5 вопросов об ипотеке. И ответы на них!

Об ипотеке говорят все и везде. Но сколько бы информации о ней ни поступало, конкретных вопросов остается очень много. И очень важно услышать на них ответы. Мы решили рассказать об ипотеке на основе ваших вопросов, которые поступали в студию радиопрограммы «Полезная площадь» на ТОК FM, а отвечали на них профессионалы — гости программы Марии Ивановой.

Вопрос 1: Я предпочитаю снимать жилье и платить в месяц по 10-12 тыс. руб. Ведь это лучше, чем загнать себя в ипотечную «кабалу» на 30 лет и тем самым серьезно переплатить за жилье?

Ответ: На самом деле размер ежемесячных арендных платежей за чужую квартиру сегодня соизмерим с размером ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Проиллюстрируем на конкретном примере. За аренду «хрущевки» в спальном районе города семья будет платить около 12 тыс. руб. в месяц. «Если эта семья решит купить ту же «хрущевку» в ипотеку, то ее ориентировочная стоимость составит от 1,45 млн руб. Если при этом семья будет располагать первоначальным взносом и кредит будет оформлен на сумму в 1 млн руб. сроком на 15 лет, то размер ежемесячного платежа по такому кредиту составит 12 260 руб. в месяц», - говорит начальник сектора по работе с партнерами самарского филиала Сбербанка России Ольга Третьякова. Согласитесь, суммы абсолютно соразмерны. С той лишь разницей, что в случае с ипотекой заемщик отдает 12 тыс. руб. ежемесячно за свое жилье, а не приносит доход третьему лицу.

К этому важнейшему доводу исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова добавляет еще один: «Не забывайте о том, что рынок жилья также подвержен инфляции. На величине арендной платы инфляция отражается: сейчас в городе уже не найти жилья за 8 тыс. руб. в мес., как было совсем недавно. А вот собственной квартире инфляция нестрашна!»

---

Вопрос 2: Если я все же решусь на ипотеку, как разобраться с множеством предложений от банков? Как избежать лишних затрат на оформление и обслуживание кредита или хотя бы их минимизировать?

Ответ: Ипотечные брокеры и банковские специалисты по кредитованию помогут подобрать оптимальный вариант кредитования - для каждого заемщика он окажется индивидуальным. Кроме того, директор компании «Ипотека-риэлт» Ирина Кашмарева отмечает, что сотрудничество с ипотечным брокером принесет покупателю квартиры и материальные преференции. «Ипотечные брокеры сотрудничают с банками напрямую. Поэтому когда ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, то ипотеку оформляют на более выгодных условиях. Заемщик может получить скидку по процентной ставке на 0,5 пункта. А это - существенная экономия».

Вопрос 3: К каким тратам при покупке жилья в ипотеку мне нужно быть готовым и в какой последовательности их производить?

Ответ: После того как заемщик получит одобрение на кредит в банке и выберет жилье, он заключает с продавцом квартиры договор задатка. Ирина Кашмарева подчеркивает, что задаток за квартиру лучше вносить через банковский расчетный счет. Задаток, как правило, составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта. Второй этап затрат - оценка объекта недвижимости. Стоит она от 3,5 тыс. до 4 тыс. руб. Финальный этап - продавец и покупатель выходят на сделку. В день регистрации сделки в Управлении ФРС по Самарской области покупатель должен перечислись сумму первоначального взноса. Регистрация сделки занимает до пяти дней, после чего новый собственник получает документы на квартиру. А после этого он должен застраховать жилье и свою жизнь - сумма страховки составляет около 0,3-0,4% от стоимости квартиры. Дальше заемщик будет платить только ежемесячные платежи банку, причем первый платеж, как правило, можно отсрочить на месяц, многие банки идут на это, принимая во внимание объем первоначальных затрат заемщика.

---

Вопрос 4: Как наиболее выгодно использовать материнский капитал в структуре ипотечного кредита?

Ответ: Вариант направить материнский капитал на улучшение жилищных условий без ипотеки - обычный обменный вариант. Например, с помощью маткапитала можно обменять 1-комнатную «хрущевку» на 2-комнатную в том же районе (разница между обеими квартирами как раз составит порядка 350-400 тыс. руб.). Вариант с обменом 2-комнатной «хрущевки» на аналогичную «трешку» и вовсе обойдется в сумму около 250-300 тыс. руб.

Если же покупатель, помимо маткапитала, привлекает еще и ипотечные средства, он не только может значительно улучшить жилищные условия, выбрав квартиру с лучшими характеристиками и расположением, но и осуществить сделку в разы быстрее. Обязательства по переводу всей требуемой суммы банк берет на себя, он же улаживает вопрос с получением выплаты от Пенсионного фонда.

Если же на момент получения материнского капитала вы уже имеете ипотеку, воспользоваться им вы сможете в целях погашения кредита только после достижения вашим ребенком 3-летнего возраста.

Вопрос 5: Я собираюсь взять ипотеку и после этого создать семью. Однако я не могу ручаться за свою вторую половину - никто не застрахован от развода. Если развод все же произойдет, то у кого из нас останутся квартира и ипотечный кредит?

Ответ: Если покупатель квартиры оформляет ипотечный кредит не в браке, а лишь планирует изменить свое семейное положение, то он один станет собственником квартиры и будет обслуживать кредит. Будущий супруг в этом случае не сможет претендовать ни на часть квартиры, ни на статус созаемщика после свадьбы. Если же до заключения брака и перед покупкой квартиры у человека есть такого рода сомнения, то юристы и банкиры советуют сразу прояснить ситуацию и оформить брачный контракт. В таком договоре четко прописывается, кому достаются долги по ипотечному кредиту и кто становится собственником жилья в случае развода.

Если же вы оформили ипотечный кредит, уже находясь в браке, то ваш супруг однозначно выступит созаемщиком по кредиту и будет нести солидарную с вами ответственность по обслуживанию кредита. При этом неважно, на кого будет оформлено право собственности на жилье. Квартира, приобретенная в браке без брачного контракта со специально прописанными условиями, считается совместно нажитым имуществом и в случае развода делится пополам. Если же один из супругов после развода вдруг откажется обслуживать ипотечный кредит, то второй имеет право обязать его через суд.