Лучше все и сразу

Закономерно, что рассрочка от застройщика в большинстве случаев предлагается на период до окончания основных строительных работ или до ввода в эксплуатацию: таковы условия рассрочки в ЖК «Радужный Люкс», «Лесная поляна», «Фаворит», попавших в наш обзор. Впрочем, есть и здесь исключения: для покупателей квартир в ЖК «Яблоко» рассрочка действует на период лишь до 3–4 месяцев (ввод 2-й секции комплекса в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2016 г.) и распространяется лишь на квартиры большого метража.

Впрочем, рассрочка может и предлагаться на совсем минимальный срок, как в случае с ЖК «Лесная поляна». Многие квартиры в комплексе уже получили свидетельства, проект готовится перейти из разряда строящихся в разряд реализованных, поэтому рассрочка здесь выступает не в качестве финансового инструмента, способного стать альтернативой ипотеке, а в качестве возможности взять небольшую паузу, чтобы высвободить оставшуюся после внесения первоначального взноса сумму. Застройщик предоставляет рассрочку до конца февраля: после внесения 400 тыс. руб. за покупателем могут «закрепить» новое жилье.

Кстати, стоимость «однушек» в «Лесной поляне» сегодня начинается от 50,3 тыс. руб./кв. м, «двушек» – от 48,1 тыс. руб./кв. м. Что касается размера первоначального взноса, то здесь среди застройщиков очевидна современная тенденция к снижению размера этого платежа. Одним из основных преимуществ ипотеки перед рассрочкой всегда была возможность оформить ипотечный заем с минимальными затратами на первом этапе, тогда как стандартом рассрочки был первоначальный взнос в 40–50 %. Для ряда строящихся объектов рассрочка с таким взносом актуальна и сегодня, однако это, как правило, или объекты из сегмента доступного и востребованного жилья (например, «Южный город»), или объекты, в которых квартиры небольших метражей уже распроданы и на «остатки» застройщик волен диктовать свои условия (как в ЖК «Яблоко»).

Вместе с тем некоторые застройщики демонстрируют готовность сокращать дистанцию между рассрочкой и ипотекой по части первоначального взноса и предлагают покупателям оформить рассрочку, заплатив сумму в 300–400 тыс. руб. (например, в ЖК «Лесная поляна», «Радужный Люкс» или в размере небольшого процента (5 % от стоимости жилья в ЖК компании «Берег», 10 % в ЖК компании «Новый Дон»). Рассрочка с небольшим первоначальным взносом особенно удобна тем, кто планирует менять имеющееся жилье на квартиру в новостройке, но покупателя на свой объект пока не нашел. Чтобы не упустить квартиру от застройщика, ему удобно оформить рассрочку, после чего спокойно заняться продажей своего жилья и, высвободив деньги, расплатиться с застройщиком. Конечно, снижение первоначального взноса по рассрочке не приведет в этот стан тех, для кого ипотека – единственно возможный вариант, потому что, хотя первоначальный взнос по рассрочке стал ниже во многих случаях, период выплат остался прежним – максимально он составляет до двух-трех лет. «Растянуть» рассрочку лет на 5–10 застройщики, безусловно, не готовы. 

Большинство застройщиков, попавших в наш обзор, предлагают рассрочку без фиксирования стоимости квадратного метра после выплаты первоначального взноса. Гарантия фиксированной цены, которая не будет расти, сегодня неинтересна и даже рискованна. Поэтому некоторые застройщики предупреждают, что цена на оставшиеся в рассрочке квадратные метры будет расти по мере процесса строительства, другие целенаправленно повышают цену на заранее оговоренное число.

Так, для очереди ЖК «Радужный Люкс», которую будут вводить в эксплуатацию в декабре этого года, квадратный метр жилья после уплаты первоначального взноса зафиксируется на отметке 55 тыс. руб./кв. м. Впрочем, эта цена будет актуальной лишь до мая, после чего вырастет до 57 тыс. руб., а к декабрю – до 58 тыс. руб. Получается, что размер переплаты при рассрочке каждый покупатель в данном случае определяет для себя сам. Кстати, для квартир в секциях ЖК «Радужный Люкс», которые будут сдаваться в декабре 2016 г., стоимость метра будет расти, но в меньших пределах. Если оформить рассрочку сейчас, то остаток зафиксируется на стоимости 51 тыс. руб./кв. м, после чего также будет дорожать через определенные промежутки времени.

А вот для тех, кто собирается приобрести в рассрочку квартиру в «Южном городе», стоимость на оставшийся после уплаты первоначального взноса метраж вырастет однократно: на 3 тыс. руб. подорожает каждый жилой метр в «однушке», на 2 тыс. руб. – в «двушке» и «трешке». Зато после этого стоимость зафиксируется вплоть до окончания действия рассрочки. Получается, что при внесении первоначального взноса в 50 % от цены жилья покупатель 1-комнатной квартиры в «Южном городе» площадью 32 кв. м из-за удорожания стоимости квадратного метра заплатит на 90 тыс. руб. больше, чем заплатил бы при 100 %-ной оплате при покупке.

Безусловно, рассрочка от застройщика и банковский ипотечный кредит не являются абсолютно альтернативными вариантами: многим покупателям квартир в новостройках выбирать между одним из этих двух способов покупки не приходится. Поэтому если и сравнивать рассрочку с ипотекой, то

имеет смысл рассматривать ипотеку с минимальным сроком кредитования. Однако при этом нужно быть готовым, что ежемесячный взнос закономерно не окажется минимальным. Впрочем, на процентной ставке – если она не едина для всех кредитных продуктов – сокращение срока кредитования только пойдет на пользу. Так, если оформить ипотечный кредит на покупку квартиры на ул. Самарской, 64 от СОФЖИ с первоначальным взносом от 30 до 40 %, то ставка по такому кредиту составит 18 % годовых, а если увеличить взнос до 40 % и выше, то можно рассчитывать на фиксированную ставку в 16,45 %. Кстати, рассрочку на этот объект застройщик не предоставляет, поэтому и выбора между рассрочкой и ипотечным займом вовсе нет. 

Для сравнения условий рассрочки и ипотеки по отношению к одной и той же квартире мы выбрали объект в новостройке: 1-комнатная квартира площадью 38,5 кв. м в микрорайоне «Южный город». Для того чтобы оформить рассрочку на его приобретение, нужно как минимум 50 % в качестве первоначального взноса. Для расчета примерного платежа по ипотеке мы выбрали аналогичный первоначальный взнос – 50 %. Посчитаем оставшиеся после уплаты первоначального взноса 740 тыс. руб. в рассрочку и в ипотеку (результаты смотрите в таблице 1). Соотношение ежемесячных платежей и переплат логично: при выбранных исходных данных ипотечный кредит окажется примерно на 200 тыс. руб. менее выгодным по сравнению с рассрочкой. При этом стоит учитывать, что выбранные кредитные условия – маленький срок кредитования и большой первоначальный взнос – подходят далеко не всем категориям заемщиков. Естественно, ипотечный кредит с более щадящими условиями в современной ситуации обернется еще большими переплатами.

Понятно, что в нынешних условиях ипотека из реального финансового инструмента превращается в «необходимое зло»: ставки в среднем 18–20 %, а если они ниже – 15–16 %, то выдается уже не классическая ипотека (под залог приобретаемого жилья), а «залоговая» (когда выдается ипотека под залог имеющейся недвижимости). К этому инструменту можно прибегать, если вам не подходят условия рассрочки. Потому что, в отличие от ипотеки, рассрочка даже с отсутствием фиксированной стоимости квадратного метра все же остается более выгодной для покупателя.

Игорь ФИЛИППОВ,