А в городе том «Сад»

Очевидно, что городу Самаре развиваться не просто. Девелоперы и застройщики ищут подходящие площадки для жилищного строительства. Все, что «бултыхается в рынке», уже всем известно, в большинстве случаев земельные участки предлагаются либо по конским ценам, либо с неподходящей зоной для многоэтажного строительства, либо с недооформленным правовым статусом. Единственно понятный пока вариант для девелоперов — это освоение площадок в рамках муниципальной программы развития застроенных территорий. Но... 

В большинстве случаев предлагаемые квартальные территории для освоения по программе РЗТ обременены жильем под расселение, причем очень большим объемом. Этот факт увеличивает не только инвестиции на расселение и подготовку площадок, но и период входа в проект. Конечно, в сложившейся экономической ситуации есть девелоперы, которые готовы находиться в подготовительной фазе год-два, но есть и те, которые хотят начать строить через полгода.

Девелоперский интерес к территории «Сад-города» уже перешагнул за грань гипотетического. Одна из строительных компаний, за плечами которой ряд успешно реализованных объектов, причем не только в сфере жилья, всерьез присматривалась к этой локации. Девелопер рассчитывал экономическую эффективность выкупа частной земли и предстоящего строительства – оказалось, что освоение площадки в «Сад-городе» обойдется дешевле, чем нелегкий процесс расселения ветхих «двухэтажек» в рамках программы развития застроенных территорий.

Если обратиться к актуальной экспозиции жилья и земли в «Сад-городе», то окажется, что сегодня здесь есть предложения не только для частных собственников, планирующих возведение жилого дома, но и для покупателей с более объемным бюджетом. Так, неподалеку от госуниверситета к продаже предлагается 27 соток земли с уже готовым инвестпроектом – 14-этажным зданием торгово-офисного формата. В проекте «прописан» даже фитнес-клуб на первом этаже. Стоимость предложения – 20 млн рублей. Кстати, по словам продавца, на соседнем участке есть возможность для строительства многоэтажного жилого дома. В районе Центрального автовокзала, на первой линии, продается участок площадью 6 соток с возможностью приобрести еще два соседних участка размером 4 и 8 соток – итоговая площадь участка может получиться около 18 соток. На участке подведены все коммуникации, сам собственник позиционирует место как локацию, подходящую для строительства объекта коммерческой недвижимости. Участок в 6 соток продается за 6 млн руб., о стоимости соседних участков нужно разговаривать с собственниками. Есть в экспозиции «Сад-города» и более крупные земельные наделы – например, 66 соток по цене 120 млн рублей.

Многие эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что развитие территории самарского «Сад-города» должно быть комплексным – лишь в этом случае удастся создать современную целостную городскую локацию с продуманной системой коммуникаций, сетью объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, грамотно спроектированными общественными зонами. Как напомнил эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев, с недавних пор любое развитие территории невозможно без проекта планировки территории, а все, что строится вне процесса проектирования, скорее всего, реализуется без разрешительной документации. «Есть риск, что строительные проекты и бизнес-идеи, которые сегодня предлагаются к реализации на этих землях, существуют на птичьих правах, – говорит эксперт. – В частности, строительство высотного здания на этой территории невозможно без согласования проекта и получения разрешительной документации, а получить разрешение без проведения процедуры комплексного планирования будет затруднительно. Что касается самой локации «Сад-города», то перспективы для развития и современного переосмысления у нее, безусловно, есть. Осложняется все наличием большого числа собственников на этой земле и различных желаний и стремлений использовать эту землю. В этой ситуации только единое решение со стороны городских властей может стать толчком к началу изменений, а отдельные застройщики едва ли смогут что-то решить и глобально повлиять на облик «Сад-города».

Генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов также убежден, что самарский «Сад-город» нельзя развивать «кусочно» – эффективное развитие этой территории может быть только комплексным. «Это видная и значимая для города локация, с которой однозначно нужно работать, несмотря на стремления частных собственников, которых, безусловно, устраивает проживание в частном доме посреди города. Логично начинать освоение этой территории с работы с собственниками жилья – как при реализации глобального проекта на стрелке рек Волги и Самары. Важно изначально создать проект, который бы максимально устроил всех, предложить нынешним собственникам компенсацию в виде новых квадратных метров или возможности принимать коммерческое участие в проекте освоения. При этом у каждого из участков этой локации уже есть какое-то свое сформированное направление, которое само может показать вектор развития. Так, на ул. Потапова уже формируется анклав высотного жилья и объектов торговой и офисной недвижимости – в процессе освоения территории логично его развивать и расширять. То есть к планированию нового облика «Сад-города» стоит подходить так, чтобы все участки были максимально мобильными и при этом укладывались в единую концепцию нового микрорайона».

«САД-ГОРОД»: БОЛЬШЕ РИСКОВ ИЛИ ПЕРСПЕКТИВ? О современном правовом статусе самарского «Сад-города», а также о вероятных концепциях развития этой территории и сложностях комплексного освоения ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» рассказал руководитель компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко.

— Олег Анатольевич, как вы оцениваете перспективы локации под названием «Сад-город», учитывая правовой статус этих земель? Что можно построить на этой территории? Как освоить ее максимально эффективно? 

В настоящее время основная часть этой территории находится в территориальной зоне Ж-5. Эта зона предполагает строительство жилья любых типов и видов, однако реализация соответствующих проектов возможна только после утверждения проекта планировки территории и внесения изменений в Правила застройки и землепользования относительно вида территориальной зоны. В итоге это может быть и Ж-1, например. Таким образом, начать освоение этой территории не так просто. Сначала необходимо получить разрешение на разработку проекта планировки и межевания территории, что само по себе непросто, ибо у городской власти нет никакой обязанности по проведению этих работ в ответ на обращение любого инвестора. Также придется потратить серьезные средства на разработку градостроительной документации, обеспечить ее обсуждение на публичных слушаниях, в архитектурной среде, в различных градостроительных советах, защитить в Комиссии по вопросам землепользования и застройки. При этом результат и сроки его получения нельзя гарантировать – с учетом сложности территории в плане количества прав третьих лиц это может занять несколько лет. Кроме того, необходимо будет внести изменения в Правила застройки и землепользования, поскольку зона Ж-5 «активируется» только при этом условии – в ПЗЗ нет градостроительных регламентов для данной зоны. Есть еще один нюанс. Учитывая, что в соответствии с Генеральным планом городского округа Самары часть территории «Сад-города» находится в зоне Ж-1, во избежание правовых проблем в дальнейшем следует внести корректировки и в Генеральный план. Кстати, видимо, по этой причине в ПЗЗ сохраняется достаточно большая территория в зоне Ж-1, прилегающая к перекрестку Московского шоссе и ул. Авроры.

Да, зона застройки многоэтажными жилыми домами Ж-4: она занимает территорию, прилегающую к тому, что осталось от основного кампуса Самарского государственного университета. Эта территория уже сейчас активно развивается за счет строительства высотного жилья – например, ЖК «Госуниверситет». Думается, что в дальнейшем, по мере развития спроса, инвесторы продолжат освоение этой территории вдоль ул. Ново-Садовой в сторону ул. Потапова (собственно, по ул. Потапова и проходит граница зоны Ж-4), учитывая исключительно выгодное транспортное положение и близость этой части «Сад-города» к парковой зоне.

Участок от ул. Потапова до ул. Гастелло относится к зоне Ж-3, именно поэтому здесь активно растут небольшие многоквартирные дома, построенные на базе прежних земельных участков, отведенных под ИЖС. Наконец, часть территории «Сад-города» между ул. Потапова и ул. Авроры, прилегающей к Московскому шоссе, относится к зоне Ц-2, и там уже произведено отселение, в настоящее время эта территория вовлекается в коммерческую застройку.

— В чем, по-вашему, заключаются основные проблемы с возможностью комплексного освоения этой территории? И возможно ли оно здесь?

Как можно заметить, те части «Сад-города», которые получили четкий градостроительный статус, уже активно развиваются. Это, конечно же, свидетельствует о привлекательности территории для инвесторов. Несомненно, стоимость прав третьих лиц здесь высокая (относительно новые постройки, большая площадь жилья), однако отсутствие ограничений застройки, присущих историческому центру, окупает затраты на расселение. Кроме того, здесь нет муниципального жилья, где в небольшой квартирке могут быть зарегистрированы десять человек. А ведь именно численность отселяемых – один из ключевых факторов, влияющих на экономику расселения.

В то же время отсутствие планомерности освоения этой территории и дискоординация мероприятий по застройке действительно вызывают беспокойство. В отсутствие единой концепции развития территории «Сад-города» стихийное развитие ее частей может привести к тому, что они начнут конкурировать между собой, снижая инвестиционную привлекательность территории в целом. Такая ситуация способна породить множество проблем инфраструктурного плана, которые впоследствии исключат полноценное развитие основного «тела» «Сад-города». Уже сейчас мы видим, что развитие застройки вокруг СамГУ происходит без расширения внутренних улиц и проездов, что в перспективе осложнит доступ автомобильным транспортом в центр «Сад-города».

— Можно ли как-то упорядочить процесс освоения этой территории на законодательном и правовом уровне?

Несмотря на то что присвоение статуса зоны Ж-5 большей части «Сад-города» затрудняет быстрое освоение территории, в действительности это очень позитивное решение городской власти. Ведь оно позволяет в определенной степени «законсервировать» эту локацию. По существу новое строительство в зоне Ж-5 сейчас невозможно, а значит, и увеличение объема прав третьих лиц не происходит. Это является весомым фактором повышения привлекательности этой территории для инвесторов.

Вместе с тем следует признать, что площадь зон Ж-4, Ж-3, Ж-1 и Ц-2 в «Сад-городе» слишком велика, чтобы полностью защитить эту локацию от стихийного освоения. По мере активного строительства в этих зонах привлекательность той части территории, которая входит в зону Ж-5, будет пропорционально снижаться. Поэтому степень необходимости в скорейшей разработке градостроительной документации на всю территорию между Ботаническим садом и ул. Советской Армии, с одной стороны, Московским шоссе и ул. Ново-Садовой – с другой, я бы оценил как критичную.

Разработка проекта планировки и межевания территории «Сад-города», внесение необходимых корректировок в Генеральный план и ПЗЗ позволят упорядочить процесс освоения территории, однако эти действия власти должны существенно опережать действия потенциальных инвесторов, а не фиксировать уже состоявшееся перераспределение собственности в районе, как это часто происходило, к сожалению, в последние годы при формировании карты ПЗЗ в отношении «Сад-города». Фиксация планов по развитию инфраструктуры (дорожной, инженерной, социальной) в градостроительной документации станет важным фактором повышения привлекательности данной локации для потенциальных застройщиков.

— Должно ли, на ваш взгляд, комплексное освоение «Сад-города» затрагивать прилегающие к этой локации территории?

Конечно, в градостроительной документации должны быть принципиально решены вопросы относительно перспектив развития как «Сад-города», так и прилегающих к нему территорий. Например, судьба изрядно обветшавшей «сталинской» застройки вдоль ул. Советской Армии и ветхого жилья внутри этого квартала, перспективы использования здания госуниверситета на ул. Потапова и занимаемой им территории, продолжение ул. Авроры до Постникова оврага и организация развязки с ул. Ново-Садовой, развитие кампуса СамГУ, размещение крупных объектов регионального значения на территории «Сад-города». Без ответов на эти вопросы любая концепция комплексного освоения «Сад-города» будет схоластичной и инвесторов не привлечет.

Процесс разработки и утверждения градостроительной документации – это прерогатива органов местного самоуправления, а в случае признания территорией регионального значения – органов государственной власти Самарской области. Однако планировка и инфраструктурное обеспечение такой территории – дорогое удовольствие. Только градостроительная документация обойдется в несколько десятков миллионов рублей. При этом, несмотря на явный риск стихийного развития, территория «Сад-города» является относительно благополучной, самодостаточной и саморазвивающейся. В условиях, когда перед городом остро стоит проблема ветхого и аварийного жилья на значительных пространствах исторического центра и Безымянки, вкладывать средства налогоплательщиков в редевелопмент таких территорий, как «Сад-город», несправедливо и может вызвать много вопросов у населения.

На мой взгляд, у такой огромной территории не может быть одного инвестора (по крайней мере, трудно вообще представить, кто бы это мог быть), а брать на себя ответственность за концептуализацию всей территории ради того, чтобы освоить потом свои несколько гектаров, может только инвестор мирового уровня, мыслящий категориями инвестиций в среду и окружение, или отчаянный патриот нашего города, коих в Самаре пока не наблюдалось. Выходом могло быть объединение инвестиций заинтересованных участников в рамках какого-либо фонда, который будет в общих интересах инвестировать в развитие территории, однако пока подобных конструктивных инициатив не выдвигалось.

— Очевидно, что для гармоничного комплексного развития этой территории не хватает объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Как, по-вашему, можно вписать эти объекты в возможную концепцию освоения «Сад-города»? 

«Сад-город» является уникальным местом с точки зрения факторов градостроительного развития. Близость трех крупных рекреационных зон (парк Гагарина, Загородный парк и Ботанический сад), великолепная транспортная доступность относительно любых частей города, развитый общественный транспорт, близость крупных торговых центров создают великолепные условия для развития жилой застройки высокого класса. При этом с учетом близости разнообразной инфраструктуры внутри достаточно разместить школы, детские сады и инфраструктуру в шаговой доступности, что создает условия для плотной застройки. Дополнительным драйвером является нахождение на территории «Сад-города» крупного вуза. Это тоже способствует развитию жилой функции.

Компания «ОКТОГОН» образована в 2004 году и зарекомендовала себя пионером качественного внешнего юридического обслуживания в области публичного права. Одними из первых заказчиков были аппарат Правительства Самарской области, Самарская Губернская Дума, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Самарской области. Спектр оказываемых услуг был широк: от раз-работки проектов нормативных правовых актов до создания правовой базы реализации в Самарской области реформы местного самоуправления. Сейчас, компания «ОКТОГОН» активно занимается юридическими вопросами градостроительного права. Эта практика началась с участия компании в разработке схемы территориального планирования Самарской области.  Затем были схемы территориального планирования муниципальных районов Самар-ской и Ульяновской областей, правила землепользования и застройки городов и поселений, проекты планировки территории.

Многолетний опыт компании «ОКТОГОН» в области разработки и применения документов территориального планирования и градостроительного зонирования помогает крупным девелоперским компаниям и инвесторам, осуществляющих реализацию небольших проектов, воплощать в жизнь инвестиционные планы. Компания помогает формулировать и отстаивать интересы собственников недвижимости и инвесторов в процессе разработки и принятия документов территориального планирования и градостроительного зонирования, осуществляем комплексный анализ инвестиционных проектов с точки зрения соблюдения градостроительного и земельного законодательства, обеспечиваем представление интересов в суде по делам, вытекающим из градостроительных и земельных правоотношений.  С момента своего создания компания «ОКТОГОН» начала активно вести работу в области юридического сопровождения инвестиционных проектов, и сейчас оказывает весь спектр юридических услуг в области правового сопровождения инвестиционных проектов: от предпроектных разработок до завершения проекта. Неотъемлемой частью комплекса услуг компании является формирование справедливого (объективного) представления об объекте инвестирования - DueDiligence.