Цены на новостройки: стабильный рост

Мария Иванова, издатель журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»: Охарактеризуйте состояние рынка новостроек, наметились ли какие-либо тенденции, какова средняя цена и на что можно рассчитывать покупателям в ближайшем будущем? До Нового года в Самаре наблюдался дефицит нового жилья: из порядка 50-ти строящихся объектов более половины находились в высокой стадии готовности и предложений оставалось мало. Что изменилось?

Андрей Шерстобитов: Поменялось не много, но, тем не менее, новые площадки есть. Компания «Промбезопасность» начала проект на Пятой просеке, в этом же районе стартовал проект у «Нового дона».

М.И.: Да, не много проектов, тем более, что мало кто открывает продажи на самой начальной стадии. Сначала строят, чтобы потом выйти к покупателям с рыночной ценой. Поэтому иметь ввиду, что изменится ценовая политика не стоит.

А.Ш.: У разных компаний разный подход. «Берег» начинает рыть котлован и сразу открывает продажи. Диаметрально противоположно действует «Новый дон», когда начинают продажи на почти готовой стадии строительства. Средняя температура по больнице в ценовой ситуации складывается из-за того, что вторых больше – новостройки дорогие.

М.И.: На сколько подорожало новое жилье с Нового года?

А.Ш: От 2 до 4 тыс. руб. за кв. м за один квартал.

Елена Кротова.: Получается, что в среднем рост составил 1 тыс. руб. за кв. м ежемесячно.

М.И.: С чем это связано? Со спросом, темпами строительства или иными причинами?

А.Ш.: И с темпами строительства тоже.

Е.К.: Дополню, что рост стоимости связан с непосредственным спросом на объект, то есть со спросом, подкрепленным платежной способностью. В настоящий момент очень многое продается по ипотеке. Этот продукт стал более доступным, соответственно увеличился общий спрос. Плюс сработал отложенный спрос – конец года был в провале, потому что обращений было мало, не знаю, с чем это связано. Помимо спроса и роста объекта, существенное значение играл рост стоимости на строительные материалы после Нового года. И все-таки главный причиной роста цен является дефицит жилья. Рынок на сегодня не удовлетворяет спрос.

М.И.: Давайте остановимся на ценах. В каких пределах можно купить 2-комнатную квартиру?

А.Ш.: Ниже 40 тыс. руб. за кв. м нет, за исключением «Промбезопасности» из-за начального этапа строительства. Средняя цена – до 45-46 тыс. руб. за кВ. м.

Е.К.: Здесь надо брать в расчет местоположение. Проекты на финальной стадии готовности 60-70% подальше от центра – от 40 тыс. руб., центр – 50-60 тыс. руб. И до 120 тыс. руб. за кв. м.

М.И.: Стоит ли ориентироваться на такое понятие, как средняя стоимость кв. метра в Самаре?

Е.К.: Нет.

А.Ш.: Согласен, потому что это средняя температура по больнице, включая морг. Теоретически по такой цене купить можно, а практически надо поискать. Как говорят многие мои знакомые – строится много, а купить нечего.

М.И.: Да, что это за парадокс, почему нечего?

А.Ш.: В основном это касается публики с амбициями, которая может себе позволить большее, чем эконом. Существует проблема выбора жилья более высокого статуса.

М.И.: Стоит ли ждать понижения цен на квартиры в новостройках?

Е.К.: Нет, для этого нет никаких предпосылок.

М.И.: Все ли квартиры – дорогие и дешевые – пользуются спросом?

А.Ш.: Спрос есть из-за дефицита на любые квартиры.

М.И.: Парадоксальная вещь. Застройщики ежемесячно повышают цены на квартиры по всем объектам, независимо от того, с высокими ли они потребительскими свойствами, интересные ли проекты, или нет. То есть они уверены, что все объекты будут раскуплены.

А.Ш.: Не сомневаюсь в этом. Мало того, как правило, в конце строительства почти не остается квартир от застройщиков.

Е.К.: Хочу дополнить, что спрос на дорогое жилье также высок. Мало строек, которые могут удовлетворить взыскательный вкус.

М.И.: Элитное жилье штучный товар, и предложение, соответственно, единичное.

Е.К.: Спрос на недорогое жилье, которое чаще интересует, тоже не реализован. Его на рынке нет, поэтому с нетерпением ждем новых проектов. Получается, что у нас один средний сегмент, который распределен на все сегменты. Это остатки завершающихся проектов. Спрос велик и это развязывает руки к повышению цен.

М.И.: Андрей, вы относитесь к компании, которая реализует свой проект. Как застройщик, вы считаете справедливо такое регулярное повышение цен?

А.Ш.: Да. Во-первых, есть рост на стройматериалы и энергоносители. Проектное финансирование становится дороже – застройщик кредитуется дороже ипотеки. Поэтому рост обоснован.

М.И.: Почему удорожание составляет 1 тыс. руб. за кв. м в месяц, почему не 500 руб., не 2-3 тыс. руб. Что отражает это число?

А.Ш.: Это усредненный показатель, компания может держать цены на новостройки на одном уровне несколько месяцев, а потом сразу поднять на несколько тысяч.

М.И.: Как выглядят районы Самары с точки зрения интенсивности строительства, спроса и ценовых характеристик?

А.Ш.: Самый застраиваемый – Октябрьский район (около 21 объекта), здесь скоро не останется ни одного неосвоенного пятачка. В районе есть как серьезные комплексные объекты, так и точечные. Компания «Трансгруз» продолжает строить ЖК «Ботанический», «Владимир» – ЖК «Госуниверситет».

М.И.: Продавать в них уже почти нечего, выбор быстро сужается. В «Госуниверситете» вообще квартир уже нет. Какие цены на новостройки на кв. м сейчас в этих комплексах?

А.Ш.: 44-45 тыс. руб.

Е.К.: Отмечу, что по такой цене сейчас продается вновь строящиеся секции, одна из которых на стадии шестого этажа. Стоимость высокая для такого этапа. К финалу цена будет, скорее всего, под 48-50 тыс. руб., если вообще останутся предложения.

М.И.: Как охарактеризуете Октябрьский район?

Е.К.: Действительно строек здесь много, но с другой стороны, все они на высоко стадии строительства – либо уже нет предложений, либо единичные варианты от подрядчиков, перекупщиков. Ценовой разбег от 39 до 52 тыс. руб. за кв. м. Есть хорошие проекты, мне нравится ЖК на ул. Сов. Армии, 203.

М.И.: Это же на месте туберкулезной больницы?

Е.К.: Да, тем не менее, он доступен по ценам, продуманы приятные планировки. Ведь мы сталкиваемся не только с тем, что объектом мало, но и с тем, что планировки не предназначены для того класса, которому продаются.

М.И.: Мы переходим на потребительские характеристики. Что вы имеете ввиду?

Е.К.: Если берем квартиру массового спроса, 1-2 комнатную, то часто бывает, что в них предусмотрены слишком большие площади на лоджии, особенно застекленные, которые оплачиваются так же, как метры самой квартиры.

М.И.: Сколько в среднем площадь лоджии может составлять?

Е.К.: В текущих проектах порядка 8 кв. м. Это ощутимо для однушки. Также большие площади коридоров и других нежилых помещений, за которые не хочется платить. Часто клиенты не понимают, что потом с ними делать, с этими стенами? Часто оказывается, что их еще и нельзя перепланировать.

М.И.: Какие еще недоработки застройщика с точки зрения потребителя можно отметить?

Е.К.: Большая проблема с паркингами. Даже для жителей машиномест не хватает, не говоря уже о гостях и спецтранспорте.

А.Ш.: Это проблема номер один. Причина понятна – паркинг, как правило, обходится дороже, нежели его потом продают, это нагрузка на ЖК. Поэтому стараются минимизировать затраты.

М.И.: А есть принципиальная позиция потребителей по поводу паркингов, когда говорят: «Нет паркинга – не буду покупать»?

Е.К.: 5-10% от общего числа потребителей.

А.Ш.: Сталкиваюсь с тем, что человек сначала купил квартиру, дождался сдачи, а только потом до него доходит, что машину-то ставить негде. А куда раньше смотрел?

М.И.: Что касается технологии строительства, я так понимаю, у покупателей вопросов нет?

Е.К.: Есть вопросы об отделке.

М.И.: Всегда ли сейчас сдают пустые квартиры, абсолютно без отделки?

Е.К.: Много квартир в так называемой черновой-черновой отделке. Квартиры с предчистовой отделкой имеют преимущество при прочих равных условиях.

М.И.: Каких предложений больше?

А.Ш.: Пополам. Более того, распространено лукавство, когда говорят о черновой отделке при ее абсолютном отсутствии, когда даже стяжки нет и штукатурки?

М.И.: Что же такое черновая отделка?

А.Ш.: В идеале это стяжка пола, штукатурка тех стен, которые подлежат оштукатуриванию (потому что есть такие ровные стены, что нужна только затирка швов), иногда выполняется электроразводка по квартире, но не всегда, потому что каждый все равно переделывает ее, остекление и транзитные стояки.

М.И.: А черновая-черновая?

Е.К.: Есть объекты, в которых отделка, которая как бы стяжка и штукатурка, такого качества, что требует дополнительных затрат. Тут можно сказать, что нет отделки.

М.И.: Такое состояние объекта находит отражение в цене?

Е.К.: Это отражается в спросе. Цена таких объектов обычно варьируется в зависимости от расположения, а от качества отделки.

М.И.: Насколько отличаются цены и предложения, а также спрос, по районам?

Е.К.: Стоимость в зависимости от района отличается достаточно существенно, но в целом рынок все равно кружится около одних и тех же цифр. В Кировском районе мало предложений, цена в районе 40 тыс. за кв. м. Ленинский – 50-85 тыс., я не беру в расчет стройки по 40 тыс., потому что они неоднозначные. Октябрьский – 39-52 тыс., предложений пока много, но думаю, в ближайший квартал останутся единицы. Промышленный – 37-44 тыс., очень ограниченное количество объектов: у лидеров продаж, на которые мы ориентируемся, заканчиваются предложения, новая очередь «Интеграции» (ЖК «Ипподром») пока есть, предложения «Берега» почти закончились. Самарский район – 50-65. ЖК «Чемпион» на начальной стадии, «21 квартал», в котором предложений нет, и еще один объект на А. Толстого.

М.И.: Есть мнение, что в Самарском районе не для кого строить, потому что там наблюдается яркое расслоение по социальному признаку. Там живут либо в ветхих домах, либо очень состоятельные люди и то, что предлагается им там – не подходит. Так ли это?

Е.К.: По большому счету так. Люди, которые не хотят уезжать и живут в ветхих домах, не могут осилить цены на новое жилье в этом районе. Класс выше среднего вряд ли выберет жилье там. Это связано с инфраструктурой.

М.И.: Часто стоит вопрос, есть и смысл покупать однушку в новостройке, а потом выиграть за счет продажи и купить двушку? Или сразу выгоднее купить двухкомнатную квартиру?

Е.К.: Я бы порекомендовала сразу двушку, потому что стоимость кв. метра растет и добавлять на двушку потом придется больше. Если после продажи однушки покупать вторичку, то стоимость кв. м будет выше.

М.И.: Какова средняя разница цены на 1- и 2-комн. квартиру в одном и том же строящемся комплексе?

Е.К.: 300-500 тыс. руб., если не говорить об элитном жилье

М.И.: Мы еще не поговорили о Красноглинском районе.

Е.К.: Цены в новостройках отличаются не существенно, район дорогой. Там мало предложений, спрос на которые формируют люди, которые там работаю, либо всю жизнь живут.

А.Ш.: Мнения по поводу жизни в Самарском и Красноглинском районе делятся на тех, кто никогда не хочет оттуда уезжать и тех, кто никогда не хочет наоборот – заезжать.

Материал подготовлен по итогам программы «Полезная площадь» на радио «TOK FM». Ведущая – Мария Иванова.