Константин Долонин: «Для нас все клиенты желанные»

— Пожалуй, в этом вопросе мы не являемся исключением из мировых тенденций развития экономики. Более того, в данном случае мы сейчас только нагоняем те процессы, которые протекали в других развитых странах — некоторые тенденции приходят к нам с опозданием. Если говорить о текущем состоянии рынка недвижимости, сегодня, по нашим оценкам, 60 % квартир, которые выставляются на продажу, покупаются с привлечением ипотечного капитала. Таким образом, за последние 10 лет этот показатель увеличился примерно в 5–6 раз. Так что можно смело говорить о том, что на сегодняшний день именно ипотека является тем основным локомотивом, который позволяет покупателям решить квартирный вопрос, а застройщикам решить вопрос с реализацией построенного жилья.

— Скажите, а какие квартиры чаще приобретаются с привлечением ипотечных средств? Новостройки или вторичный фонд?

— Да, как правило, большая часть «ипотечных» сделок относится к новостройкам, потому что в этом случае у заемщика есть определенное преимущество, о котором мы поговорим попозже. К тому же в случае со вторичным фондом жилья схема сделки, как правило, сложнее — там чаще встречаются многоходовые комбинации, когда кого-то нужно выселить, кого-то переселить, сделать какие-то обмены и так далее. К тому же благосостояние народа растет постоянно, поэтому каждый, у кого сегодня есть возможность улучшить свои жилищные условия, предпочитает покупать жилье в новом здании, с новыми коммуникациями и современной планировкой. Поэтому сегодня отношение количества сделок с новостройками к сделкам по вторичному фонду примерно 75 к 25.

— А какие цифры, которые относятся к работе вашего банка, характеризуют развитие ипотеки по Самаре? И какие цифры могут продемонстрировать потенциал или, если можно сказать, емкость рынка ипотечного кредитования?

— Потенциал рынка во многом зависит от того, какое количество метров будет вводиться в эксплуатацию в области и в городе и от динамики стоимости квадратного метра — мне эти факторы кажутся определяющими. Второй по значимости фактор — это цена кредита, который мы предоставляем нашему заемщику. На сегодняшний день я могу сказать, что за первое полугодие мы выдали больше 7 тыс ипотечных кредитов на общую сумму больше 9 млрд рублей. Если принять, что, по оценке ЦБ РФ, нашему банку принадлежит 51 % рынка ипотечного кредитования, можно прикинуть, что общий объем самарского рынка ипотечного кредитования составляет примерно 18 млрд рублей за полгода. Я думаю, что если бы в городе строилось больше жилья, потенциал рынка только увеличивался бы. Но, повторюсь, ключевой вопрос здесь — цена квадратного метра и стоимость кредита.

— У вас есть какие-то ожидания, связанные с развитием рынка недвижимости? Что должно произойти для того, чтобы развитие рынка недвижимости и интенсивность строительства позволили обеспечить устойчивое развитие сегмента ипотечного кредитования? Вы строите какие-то планы?

— Безусловно, у нас есть планы. Что касается развития, мы сравнивали цифры мая этого года с показателями этого периода за прошлый год, и количество выданных ипотечных кредитов выросло на 70 %. Это очень хороший, на наш взгляд, показатель. На сегодняшний день мы кредитуем очень много проектов наших застройщиков, которые обслуживаются у нас в банке. При этом действует комплексная схема: мы даем застройщикам деньги на строительство, а наши клиенты получают льготы при получении кредита на покупку квартиры. На текущий момент у нас аккредитовано около 300 объектов в городе Самаре, поэтому мы видим, что потенциал у рынка есть, и он отражается на наших планах: мы планируем неуклонный рост в ближайшее время.

— Многие застройщики жалуются и публично, и в кулуарах на то, что проектное финансирование не развито, кредиты им как юридическим лицам получить трудно. Какие условия предлагает ваш банк?

— Есть несколько категорий застройщиков: те, которые строят на свои деньги, те, которые строят с привлечением банковского капитала, и те, которые просто имеют проект и хотят что-то построить. Мы работаем со второй категорией, то есть любое проектное финансирование подразумевает некоторое участие самого застройщика в процессе строительства. Мы требуем, чтобы эта планка не опускалась ниже 20 % от стоимости проекта. И если мы видим, что компания вкладывает свои средства, что проект проработан, что у компании есть определенный опыт и стабильное положение, мы принимаем положительное решение о сотрудничестве. За первое полугодие этого года нашим банком было выдано несколько крупных кредитов под проекты. Другое дело, что бывают случаи обращения в банк, когда у потенциального заемщика нет ни истории, ни собственного капитала, ни опыта. В таком случае нам трудно принять положительное решение. В своих оценках банк в первую очередь опирается на текущее финансовое состояние потенциального заемщика. Если компания обладает активами и опытом работы — это одна история. Если у застройщика есть только выделенный участок земли и проект — это другой вариант, который банк не готов финансировать.

— А можно попросить вас нарисовать портрет идеального заемщика. Не только физического лица, который берет у вас ипотеку, но и застройщика, который будет для вас желанным клиентом.

— Ответ на этот вопрос прост: для нас все клиенты желанные. Для физических лиц по Самаре уже сложился определенный портрет: это человек примерно лет 35, у которого, как правило, есть двое детей, автомобиль и средний доход на члена семьи в 25 000 рублей. По юридическим лицам подобный портрет нарисовать намного сложнее, потому что картина зависит от объема сделок, а для нас, повторюсь, любой клиент желанен — мы постараемся найти тот вариант, который сможет его удовлетворить. В любом случае доля нашего участия в проекте зависит от финансового положения заемщика и от степени его участия в данном проекте.

— Скажите, а какие планы у Сбербанка в отношении процентных ставок? Есть ли реальные предпосылки к изменениям в сторону снижения?

— С первого июля 2014 года ставки немного выросли, но я думаю, что в этом году это будет последнее повышение. Сейчас у нас действует акция 13-13-13, суть которой в том, что заемщик под 13 % с первоначальным взносом 13 % от суммы кредита берет кредит на 13 лет и покупает жилье. И до конца года резких перемен не предвидится. Для отдельных категорий граждан у нас есть ставка 12,5 %.

— Можно попросить вас оценить политику других банков в сфере ипотечного кредитования? Почему ставки растут вопреки тому, что после заявлений президента все ожидают курса на снижение?

— К счастью или к несчастью, мы с вами живем в эпоху рыночной экономики, поэтому в большинстве случаев размер ставки определяется рынком. К сожалению, мы видели, как российские рынки впали в некую волатильность в начале года, которая была связана с определенной политической нестабильностью, и эта ситуация отразилась в том числе и на финансовых рынках. Сегодня для банков стоимость заимствования сильно выросла. Если посмотреть внимательно рекламу платежей по вкладам, можно увидеть, что у многих банков она «ушла» за 10 %. Стоимость заемных средств растет, и это напрямую отражается на росте ставки по кредитованию. Это экономика, объективная ситуация. И ее трудно исправить по команде на раз-два.

— А при каких условиях мы все-таки можем рассчитывать на снижение ставок?

— Мне кажется, что мы проходили периоды понижения. Например, два года назад, когда ставки были достаточно низкими. Тогда на это повлиял рост промышленного производства, повышение активности на рынке кредитования и на строительном рынке. Если в экономику вернется тенденция повышения активности, на что все мы очень надеемся, ставки неизбежно пойдут вниз. Вспомните: два года назад ипотека и стоила реально 9–10 %. А сейчас средняя ставка ипотечного кредита — 13–14 %. В нашем банке рабочая ставка – 12,5–13 %.

— Как вы оцениваете Самару как город по темпам развития рынка ипотечного кредитования? В рамках деятельности вашего банка на каком примерно месте среди регионов находится Самарская область?

— В рамках Поволжского отделения нашего банка Самара – это один из лидеров. Потому что наши соседи – Саратов и Волгоград – пока показывают меньшие темпы развития. Если же смотреть статистику по ПФО в целом, то есть, куда стремиться. Например, в Казани и Нижнем Новгороде объемы строительства пока больше.

— Когда вы говорили о развитии ипотеки, то упоминали, что имеют значение темпы строительства и его стоимость. Можно говорить о статистике спроса на ипотеку по сегментам? Правда ли, что лидирует эконом-класс?

— Я бы, наверное, не был так категоричен. Сегодня спрос достаточно равномерно распределяется. Мы, конечно, видим, как активно застраивается Южный город, какой большой ввод жилья был в рамках Кошелев-проекта, и какой большой спрос на подобные проекты. В то же время растет спрос и на более качественное жилье.

— А есть у вашего банка специальные программы, которые направлены на тех заемщиков, которые улучшают условия?

— Нет, целевой программы такого рода нет. Мы можем предложить только льготы, связанные с проектным финансированием, о которых я говорил выше. Еще есть программа по использованию материнского капитала и скидки для тех, кто является держателем зарплатной карты.

– Недавно открылся ипотечный центр, работающий в режиме единого окна. С чем было связано подобное решение? Что получает от этого банк и его заемщики? У вас же очень разветвленная филиальная сеть, и можно было бы работать в каждом филиале отдельно.

— Всем известно, что в какой-то момент у нас возникла проблема очередей в офисах, с которой мы успешно боремся. И одна из составляющих программы по борьбе с ними – это разделение операций на короткие и длинные. Представьте, что вы пришли в банк с ипотекой и стоите в одной очереди с человеком, который хочет заплатить за квартиру: ваша операция займет час, операция соседа по очереди занимает три минуты. И центр ипотечного кредитования как раз позволяет нам выделить клиентов ипотечных. Поскольку каждый ипотечный кредит – это уникальный по-своему случай. Тем более если речь идет о вторичном жилье. И открытие ипотечного центра позволяет нам оптимизировать работу с ипотечными кредитами и разгрузить другие офисы от непрофильных, по сути, операций. Наша работа по перенаправлению потоков уже дает результат — очередей стало гораздо меньше. Второе преимущество ипотечного центра — это то, что застройщик, риэлтор, представитель регистрационной палаты и банкир собираются в одном месте, под одной крышей. Мы обеспечиваем комфорт процесса. Эти преимущества понятны каждому, кто хоть раз сталкивался с необходимостью купить или продать квартиру. И мы стараемся предложить формат, который будет максимально удобен для клиента. Кстати, подать заявку на ипотечный кредит и получить первичную консультацию можно в любом офисе. В центре ипотечного кредитования происходит только выдача кредитов. До конца года мы планируем открыть еще четыре таких центра в Самаре и два в Тольятти, чтобы обеспечить максимальный комфорт и доступность для наших клиентов.