Ипотека на «вторичку»: ждать ли возрождения?

Столь ожидаемое многими участниками рынка и покупателями жилья снижение процентных ставок по кредитам на «вторичку» все же произойдет. После корректировки ключевой ставки ЦБ РФ в меньшую сторону (до 11,5%) банки должны подхватить эту инициативу и начать предлагать ипотечные продукты по более доступным ставкам. Обеспечит ли снижение ставок новую жизнь жилищным кредитам на рынке вторичного жилья?

СТАВКИ СНИЖЕНЫ, СТАРЫХ СТАВОК НЕТ

Официально о массовом старте снижения ставок по ипотечным кредитам пресс-служба Агентства по жилищному ипотечному кредитованию сообщила 15 июня. Ставки скорректировались как в сегменте первичного, так и в сфере вторичного жилья. Так, новый диапазон процентных ставок на покупку строящегося жилья в кредит составил 10,3 – 11,4% годовых, то есть от предыдущего значения новая ставка отличается на 0,6%. На кредиты по минимальным ставкам смогут рассчитывать льготные категории граждан, а также участники федеральной программы «Жилье для российской семьи».

На рынок ипотечного кредитования вторичного жилья также пришли позитивные изменения. Новый диапазон процентной ставки здесь составил 12,75–14,5% годовых. Величина ставки при покупке «вторички» в ипотеку во многих программах варьируется в зависимости от размера первоначального взноса, общей суммы кредита и наличия страхования.

В свою очередь, банки уже с начала июня начали реагировать на предстоящие изменения в общерыночной конъюнктуре и пересмотрели свои ставки по ипотечным программам на вторичном рынке жилья. Так, в первую неделю июня о корректировке ставки в меньшую сторону сообщили представители ВТБ24, Газпромбанка, Банка Москвы, Абсолют-Банка и Банка «Открытие». Взятый курс на снижение процентной ставки продолжается: к банкам, скорректировавшим условия своих ипотечных программ, присоединились, например, Райффайзенбанк и буквально на днях банк «Возрождение». В среднем понижение произошло в диапазоне 0,5–1%, максимальным оказалось снижение на 2,45%.

ИПОТЕКА НА «ВТОРИЧКУ» — ШАНС РАСКАЧАТЬСЯ

Очевидно, что во многом то затишье на рынке вторичного жилья, о котором говорят и профессиональные участники рынка, и сами собственники, столкнувшиеся с длительной и безуспешной экспозицией, вызвано именно выросшими процентными ставками по кредитам на «вторичку». На протяжении нескольких месяцев многие потенциальные ипотечные заемщики, отложившие оформление кредита на неопределенный срок, называли повысившиеся ставки по ипотеке на «вторичку» непосильными, а представители банковской сферы честно называли эти же ставки заградительными. Между тем подавляющее число прямых и обменных сделок на рынке готового жилья совершалось именно с участием ипотечных кредитов, поэтому следствие из создавшейся ситуации оказалось простым: нет ипотеки – нет и активности на рынке.

Способно ли начавшееся снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на вторичное жилье возродить интерес покупателей к этому сегменту недвижимости? Судя по актуальным предложениям от ряда банков, новая процентная ставка по ипотеке на вторичное жилье снизилась, но прочие условия по кредитам серьезных изменений не претерпели. В частности, без изменений остался размер первоначального взноса – как минимум 20%, а ведь, по мнению экспертов рынка жилой недвижимости, потенциальных ипотечных заемщиков в изменившихся кредитных условиях отпугивал не только выросший размер ставки, но и увеличившийся размер первоначального взноса. По сравнению с 10–15%, которые требовались в качестве первоначального взноса не так давно, новые 20% для многих оказались существенной суммой. А так как, по статистике АИЖК, большинство ипотечных заемщиков стремится накопить средства на первоначальный взнос, в новых условиях процесс накопления существенно затянулся. Простой пример: для того чтобы приобрести 2-комнатную квартиру площадью 68 кв. м в предчистовой отделке, расположенную в 16-этажном доме на 5-й просеке, 101, нужно располагать суммой в 4,5 млн руб. Если потенциальный покупатель планирует оформить ипотечный кредит, то ему нужно располагать как минимум 900 тыс. руб. в качестве 20%-ного первоначального взноса. Кроме того, помимо высокого первоначального взноса придется мириться с немаленькой процентной ставкой, а еще где-то искать средства на внутреннюю отделку квартиры. К тому же большинство ипотечных программ от коммерческих банков сегодня подразумевают страхование в различном объеме, а это увеличивает финансовую нагрузку на заемщика еще больше. Насколько велика вероятность, что при всех этих составляющих человек все же решит отложить улучшение своих жилищных условий до лучших времен?

Что касается потенциальных покупателей, планирующих приобретение своего первого жилья в ипотеку, то здесь ситуация еще сложнее. Если тем, кто планирует улучшать жилищные условия, можно продать имеющееся жилье и хотя бы не иметь проблем с первоначальным взносом, то покупателям, находящимся в поиске своего первого жилья, нужно где-то найти деньги на первоначальный взнос. Поэтому эта категория потенциальных заемщиков будет присматриваться к наиболее выгодным ипотечным программам, а они сегодня сосредоточены исключительно на первичном рынке жилья.

Ольга Пискаева, руководитель агентства недвижимости «Афина-Центр»:

— Коррекция процентных ставок связана не столько с желанием банков «поднять» рынок недвижимости, сколько со стремлением сохранить свою долю присутствия на рынке. Низкая активность ипотечных заемщиков вредит прежде всего самим банкам, поэтому они и идут на такие меры. Однако кризисная ситуация никуда не делась, на практике она вылилась в существенное снижение доходов у населения. Поэтому даже если ставки по ипотеке на «вторичку» будут стремиться к докризисному уровню, всплеска активности заемщиков ожидать не стоит. Многие потенциальные заемщики боятся сегодняшней нестабильности и откладывают решение об ипотеке. К тому же политика самих банков неоднозначна: ставки снижаются, но жесткие требования к ипотечным заемщикам сохраняются. Рассчитывать на кредит по максимально выгодным ставкам сегодня могут только люди с безупречной кредитной историей, тогда как все прочие покупатели жилья, решившиеся на ипотеку, вынуждены оформлять кредиты в небольших финансовых организациях. И ставки, и прочие условия кредитования там вовсе не такие привлекательные.

Дмитрий Лепетиков, начальник управления маркетинговой стратегии и исследований банка ВТБ24:

— Снижение ключевой ставки Центробанком было вполне ожидаемо: многие макроэкономические показатели по итогам первого полугодия прогнозируются лучше ожидавшихся в начале года. Снижение ключевой ставки – это четкий сигнал банкам к снижению ставок – как депозитных, так и кредитных. Стоит отметить, что факторы, влияющие на ключевую ставку, свое действие не исчерпали, что позволяет предположить ее дальнейшее снижение – по нашим прогнозам, до 10% в четвертом квартале. А это означает, что и банковские ставки продолжат снижаться.