«Вторичка» дешевеет, но неравномерно

Современные продавцы вторичной недвижимости не едины в своих стратегиях по реализации жилья: реалисты здраво оценивают рынок и корректируют цены в меньшую сторону, оптимисты оставляют цену на прежнем уровне и ждут своих покупателей, а мечтатели и вовсе идут своим курсом и повышают цены на жилье.

Чтобы на реальных рыночных примерах проверить, в какую сторону происходит сегодня коррекция цен на вторичное жилье, мы отобрали ряд объектов, которые уже попадали в наши обзоры ранее, с самого начала 2015 года. Многие из этих квартир находятся в открытой экспозиции до сих пор, поэтому очень интересно и показательно сравнить цены этих предложений тогда и сейчас. Обзор получился очень разношерстным: здесь и экономные «однушки» стоимостью в пределах 2 млн руб., и просторные 4-комнатные квартиры с евроремонтом, расположенные недалеко от набережной. Если обозначить сделанные наблюдения одной фразой, то линии поведения сегодняшних продавцов «вторички» можно описать так: «кто во что горазд». Безусловно, общий вектор снижения в актуальной экспозиции вторичного жилья наблюдается, но на этом фоне проявляются неединичные предложения, цены на которые не только не упали и остались на прежнем уровне, но местами даже выросли! В основном не так значительно относительно общей стоимости жилья – в пределах 200–500 тыс. руб., но вектор изменения цены явно связан с ростом, а не со снижением.

Остановимся на некоторых примерах подробнее. Ряд 1-комнатных квартир из сегмента доступного жилья, расположенных в самых разных районах города (но чаще в спальных или удаленных), демонстрирует весьма скромное, но все же снижение цены. Так, «однушка» на ул. Воеводина, 16 подешевела на 100 тыс. руб. и теперь продается по цене 1,2 млн руб., «однушка» на пр. Кирова, 125 предлагается по цене 1,79 млн руб. вместо прежних 1,92 млн руб. (эта цена была актуальна еще в июне). Это явление можно назвать массовым, но повсеместным – нет. В экспозиции есть примеры сохранения прежней цены на протяжении последних трех месяцев (1-комнатная квартира в Стационарном пер., 11 по цене 1,65 млн руб.) и даже незначительного удорожания (1-комнатная квартира на ул. XXII Партсъезда, 8а теперь стоит не 1,65 млн руб., а 1,7 млн руб.). Подобные примеры, конечно, вызывают массу вопросов, особенно в сегменте доступного жилья «ходового» метража – «однушек» и «двушек». Например, в случае с упомянутой квартирой на XXII Партсъезда собственник целенаправленно ждет покупателя с наличными и ипотеку не рассматривает – иными словами, цели продать как можно быстрее, пока покупательский спрос не иссяк окончательно, в данном случае, как и во многих подобных, нет.

Такая же выжидательная позиция характерна для некоторых собственников квартир большого метража, хотя в этих случаях она более объяснима. Так, начиная с марта 2015 года 4-комнатная квартира площадью 98 кв. м на ул. Ново-Садовой, 171 продается по цене 4,2 млн руб. Собственник не меняет стоимость уже почти полгода: явно ждет «своего» покупателя и попутно не нуждается в срочных деньгах. Впрочем, есть и объекты с обратной стратегией: 4-комнатная квартира площадью 125 кв. м на ул. Садовой, 263 в феврале этого года экспонировалась по цене 12,3 млн руб. Сегодня это жилье с евроремонтом продается с ощутимым дисконтом – за 11 млн руб. Большее удешевление объектов, близких к элитным, также вполне понятно и никакого ажиотажного восприятия не вызывает – таким квартирам есть куда дешеветь. Впрочем, эту справедливую мысль, основанную на актуальных реалиях рынка, воспринимают не все собственники: и в сегменте просторного жилья с евроремонтом есть те, кто плывет против течения. Пример – 4-комнатная квартира на ул. Красноармейской, 75 площадью 136 кв. м. В начале этого года жилье предлагалось по «круглой» цене в 12 млн руб., а сегодня собственник просит сверх этой суммы еще 200 тыс. руб.

Словом, падение цен на рынке вторичного жилья всеохватным никак не назовешь, да и вряд ли такое явление вообще сегодня возможно. Руководитель АН «Дом Град» Елена Балясникова сравнивает сегодняшнюю ситуацию с ситуацией, которая была характерна для рынка в январе-феврале 2015 года. «Тогда произошел серьезный валютный скачок, и многие просто оказались в растерянности, не понимая, снижать, повышать или сохранять прежними цены на свое жилье. Сейчас ситуация повторяется: стратегию снижения стоимости выбирают те, кому нужно реализовать жилье как можно быстрее, а те, кто не торопится расставаться с жильем (зачастую у таких продавцов единственная квартира), «щупают» рынок и могут варьировать цену даже в большую сторону. Со скидками сейчас реализуются и инвестиционные квартиры, которые приобретались исключительно для перепродажи, и это хороший вариант для тех, кто нацелен на покупку жилья небольшого метража. Если такое предложение встретится со скидкой, значит, продавец готов к диалогу с реальным покупателем, и, возможно, в ходе этих переговоров размер скидки даже удастся увеличить».

Актуальная экспозиция вторичного жилья (август 2015 г.)