Продать или подождать?

Сегодня среди частных инвесторов единства нет: одни считают, что продажа квартиры с полученным свидетельством о праве собственности по-прежнему более прибыльна, другие – что разница в доходах при продаже по переуступке и продаже со свидетельством постепенно нивелируется.

Профессиональные участники рынка недвижимости также высказывают противоположные суждения. Так, директор ГК «Статус» Елена Чичановская считает, что дожидаться получения свидетельства в нынешних условиях для частных инвесторов менее актуально. «Ранее основным различием между продажей квартиры по переуступке и жилья со свидетельством было отсутствие серьезных гарантий в первом случае и их наличие во втором. Эти гарантии, дающие возможность покупателю приобрести реально существующее и документально подтвержденное жилье, выступали основным удорожающим фактором по отношению к квартирам со свидетельством о праве собственности. Сейчас по причине целого ряда факторов, нивелирующих риски покупки квартиры по переуступке, это различие между обоими вариантами продажи постепенно стирается. Оно не ушло совсем, но разница в цене, достигающая 30 %, все же уходит в прошлое». 

Мнение эксперта подтверждает личный опыт жительницы Самары Евгении Кораблевой, которая выступила частным инвестором в приобретении квартиры в одном из современных жилых комплексов. «Я купила квартиру на этапе строительства по цене 2,5 млн руб. Впоследствии дождалась ввода жилого комплекса в эксплуатацию, получила свидетельство о праве собственности и выставила на продажу квартиру по цене 3,4 млн руб. Однако каково же было мое удивление, когда я увидела, что квартира в этом же ЖК в соседней очереди, фактически идентичная моей, выставлена на продажу по переуступке по той же цене! Получается, что мои ценовые ожидания и ожидания того собственника, который решил продать свое жилье, не дожидаясь получения свидетельства, совпали. Хотя я была уверена, что продав свое жилье по переуступке, попросту продешевлю».

С вопросом о том, какую стратегию реализации избрать в отношении конкретной инвестиционной квартиры, сталкиваются все частные инвесторы. Усугубляет эти размышления недавно принятый закон, который облагает налогом продажу любого жилья, находящегося в собственности менее пяти лет. Как в этой ситуации лучше поступить собственникам? Эксперты рынка здесь солидарны: считать свою выгоду при всех возможных вариантах и заранее продумывать стратегию. «Если, например, перед частным инвестором стоит задача завершить сделку по продаже инвестквартиры и высвободить деньги в краткий срок, то вопрос о том, чтобы дождаться получения свидетельства о праве собственности, стоять не будет.

Особенно если строительство дома еще ведется, а у инвестора уже есть понимание того, куда бы он хотел вложить деньги в дальнейшем, – отмечает Елена Чичановская. – Ожидание и промедление в данном случае только увеличивают риски. Глобально же для каждого частного инвестора имеют значение только две категории – рентабельность и ликвидность. И сегодня ликвидность продажи по переуступке не такая низкая, как была когда-то, поэтому продажа по переуступке становится неплохой альтернативой, особенно в том случае, когда ждать нельзя».

«Покупка по переуступке сегодня востребована среди тех, кто хочет сэкономить, – продолжает генеральный директор АН «Дом Град» Елена Балясникова. – Это значит, что спрос на переуступку прав все же есть, и современные инвесторы продают таким образом жилье. Конечно, для инвесторов-собственников здесь тоже есть своя статья расходов: оформление договора переуступки у всех застройщиков оплачивается как отдельная услуга, и в некоторых случаях ее стоимость достигает 50 тыс. руб.»

Показательнее всего сопоставлять ценовые различия между квартирами по переуступке и жильем с полученным свидетельством о праве собственности на примере крупноформатных строительных проектов – жилых комплексов или микрорайонов, состоящих из нескольких очередей. Именно в таких объектах найти квартиры идентичного метража, но с разными условиями продажи проще всего. Большой процент всех предложений о продаже по переуступке на рынке – это жилье с высокой степенью готовности и близким вводом в эксплуатацию. Целый ряд частных инвесторов реализует жилье на этом этапе, однако для нашего анализа такие предложения не показательны: нет готовых секций с квартирами, на которые уже получено свидетельство, чтобы зафиксировать разницу в цене.

Сразу об исключениях: нам встретилось лишь одно, которое вполне объяснимо. 1-комнатная квартира площадью 38 кв. м в жилом районе «Волгарь» на первом этаже предлагается по большей цене, чем на десятом. Разница составляет 90 тыс. руб. – квартиру на нижнем этаже собственник изначально позиционирует как объект с коммерческой перспективой перевода в нежилой фонд. И даже продажа по переуступке в данном случае не является для него основанием, чтобы скорректировать цену. Во всех остальных случаях разница в стоимости весьма ощутима. Минимально она находится в пределах 100–200 тыс. руб. Таковы, например, найденные квартиры в ЖК «Радужный Элит» (110 тыс. руб. – разница в цене по переуступке и со свидетельством), квартиры в «Южном городе» (170 тыс. руб.), квартиры в ЖК «На Вилоновской» (200 тыс. руб.). Как видно из приведенных примеров, связь между степенью удорожания жилья и его стоимостью в данном случае прослеживается не всегда. Конкретные квартиры в жилом микрорайоне на окраине и престижном жилом комплексе в историческом центре города дорожают в примерно одинаковых пределах.

Максимальное удорожание идентичных или максимально похожих квартир в жилом комплексе после получения свидетельства о праве собственности зафиксировано в размере 450–550 тыс. руб. На такую сумму отличается жилье с разными условиями продажи в ЖК «Ботанический» и «Радужный Люкс». Наконец, самое беспрецедентное удорожание демонстрирует 3-комнатная квартира в ЖК «Панорама»: более чем на 1,5 млн руб. различается стоимость «трешек», одна из которых продается по переуступке, а другая – со свидетельством. Однако здесь нужно сделать пару важных оговорок: более дорогая квартира стоимостью 7 млн руб. имеет большую площадь (123 кв. м), тогда как метраж первой – 105 кв. м, и расположена она на верхнем этаже (12-й этаж против 3-го в первом случае), то есть обладает еще и видовыми характеристиками. С учетом всех этих удорожающих факторов разница в цене выглядит не столь шокирующе, но все же красноречиво. «Несмотря ни на какие внешние факторы, квартиры со свидетельством всегда стоили и продолжают стоить в среднем на 300–400 тыс. руб. дороже, чем аналогичные варианты по переуступке, – резюмирует Елена Балясникова. – Объекты с правом собственности более понятные большинству покупателей, не ассоциируются даже с малейшими рисками. За это покупатели и готовы платить больше».

Есть еще один нюанс. Некоторые застройщики, у которых остались еще недопроданные квартиры, накладывают негласный мораторий на согласование переуступок! Да, не имеют право, но они это делают, поскольку им нужно продать свои объемы квадратных метров. Нам известны ряд ЖК, в которых в принципе невозможно согласовать переуступку у застройщика: продавцы грозятся судом, покупатели скандалят, но вопрос не решается. «Нам надо продать свои квартиры, и пусть что хотят делают, мы будем тянуть с переуступкой», – говорят такие застройщики. При этом, когда покупатель приходит в офис застройщика требовать согласования, «услужливые» менеджеры предлагают им «не мучиться и купить

квартиру у застройщика».