В зоне доступа

Скажем сразу, что квартиры, преимущественно в новостройках, стоимостью 1 млн 500 руб. мы решили поискать по двум причинам: во-первых, цена, например, 1 млн руб. сразу сужает поиск до 2 проектов, а это неинтересно. И во-вторых, чтобы через размышления «по ходу» попробовать найти доказательства для рыночной модели расчета показателей доступности жилья в Самаре. Итак…

Понятие доступного жилья сегодня используется не только для обозначения строительных проектов, в которых стоимость квадратного метра максимально приближена к пресловутому ценовому минимуму, установленному на государственном уровне. Доступное жилье – это объекты жилой недвижимости, которые могут позволить себе приобрести широкие массы людей, причем в первую очередь благодаря своей относительно небольшой общей стоимости.

За минимальную ценовую границу доступного жилья мы выбрали цифру в 1,5 млн руб. – это сумма, которую легко – все в мире относительно – может собрать любой взрослый человек. Конечно, предложения, сосредоточенные в этом ценовом сегменте, относятся к безоговорочному эконом-классу, но при этом можно найти варианты, которые претендуют на какой-то бытовой комфорт и эргономичные планировки.

Соответственно, выше поднимать эту ценовую границу смысла тоже нет: более дорогие предложения будут отличаться от базовой «комплектации» жилья эконом-класса. Хотя, конечно, на рынке есть предложения в сегменте «эконом» по более высокой стоимости: например, минимальная цена 1-комнатной квартиры площадью 37 кв. м в ЖК «Лесная Поляна» на ул. Демократической сегодня составляет 1,8 млн руб.

Рассматривать жилье стоимостью до 1,5 млн руб. под вывеской доступного имеет смысл еще и с точки зрения условий ипотечного кредита. Логично предположить, что и кредит на доступное жилье по своим параметрам не должен сильно обременять семейный бюджет. Доступным ипотечный кредит делают условия кредитования, которые будут близки к оптимальным именно при средней стоимости квартиры в 1,5 млн руб.

Действительно, размер первоначального взноса от 300 до 500 тыс. руб. представляется абсолютно реальной суммой, которую можно накопить, выручить с продажи подержанного автомобиля или просто взять взаймы у родственников. Недостающую сумму вполне вероятно получить в банке на  довольно удобных для заемщика условиях. А если небольшая суммаипотечного кредита подкрепляется государственными сертификатами и льготными выплатами, то шансы заемщика на прохождение кредитной комиссии возрастают еще больше, а доступное жилье становится еще более досягаемым. «Ипотечный кредит может быть предоставлен без первоначального взноса при наличии сертификата на материнский капитал, – говорит начальник управления развития розничного бизнеса ЗАО «Кошелев-банк» Екатерина Дормидонтова. – Также в качестве первоначального взноса заемщик может использовать жилищные субсидии и сертификаты».

Кредит в миллион или миллион с небольшим банки выдают куда охотнее и на более выгодных условиях, нежели ипотечный заем на сумму от 2 млн руб. и выше. По данным Центробанка, средней суммой ипотечного кредита сегодня является заем в 1,3 млн руб. «Самая распространенная сумма кредита в «Кошелев-банке» составляет 800 тысяч руб., – отмечает Екатерина Дормидонтова. – Если сумма ипотечного кредита составит 1 млн руб., то примерный уровень совокупного дохода заемщиков должен быть 40 тыс. руб. в месяц. При этом программа кредитования допускает привлечение до четырех созаемщиков». 

«Средняя сумма ипотечного кредита в банке «ВТБ24» зависит от местоположения офиса, – говорит управляющий самарским филиалом банка «ВТБ24» Дмитрий Лысов. – В среднем клиенты берут кредиты размером 1,5 млн руб. Клиенты из Новокуйбышевска или Кинеля чаще берут кредиты размером 1,1–1,2 млн руб., а в офисах «На Агибалова» или ЦИК «Октябрьский», расположенных в центре города, средняя сумма кредита обычно выше – около 1,8 млн руб.».

Искать самые дешевые варианты из доступных уместно в строящихся очередях крупных проектов. Так, в строящейся 14-й очереди «Кошелев-Проекта» сегодня реализуются 1-комнатные квартиры площадью от 28 кв. м по цене от 986 тыс. руб. Эта стоимость и оказалась нижней ценовой границей доступного жилья в настоящий момент. Сдача очереди запланирована на июнь следующего года, квартиры по бросовой цене уже активно раскупают, в том числе в ипотеку.

В еще одном жилом «гиганте» эконом-класса – микрорайоне «Южный город» – квартир дешевле миллиона в продаже уже не осталось, как не осталось и квартир по миллиону рублей, которые недавно очень успешно и быстро реализовались в рамках специальной акции. Самое дешевое предложение здесь – 1-комнатные квартиры площадью 32 кв. м по 1,114 млн руб. в строящихся 7–9-этажных домах, сдача которых запланирована на осень 2015 года. 

Если же оценивать экспозицию современного жилья стоимостью до 1,5 млн руб. в целом, то лидерами по числу предложений окажутся те же проекты комплексной застройки – «Кошелев-проект», «Южный город», «Волгарь» (однако по сравнению с первыми двумя микрорайонами предложений в заданных ценовых границах существенно меньше). Кстати, с позиции ипотечного кредитования эти проекты также находятся в числе абсолютных лидеров. «Из сегмента доступного жилья среди клиентов банка наиболее популярны «Кошелев-проект», «Южный город» и «Волгарь», – подтверждает Дмитрий Лысов. С приближением срока ввода в эксплуатацию закономерно растет и стоимость: в том же «Кошелев-проекте» есть предложения и по 1,1 млн руб. (в домах со сроком сдачи весной 2015 г.), и по 1,5 млн руб. (в домах со сроком сдачи в конце этого года).

География доступных по цене предложений также предсказуема – окраинные районы города, впрочем, с развитой коммерческой, транспортной и социальной инфраструктурой. Более того, девелоперы проектов в сфере доступного жилья активно осваивают территории за чертой города: квартиры стоимостью до 1,5 млн руб. можно найти, например, в Царевщине или Ново-Семейкино. При этом такие объекты вполне могут быть лишены «синдрома» Озерного: эконом с комфортом возможен и там.

Елена Балясникова, генеральный директор ООО «Дом Град»

 

Самое главное, что должно быть даже в максимально доступной по цене новостройке, – прозрачная документация. Договор долевого участия обязательно должен регистрироваться, чтобы покупатель не опасался двойных продаж. Ну а в остальном все приобретатели доступного жилья должны понимать, что им в любом случае придется чем-то жертвовать. Хотя и плюсов в современных проектах эконом-класса достаточно, и основной из них – это полная автономность и независимость такого микрорайона от окружающего городского пространства. Концепция любого хорошего проекта в сфере доступного жилья – город в городе, когда все социальные и коммерческие объекты находятся неподалеку от места жительства, когда за повседневными товарами и услугами не нужно никуда ехать. Из наиболее очевидных минусов я бы отметила транспортную удаленность: если понадобится добраться до центральной части города в часы пик или перед началом рабочей недели, то огромных пробок не избежать. Экологическая составляющая также часто не бывает сильной стороной таких проектов.

Однако в любом случае покупка первичного или недавно сданного жилья за минимальную цену гораздо выгоднее приобретения «вторички». За цену меньше 2 млн руб. покупатель, скорее всего, получит серьезно устаревшее жилье, требующее больших финансовых вложений, чтобы сделать проживание в нем относительно комфортным. В этом смысле новостройка даже с учетом необходимости ремонта обойдется покупателю дешевле.