Никиты Стасишина, работа над законодательными изменениями уже ведется. «Эти изменения позволят покупать по договору долевого участия «первичку», предоставляя такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки. Этот вопрос уже обсуждался с застройщиками, и они признали, что часто заемщик не может найти средства на покупку нового жилья без продажи старого. А продать имеющееся жилье он не может, потому что на нее не дают ипотеку по льготной ставке – таким образом, покупателя найти крайне сложно».

Получается, что в конечном итоге предлагаемые меры по поддержке ипотеки на вторичном рынке жилья направлены на то, чтобы закрепить успех льготной ипотеки на «первичку» и подтолкнуть потенциальных заемщиков к дальнейшим покупкам. Соответственно, на льготные условия ипотечного кредита сможет рассчитывать лишь тот покупатель «вторички», чей продавец планирует после этой сделки приобрести квартиру в новостройке. В итоге ипотечные кредиты по сниженной до 12 % ставке смогут оформить оба участника сделки: и тот, кто покупает «вторичку», и тот, кто с вырученных от этой сделки денег приобретает «первичку».

Конечная задача по поддержанию ипотечного кредитования на первичном рынке не случайна. Согласно вступившей в силу 1 марта программе господдержки ипотеки на покупку строящегося жилья, общий объем выданных кредитов со сниженной ставкой должен составить порядка 700 млрд руб. По данным федеральных аналитических агентств, по данным на начало третьего квартала 2015 года, по программе было выдано кредитов на сумму почти 140 млрд руб. Где взять заемщиков, которые «доберут» кредитов на запланированный в программе объем? Очевидно, что большой процент покупателей строящегося жилья улучшают свои жилищные условия, а стало быть, имеют дело с продажей своего нынешнего жилья. И здесь возникает тот самый замкнутый круг: кому продать «вторичку», если условия ипотечного кредитования не устраивают потенциальных покупателей?

«Данная инициатива не призвана поддерживать рынок вторичного жилья, – подтверждает управляющий самарским филиалом банка ВТБ24 Дмитрий Лысов. – Расширение программы господдержки рассчитано на стимулирование спроса на первичном рынке. По итогам первого полугодия выяснилось, что спрос на кредиты в рамках этой программы не такой большой, как ожидался. Он соответствует первоначальным ожиданиям (тем 400 млрд рублей, которые изначально закладывались в программу), но с учетом снижения ключевой ставки объемы этой программы уже озвучиваются в районе 700 млрд рублей, и очевидно, что эта сумма недостижима при текущих параметрах программы субсидирования».

Если программа государственной поддержки вторичного рынка будет принята, то ипотечные заемщики смогут рассчитывать на процентную ставку, сниженную до 12 % –  как на первичном рынке.

Спасет ли новая ипотека «вторичку»?

Закономерный вопрос, который возникает в связи с готовящейся программой господдержки ипотеки на вторичном рынке, – спасут ли эти меры рынок готового жилья от стагнации? Тот факт, что рынок «вторички» стоит (за очень немногочисленными и порой случайными исключениями), подтверждают как профессиональные участники рынка, так и сами собственники жилья, которые уже длительное время пытаются найти покупателей на свои квартиры и перепробовали самые разные стратегии. «Уже полтора месяца продаю свою 1-комнатную квартиру в Октябрьском районе на 300–350 тыс. руб. дешевле, чем стоят аналоги, и все безрезультатно, – рассказывает жительница Самары Виктория Прудникова. – Перед выставлением жилья на рынок заказывала независимую оценку, по ее итогам выставила квартиру по рыночной стоимости – это было в апреле. Сейчас заканчивается сентябрь, примерно с середины августа я существенно снизила цену, но даже спрос на квартиру вырос незначительно – в целом количество звонков осталось прежним. И это при том, что сам дом расположен на оживленном участке Ново-Садовой, а квартиру продаю с ремонтом».

«Субсидируемая процентная ставка будет действовать только по сделкам продажи жилья на вторичном рынке, которые непосредственно связаны с покупкой жилья в новостройках, –  напомнил Дмитрий Лысов. – Однако я не думаю, что такие сделки составят сколько-нибудь существенную долю вторичного рынка недвижимости». Действительно, другие участники рынка вторичного жилья, которые хотят продать свою квартиру ради покупки другой «вторички» –  в ином районе, большей площади, по большей цене и т. д., не смогут рассчитывать на льготную ипотеку. По крайней мере, авторы законопроекта их в расчет не берут, а значит, условия жилищного кредитования для них останутся прежними.

«В идеале, конечно, чтобы государственные меры по поддержке ипотечного рынка вторичного жилья действовали без озвученных ограничений, – соглашается эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. – Сложно предположить, как планируется отслеживать довольно сложный механизм альтернативной сделки. Скажем, собственник реализовал свое вторичное жилье, собирался приобретать квартиру на первичном рынке, но вдруг передумал или решил отложить покупку. Значит ли это, что новый собственник его бывшей квартиры не сможет рассчитывать на сниженную ставку по ипотеке? Или авторы программы введут какое-либо временное ограничение, обязывающее продавца «вторички» завершить сделку и купить квартиру в новостройке?».

Впрочем, даже если старт новой программы господдержки ипотечного кредитования на вторичном рынке и затронет лишь участников альтернативных сделок, оставив в стороне тех, кто рассчитывает на «чистую» продажу, последствия у нововведения все же будут. И есть основания предполагать, что они окажутся положительными. «Безусловно, хотя и не массово, но спрос на вторичное жилье вырастет, – рассуждает финансовый консультант Иван Абросимов. – По крайней мере, это произойдет с тем жильем, собственники которого хотят переехать в новостройку. А главное, у продавцов вторичного жилья появится объективный финансовый инструмент, позволяющий меньше демпинговать и гоняться за покупателем. Зависимость простая: доступность ипотечных кредитов стимулирует спрос, а спрос отменяет необходимость снижать цены. Так что вполне вероятно, что начавшееся падение цен на рынке «вторички» с появлением ипотеки на новых условиях удастся если не обернуть вспять, то хотя бы приостановить. Насколько широкими будут эти последствия – естественно, зависит от финальных условий программы господдержки».

Таким образом, хотя бы опосредованное положительное влияние на рынок вторичного жилья новая ипотека все же сможет оказать – уже неплохо, учитывая, что с конца прошлого года покупатели этого сегмента жилья вынуждены были привыкнуть к фактически заградительным ставкам по ипотечным кредитам. «Если новые условия ипотеки смогут «расконсервировать» рынок вторичного жилья, то новый прилив активности ощутят на себе оба сегмента жилой недвижимости, – резюмирует Вячеслав Рандаев. – Разрабатываемые условия кредитования хороши уже хотя бы тем, что направлены на стабилизацию  и поддержку рынка, поэтому стоит надеяться, что они все же дойдут до стадии реализации».

Реальность альтернативных сделок с жильем

Составить максимально полное представление обо всем объеме альтернативных сделок, которые происходят на рынке сегодня, довольно сложно, так как взаимоотношения между покупателями и продавцами в такой сделке подчас регулируются специалистами из разных агентств недвижимости или вовсе самими участниками сделок. Однако чтобы получить хотя бы небольшой, но актуальный срез таких сделок на рынке, мы попросили несколько крупных агентств недвижимости города привести по одному примеру уже состоявшихся или только планируемых  операций с жилой недвижимостью. Одного взгляда даже на эту небольшую иллюстрацию достаточно, чтобы понять: сегмент альтернативных сделок со вторичным жильем куда разнообразнее, чем просто переезд из вторичного жилья в новостройку с целью улучшения жилищных условий.

   СПРАВКА   

Напомним, государственная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Максимальная процентная ставка по этой программе составляет 12 % годовых. По условиям программы недополученный из-за снижения ставки доход банки получают из государственного бюджета. В программе господдержки ипотеки принимают участие 39 банков.

По данным «Территориального агентства оценки», во втором квартале 2015 года средняя стоимость объектов на вторичном рынке жилья снизилась на 0,5 % по сравнению с началом года. Что касается общего объема выданных ипотечных кредитов, то их снижение началось еще в первом квартале 2015 года: за первые три месяца этого года в Самарской области было выдано кредитов на сумму свыше 3 млрд рублей, что на 15 % ниже, чем в первом квартале 2014 года.