Подпишись на наш Телеграм-канал!

Косткиллеры снова в деле. Какую квартиру выбрать?


«ОДНУШКИ» НА МИЧУРИНА: КАКУЮ ВЫБРАТЬ?

1-комнатные квартиры в новостройках, расположенные в деловом центре города, – формат для молодых, занятых и успешных. Мы отыскали в актуальной экспозиции два идентичных предложения в этом сегменте жилья, чтобы выяснить, какой из вариантов может победить в этой импровизированной схватке.

№1№2
«Однушки» на Мичурина: какую выбрать?«Однушки» на Мичурина: какую выбрать?

Выбранные для сравнения квартиры расположены на улице Мичурина в находящихся недалеко друг от друга домах. Первый объект, 1-комнатная квартира на ул. Мичурина, 147, имеет площадь 48 кв. м. Квартира находится на 4-м этаже 10-этажного жилого дома со сроком эксплуатации 8 лет, то есть объект можно отнести к разряду новостроек «со стажем». В квартире сделан ремонт, есть большая лоджия площадью 9 кв. м с выходами из комнаты и кухни, в просторной прихожей можно оборудовать гардеробную. Окна выходят во двор, а санузел раздельный – эти два параметра также совершенно справедливо позиционируются как достоинства этого предложения. Стоимость квартиры составляет 3,5 млн руб.

Второй объект – квартира, расположенная на 21-м этаже 22-этажного дома на ул. Мичурина, 152. Ее площадь чуть меньше – 44 кв. м, зато сам дом новее, он был сдан в эксплуатацию в ноябре 2013 года. Ремонт в квартире выполнен, но частично: чистовая отделка в коридоре, на кухне и в зале (ламинат и обои). Потолки готовы во всей квартире, кроме санузла, который здесь, кстати, совмещенный. В квартире есть застекленная лоджия площадью 5 кв. м, все коммуникации подведены. Это жилье предлагается к продаже по чуть меньшей цене – 3,4 млн руб.

Разница в цене между двумя объектами действительно несущественна, поэтому выбор в пользу одного из этих вариантов стоит делать, основываясь в первую очередь на качественных характеристиках обеих квартир. Первый вариант, в отличие от второго, полностью готов к проживанию и не требует дополнительных финансовых затрат на стартовом этапе. Для целевой аудитории покупателей такого жилья этот фактор может оказаться очень значимым: в такую квартиру можно сразу переехать, а о ремонте «для себя» подумать пару лет спустя. Преимущество второго объекта – новый дом, что стабильно ценится среди типичных покупателей «однушек» в новостройке. Кроме того, как инвестиционный вариант вторая квартира также интереснее, поскольку в ближайшие несколько лет с учетом ремонта она еще вырастет в цене, тогда как первый вариант в доме «со стажем» в дальнейшем будет дорожать умеренно, как и любой подобный объект «вторички».

Инфраструктурный «набор», состоящий из объектов коммерческой и социальной инфраструктуры в шаговой доступности, у обоих объектов в целом одинаков. С той лишь разницей, что в доме на Мичурина, 152 расположен собственный детский сад, хотя едва ли это преимущество является решающим для тех, кто покупает «однушку».

Еще один «бонус» второго предложения – «частичный» вид из окна на Волгу, как указано в предложении о продаже. Частичный – потому что по соседству уже ведется строительство еще одной новостройки, которая существенно закроет этот пейзаж. Кстати, именно соседство с действующей стройкой является недостатком (и довольно серьезным) второго варианта, тогда как первая квартира расположена в давно обжитом доме с уже сложившимся микроклиматом.

Еще одно основание для сравнения – наличие парковки. В обоих вариантах парковка значится, но нужно понимать, что в случае с 22-этажным домом сложности с тем, чтобы просто оставить машину во дворе, однозначно будут. Между тем в «десятиэтажке» эта проблема не будет стоять столь остро, как не будет и ощущения «муравейника», которое, конечно, знакомо многим поклонникам жизни в деловой части Самары, но некоторых может и отпугнуть.

Руководитель АН «Дом Град» Елена Балясникова считает, что первый из двух предложенных вариантов более предпочтителен в связи с его полной готовностью к заселению. «Два основных преимущества первой квартиры на ул. Мичурина, 147 – это больший метраж и хороший ремонт, пусть даже эта покупка обойдется покупателю на 100 тыс. руб. дороже. При такой общей стоимости квартиры существующая разница в цене между вариантами несущественна, а вот вложения во вторую квартиру в связи с необходимостью завершать ремонт могут потребоваться даже более крупные. Плюс нужно учитывать время, которое новый собственник потратит на ремонт. Это тоже создает дополнительные бытовые неудобства, которых покупатель первой квартиры не испытает».

Также Елена Балясникова советует обратить внимание на вид из окна: и выход окон во двор (как в случае с первым вариантом), и пусть даже частичный вид на Волгу (как во втором случае) являются преимуществами для разных категорий покупателей. Поэтому в данном случае оба фактора уравновешивают друг друга. А вот опасаться усадки дома в случае приобретения квартиры в новостройке на ул. Мичурина, 152 не стоит: с момента окончания строительства прошло уже достаточно времени, и усадка никак не отразится на качестве ремонта и внутреннем состоянии жилья.


«ДВУШКИ» В СОВЕТСКОМ РАЙОНЕ – КТО НА НОВЕНЬКОГО?

В этот раз в подборку «свежих» объектов жилой недвижимости, чье пребывание в открытой экспозиции началось совсем недавно, попали две 2-комнатные квартиры. Обе находятся в Советском районе, но относятся к совершенно разным форматам доступного жилья: одна расположена в строящемся доме, другая – в столь популярной для этой городской локации «хрущевке».

Дом на пересечении улиц Дыбенко и Советской Армии2-комнатная квартира в строящемся доме на пересечении улиц Дыбенко и Советской Армии – это уникальный пример, объединяющий в себе одновременно новый объект, недавно вышедший в открытую экспозицию, и фактически «остаток» от общего объема квартир, реализуемого в жилом доме. Квартира общей площадью 65 кв. м расположена на 18-м этаже 18-этажного дома, сдача которого запланирована на август этого года.

Продажи квартир в этом доме стартовали буквально в конце января, однако значительный объем жилья в новостройке уже реализован либо находится на брони. Данная квартира – одна из немногих «уцелевших», которые все еще являются новыми предложениями.

Жители города, с большой скоростью скупающие квартиры в доме на Дыбенко/Сов. Армии, свой выбор уже сделали. Экспозиция буквально тает, и этому есть как минимум два объективных объяснения. Во-первых, стоимость жилья очень конкурентоспособна – 56 тыс. руб./кв. м за жилье в чистовой отделке. Во-вторых, новое жилье с доступными просторными метражами в этой части города – настоящий хит спроса.

Стоимость: 3,6 млн руб.

Правильный совет 
Это предложение – достойный образец качественного доступного жилья с хорошей перспективой удорожания квадратного метра впоследствии. Единственное, что может смутить потенциального покупателя, – крайний этаж, хотя сегодня, как показывает динамика спроса, такие квартиры пусть и реализуются чуть дольше «середнячков», но в итоге все равно находят своего покупателя. В данном случае в том, что покупатель найдется, сомневаться не приходится. Более того, реализация этой квартиры (и немногих оставшихся в продаже в этом доме) может оказаться заданием для самых быстрых: кто успел – тот и вложился.

«Двушки» в Советском районе – кто на новенького?2-комнатная квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 93 – этот объект, недавно поступивший в открытую экспозицию, – заслуживает звания типичного в хорошем смысле слова для Советского района города предложения. Квартира расположена на 3-м этаже 5-этажного дома, ее площадь составляет 44 кв. м. В квартире недавно сделан хороший ремонт, произведена замена коммуникаций. Площади жилых комнат составляют 14 и 18 кв. м, окна выходят во двор. Все документы готовы к сделке, а собственник – к разумному торгу. 

Это предложение – противоположность предыдущему, несмотря на то что оба объекта – 2-комнатные квартиры. У них разная аудитория: тот, кто всерьез планирует покупку новостройки, никогда не взглянет в сторону «хрущевки». Поэтому относительно квартиры в доме хрущевской планировки сложно дать однозначный совет. Пожалуй, нужно присмотреться и сравнить с аналогичными вариантами — стоимость этого предложения находится четко «в рынке». К примеру, в соседнем доме за цену в 2,5 млн руб. предлагается «однушка» на 5-м этаже также в хорошем состоянии.
Стоимость: 3 млн руб. 


Правильный совет
В целом объем предложения в ближайшем радиусе невелик, так что этот вариант при всех очевидных минусах жилья хрущевского типа вполне может найти покупателя из числа «ретроградов», которые предпочитают жилье подобного формата современным высоткам. В таком случае на первый план выходят качественные характеристики самой квартиры: важно, чтобы она была теплой, пригодной для безотлагательного заселения и удобной с точки зрения внутренней организации. Словом, это классический вариант «спального» жилья, которое тоже весьма востребовано среди определенной категории населения. Кстати, подобно тому, как потенциальные покупатели первой «двушки» в строящемся доме на Дыбенко/Советской Армии едва ли посмотрят в сторону этого объекта, потенциальные жильцы этой квартиры в доме на Антонова-Овсеенко вряд ли задумаются о том, что к сумме в 3 млн руб. можно добавить 600 тыс. руб. и позволить себе жилье иного уровня. Что и говорить – у обеих квартир действительно разная аудитория.


ДОСТУПНЫЕ «ТРЕШКИ» ЛЕНИНСКОГО РАЙОНА

Минимальное по стоимости 3-комнатное жилье в Ленинском районе города представлено либо неликвидными предложениями в старых двухэтажках, либо образцами советского жилищного строительства, в большей или меньшей степени требующими ремонта. Впрочем, даже среди здешних косткиллеров можно найти варианты, способные «зацепить» покупателя не только ценой.

Доступные «трешки» Ленинского района3-комнатная квартира на ул. Коммунистической, 22 – это вариант компактной квартиры, готовой к продаже юридически, а к проживанию – фактически. Общая площадь жилья составляет 57 кв. м, квартира расположена на 2-м этаже 9-этажного панельного дома. Квартира в хорошем состоянии: установлены новые межкомнатные двери, пластиковые окна и кондиционер, балкон застеклен.

В квартире есть особенность – совмещенный санузел общей площадью 7 кв. м, однако эта планировка узаконена и не представляет для будущего собственника никакой опасности с юридической точки зрения. В целом все документы готовы к продаже.

Стоимость: 3,9 млн руб.





Правильный совет
Объект, безусловно, интересен своей це
ной, объективно определяющей его в нижние 
строчки экспозиции. Однако при этом кварти
ра неплоха по своим характеристикам. Сущес
твующая перепланировка может обернуться 
как плюсом, так и минусом. Если в квартире 
будет проживать семья с двумя детьми, то 
совмещенный санузел определенно причинит 
бытовые неудобства. Если же в ней поселится, 
например, пожилая пара, к которой периоди
чески будут приезжать дети и внуки, то пробле
ма снимается сама собой. Кстати, эту квартиру 
можно рассмотреть именно как вариант жилья 
для пожилых родителей, если дети работают, 
а внуки учатся в Ленинском районе. Удобное 
местоположение в центральной части города 
отчасти искупает небольшие огрехи самого 
жилья, поэтому оно может быть интересно 
покупателям средней и старшей возрастной 
категории.


Доступные «трешки» Ленинского района3-комнатная квартира на ул. Красноармейской, 62 – это доступный вариант для тех, кто одновременно ценит сталинскую архитектуру, расположение в центре города и доступную стоимость. Квартира площадью 74 кв. м расположена на 4-м этаже 5-этажного дома сталинской планировки, выходит на две стороны, имеет раздельные комнаты и раздельный санузел. Жилье требует косметического ремонта, хотя и оснащено новыми стояками воды и канализации, а также металлической входной дверью. 
Стоимость: 3,9 млн руб.



Правильный совет
По сравнению с предыдущей «панель
кой» здесь есть где развернуться: трехмет
ровые потолки, просторные раздельные 
комнаты. Однако в данном случае квартира 
объективно требует больших вложений в ре
монт. Если эти стартовые затраты не испуга
ют будущего собственника, то предложение 
можно считать действительно интересным. 
Квартира также может оказаться интерес
ной для покупателей среднего и пожилого 
возраста: рядом расположен сквер, да 
и сами прилегающие улицы с небольшими 
магазинами удобны для повседневных про
гулок. Словом, к объекту стоит присмотреть
ся поближе и оценить предстоящий масштаб 
вложений.

Доступные «трешки» Ленинского района

3-комнатная квартира на ул. Пензенской, 53 – это самый дорогой вариант из числа актуальных косткиллеров по заданным параметрам. Квартира площадью 72 кв. м находится на 2-м этаже 10-этажного панельного дома. Все комнаты раздельные, есть лоджия и балкон. Квартира требует полного косметического ремонта.
Стоимость: 4,05 млн руб.




Правильный совет
Учитывая, что по меньшей стоимости 
можно найти варианты, более симпатичные 
в своем актуальном состоянии и требующие 
меньших вложений впоследствии, это пред
ложение сложно назвать привлекательным. 
При этом агенты собственника настаивают 
на том, что стоимость объекта привлека
тельна по сравнению с аналогичными пред
ложениями. Что ж, в этом случае можно 
сделать вывод, только сравнив все пред
ложения в этом ценовом и качественном 
сегментах. К тому же их не так уж много: 
«трешки» подобной стоимости в Ленинском 
районе – скорее исключение, чем правило.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В конце года Поволжская Гильдия Риэлторов проводит межрегиональный Форум по недвижимости – мероприят...
11.12
Единственная крупная выставка о дизайне, декоре и ремонте в Поволжье
03.12
Средняя стоимость вторичной недвижимости обновила пятилетний максимум. Федеральные аналитики зафикси...
19.11