Почем продавать и покупать «вторичку»?

---

СТРЕМЛЕНИЕ ПРОДАВЦА ПРОДАТЬ ПОДОРОЖЕ, А ПОКУПАТЕЛЯ – КУПИТЬ ПОДЕШЕВЛЕ ТИПИЧНО И ПОНЯТНО ДЛЯ РЫНКА В ЛЮБОМ ЕГО СОСТОЯНИИ. ОДНАКО СЕЙЧАС К ЭТИМ ДВУМ ПОЗИЦИЯМ ПРИМЕШИВАЕТСЯ ОТСУТСТВИЕ ЧЕТКОЙ ЦЕНОВОЙ СТРАТЕГИИ.

---

Случаи, когда объявление о продаже вторичного жилья является попыткой риэлтора или собственника «пощупать» спрос, прежде чем установить нужную цену, по данным нашего мониторинга, сегодня составляют около 30% от всей актуальной экспозиции. Действительно, по оценкам экспертов рынка, разница в цене на один и тот же объект стоимостью около 3 млн руб. может достигать 500 тыс. руб. в разных вариациях предложения. Однако если такую странную политику ценообразования выбирает покупатель, это скорее говорит о его ценовой дезориентации, а если риэлтор – в большей степени это свидетельствует о непрофессионализме и некорректном поведении на рынке.

На одно из таких объявлений нам удалось попасть в процессе мониторинга рынка. «В данный момент квартиру не продаем, – сообщил представитель собственника. – Просто немного снизили цену от начального варианта предложения и оцениваем, насколько это повысит интерес к квартире». На вопрос о том, стало ли больше звонков после снижения цены, наш собеседник ответил, что если раньше не звонили совсем, то сейчас стабильно 2–3 звонка в день есть. Кстати, стоит заметить, что новая цена на эту 1-комнатную квартиру в Октябрьском районе не была заниженной: 2,6 млн руб. – вполне рыночная стоимость для подобных объектов в этой локации. Выходит, прежняя стоимость была завышенной, причем явно по субъективным соображениям собственника. Это наглядный пример механизма ценообразования на вторичном рынке – не повсеместный, конечно, но показательный.

Выходит, что, несмотря на стремления многих собственников «вторички» примкнуть к ситуации повального удорожания, тон на рынке задают все же потенциальные покупатели, что вполне объяснимо в условиях умеренного спроса. «Борьбу за покупателя сегодня ведут и собственники готового жилья, и застройщики, которые в отличие от первой группы продавцов столкнулись с объективными трудностями, – подтверждает Лариса Климович-Вишневская. – При этом на стороне собственников «вторички» есть существенное преимущество, подкрепляющее спрос на готовое жилье. Многие из тех, кто интересовался первичным жильем в черновой отделке, сейчас переориентировались на «вторичку», потому что она не требует дополнительных затрат на ремонт. Немало покупателей, которые опасаются приобретать строящееся жилье, потому что как такового

жилья пока нет, на достройку и ремонт нужны деньги. В этом смысле вторичное жилье требует меньше хлопот и вложений».

Так как роль покупателя жилья на рынке «вторички» существенно возросла, нередки случаи, когда последнее слово в торгах за объект недвижимости остается именно за ним. Случаи, когда собственники устраивали «аукцион», где несколько потенциальных покупателей предлагали цену, которая больше всего устроит владельца жилья, ушли в прошлое. Теперь динамику сделки все чаще задает именно покупатель. Случаи, когда покупателю удавалось сбавить 50–100 тыс. руб. от начальной стоимости объекта, никогда не были редкостью. Более того, многие собственники изначально устанавливали (и продолжают устанавливать) цену с учетом этого минимального торга. Представители риэлторских компаний Самары поделились примерами, когда скидка для покупателя вторичной недвижимости оказывалась куда более серьезной. Все эти сделки произошли не так давно и могут служить еще одной иллюстрацией факта, что именно покупатели жилья являются ключевыми фигурами на рынке «вторички» сегодня. Так, 5-комнатную квартиру на ул. Арцыбушевской собственнику пришлось продать на 700 тыс. руб. дешевле от изначально заявленной цены, которая на старте продаж приближалась к 13 млн руб. При этом, как отмечают специалисты, объективных факторов для снижения цены не было: жилье отвечало всем требованиям, предъявляемым к объектам этого класса, и было полностью готово к проживанию. Безусловно, в сегменте дорогой недвижимости действуют свои законы ценообразования, поэтому следующий пример, возможно, будет более показательным: 2-комнатную квартиру площадью около 50 кв. м на ул. Егорова собственник сначала продавал по цене в 2,7 млн руб., а затем в течение довольно короткого времени «спутился» до 2,3 млн руб. Здесь также пришлось «нащупывать» цену опытным путем, так как стоимость выше финальной отметки в 2,3 млн руб. потенциальных покупателей не интересовала.

Наш собственный мониторинг доказал, что современные продавцы «вторички» единой стратеги в процессе ценообразования не придерживаются. Одни готовы на «разумный» торг (в пределах тех самых 50–100 тыс. руб.), другие сообщали, что уже снизили цену и сейчас продают по новой стоимости, третьи на вопрос о возможном торге отвечали категорическим отказом. Глобально в этой ситуации ничего не поменялось, а на предложения о продаже жилья по явно завышенным ценам нужно просто посмотреть в динамике нескольких недель. Уверены, изменения не заставят себя ждать.