Памятные сделки

Еще не памятник, но уже нельзя

Кто бы мог подумать, что мы с вами можем иметь отношение к памятникам архитектуры? Оказывается, очень даже.

Клиент одного из банков задумала купить квартиру сталинской планировки на пр. Масленникова. Собственник и покупатель вышли на сделку, причем с участием ипотечного кредита. Все формальности для положительного решения кредитного комитета были соблюдены, подали документы на регистрацию сделки. Приостановка. Управление Росреестра требует внести изменения во все документы с целью уведомить покупателя, что он приобретает квартиру в потенциальном памятнике. В принципе ничего страшного. За исключением того, что банк категорически не кредитует покупку объектов с таким обременением (рискии снижение ликвидности объекта). Ни в предварительной выписке из ЕГРП, ни в отчете оценки не значилось того, что дом на пр. Масленникова относится к объектам культурного наследия.

Еще одна история. Жительница Самары Ирина Абросимоваузнала о том, что живет в объекте культурного наследия, только когда собралась разменивать свою «трешку». «Квартира находится в «сталинке» на улице Победы, – рассказывает Ирина. – Мы с мужем решили разменять это жилье, но для этого квартиру нужно было приватизировать. Раньше она принадлежала дедушке супруга, и свидетельства о праве собственности у нас не было. Мы отправились в БТИ, чтобы сделать техпаспорт жилья, и там узнали, что наш дом относится к памятникам культурного наследия. Оттуда поехали в министерство культуры, чтобы заказать паспорт культурного наследия: как нам объяснили, без этого процедура приватизации и последующей продажи невозможна. Там выяснилось, что наш дом, хотя и является объектом культурного наследия, в сводный реестр таких же «памятников» не внесен. Если бы был внесен – мы бы сразу получили паспорт. А теперь нам остается ждать, пока наш дом внесут в реестр: только потом мы сможем получить на него паспорт и сдвинуть процесс реализации с «мертвой» точки. Сколько точно займет оформление всех документов – пока не знаем, весь этот процесс начался с ноября прошлого года».

Эти «вновь открывшиеся обстоятельства» – современные реалии. Парадокс заключается в том, что существует ПЕРЕЧНЬ объектов культурного наследия, то есть список памятников. С этими объектами все понятно. На них оформляются паспорта культурного наследия, покупатель в законном порядке уведомляется о том, что он покупает памятник (через договор купли-продажи), сделки происходят с разрешения властей (в зависимости от статуса памятника – городского, регионального или федерального наследия). Но есть еще СПИСОК объектов культурного наследия. Это перечень домов разного назначения, которые «ожидают» присвоения статуса памятника. Причем в нем есть так называемые «свежевыявленные» объекты, попавшие в него и в прошлом году, и 5, и 3 года назад. Но… статуса у них по-прежнему нет, хотя по закону (ФЗ №73) в течение года экспертная комиссия должна присвоить таким объектам статус памятников.

И в этом заключается основная коллизия. Дело в том, что в паспортах культурного наследия указан «субъект» охраны, то есть то, что охраняет государство в лице местных властей. Это может быть лишь фасад здания или отдельный архитектурный элемент. Исходя из этих ограничений, можно делать выводы о том, как можно распоряжаться такими объектами: делать перепланировку, вешать кондиционеры и т.д. Когда не ясно, что именно «охраняется» в доме, с ним ничего делать нельзя, только «иметь» обременения.

Памятная практика

Примеров «отношений» с памятниками достаточно и в сфере коммерческой недвижимости. Но при одном условии: объект ОДНОЗНАЧНО относится к памятникам культуры, а не состоит в «листе ожидания».

О нескольких таких случаях RS рассказал руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. Нежилое помещение площадью 400 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома в районе сквера им. Высоцкого, было выставлено на продажу в декабре прошлого года. В процессе реализации объекта собственник столкнулся с рядом бюрократических трудностей. «На каждое действие с таким объектом недвижимости, будь то заключение долгосрочного договора аренды или сделка купли-продажи, у собственника запрашивали паспорт объекта культурного наследия, – отмечает Дмитрий Новиков. – При этом сначала собственник был уверен, что заказывать документ каждый раз должен именно он. Официально сроки изготовления такого документа занимают месяц, но на практике процедура растягивается на 3-4 месяца. Естественно, это серьезно тормозит процесс реализации объекта. Однако в дальнейшем мы выяснили, что заявитель в паспорте объекта культурного наследия не указывается – этот документ выдается на все здание целиком, а не на отдельное коммерческое или жилое помещение. Поэтому паспорт мог заказать даже «сосед» нашего клиент». Еще один важный момент, который становится актуальным уже на этапе самой сделки: покупатель такого помещения должен быть уведомлен, что приобретает объект культурного наследия, в договоре должна быть соответствующая отметка. Если знать эти тонкости, то можно существенно сэкономить время сделки и избежать лишней «бумажной» волокиты и приостановок сделки.

«Памятка» для банков

В случае покупки объекта культурного наследия в кредит, будь то памятник или объект, претендующий на этот статус, банк закономерно оценивает свои риски как возросшие.

Объекты культурного наследия ограничены в использовании. Многие банки относят перепланировки в объектах культурного наследия к «неприемлемым для банка самовольным перепланировкам». В связи с этим кредитный комитет может своей оценкой уменьшить ликвидность такого объекта недвижимости. А это напрямую влияет на сумму кредита и в целом на возможность его выдачи.

Хотя современная практика показывает, что строгого запрета на выдачу займов на приобретение объектов культурного наследия у банков нет. Иными словами, получить ипотеку на покупку такого объекта теоретически можно, однако будьте морально готовы к тому, что кредитный комитет вы сможете «не пройти».

Собственно, банк может «смутить» не то, что выбранный для покупки объект недвижимости относится к культурному наследию города, а внешнее и внутреннее состояние, которое, как правило, свойственно таким объектам. Как подчеркнул заместитель управляющего самарским филиалом «Нордеа Банк» Василий Гринев, банк исходит из принципов ликвидности объекта недвижимости в долгосрочной перспективе. Важно, чтобы отсутствовал риск разрушения объекта, а с домом, относящимся к культурному наследию, с этой точки зрения не все так гладко. «Эти стандартные требования созданы для упрощения процесса выдачи ипотечного кредита. В большинстве случаев срок кредита достаточно большой, и банку важно убедиться в отсутствии рисков. В противном случае возникают отдельные случаи отрицательного заключения кредитного комитета», – говорит эксперт.

Конечно, в практике самарских агентств недвижимости есть примеры, когда статус объекта культурного наследия вовсе не мешал банку выдать кредит. Такие удачные сделки – не исключения из правил, а вполне сформировавшаяся практика. «Например, один из банков одобрил кредит объемом около 10 млн рублей на покупку объекта культурного наследия одним из клиентов компании ГК «Бизнес-Гарант», – вспоминает Дмитрий Новиков. – Кредит был выдан под залог приобретаемого имущества, этого самого архитектурного памятника. Думаю, что на положительное решение банка отчасти повлияло то, что у бывшего собственника объекта был заключен долгосрочный договор аренды с серьезным арендатором – банковской структурой». Еще один пример – покупка объекта культурного наследия на Волжском проспекте. Тогда банк выдал кредит, даже превышающий 10 млн рублей. Эта сделка состоялась в ноябре 2012 года.

Выдержки из закона

Федеральный закон № 73 разъясняет статус объектов недвижимости, подпадающих под определение объектов культурного наследия. Текст этого закона предписывает сохранять неизменность «облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта». Именно это законодательное требование напрямую влияет на столь категоричную оценку ликвидности подобного помещения.

Кроме того, закон дает право ограничений на использование «культурного» объекта, которыми собственника помещения может облагать федеральное правительство. Если физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект, протестует против этих ограничений, то все споры предлагается решать в суде. Если же собственник объекта культурного наследия нарушит одно из правил пользования, обозначенных в ФЗ, ему придется возместить стоимость восстановительных работ и понести административную или даже уголовную ответственность.

Эти правила распространяются и на так называемые «выявленные» объекты культурного наследия. Юрист ГК «Бизнес-Гарант» Наталья Лукьянова подтверждает: «В таких объектах существует запрет на проведение самовольных переделок, изменение фасада, установку кондиционеров, перестроек, перепланировок без согласования с государственными органами охраны памятников. Кроме того, на момент передачи объекта культурного наследия в собственность обязательным является составление акта технического состояния объекта недвижимости, а также плана необходимых ремонтно-реставрационных работ».

Как быть?

Прежде всего, необходимо точно знать полную информацию об объекте купли/продажи. Этот совет скорее относится к покупателям, чем к продавцам. Именно покупателям стоит точно знать статус выбранного объекта, чтобы не попасть впросак, как первый герой нашей статьи. Собственник может знать о статусе своего дома, если он однозначно включен в ПЕРЕЧЕНЬ памятников культурного наследия. В таком случае собственник жилья или нежилого помещения получает уведомление о том, что его имущество включили в реестр объектов культурного наследия, то есть объект официально получил статус охраняемого и обремененного. В такой ситуации, считают специалисты в правовой сфере, собственнику остается только «смириться» с новым статусом своей недвижимости. «Если собственнику пришло такое уведомление, то он обязан обратиться в уполномоченный орган для заключения охранного обязательства. С этого самого момента у собственника возникают ограничения по пользованию и распоряжению своим недвижимым имуществом», – резюмирует Наталья Лукьянова.

Это отличный вариант, собственник объекта, который вы покупаете, знает про его статус. В этом случае все действия отработаны. Перед сделкой владелец должен предоставить в Управление Росреестра паспорт объекта культурного наследия (естественно, предварительно получив его). Этот документ предоставляется органом охраны объектов культурного наследия по межведомственному запросу органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если паспорт есть, то сложностей по распоряжению объектами культурного наследия не возникает. Главное, соблюдать все «наследственные» ограничения, которые прописаны в паспорте объекта, который вы покупаете/арендуете. «При государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта, его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), а также требования к условиям доступа к нему граждан», – подчеркивает руководитель юридического отдела АН «Визит» Елена Каликинская.

Итого

И самое главное. Посмотрите СПИСОК объектов, которые еще не получили статус памятников и находятся в «подвешенном» состоянии. Собственникам будет полезно знать, что если их дом/помещение внесены в этот список, то есть реальные сложности с продажей такого объекта. А покупателям важно проверить дом, в котором вы выбрали квартиру, на «статусность». Если он есть в приведенном списке, нужно быть готовым к тому, что покупка не будет легкой, а банк может и не дать ипотеку на выбранный вами объект.

Как сообщили RS в Управлении Росреестра по Самарской области, информация об объектах культурного наследия, расположенных на территории региона, поступает в Управление регулярно. Впервые эти сведения в виде сводного списка поступили в 2006 году, затем дополнялись новыми сведениями в 2011 и 2012 годах. Эту информацию вносят в так называемую технологическую книгу и учитывают в случае поступления документов на государственную регистрацию. Между тем учет прецедентов, когда сделка купли-продажи отменялась в связи со сменой статуса объекта недвижимости, в региональном управлении не ведут.

Кстати

Есть информация о том, что в настоящий момент приглашенные эксперты работают над «присвоением» некоторым объектам из СПИСКА «претендующих» статуса памятников. При этом действует и обратный процесс: некоторые дома могут быть исключены из списка как не представляющие исторической ценности. Наше издание будет следить за этим процессом.

Сводный список выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Самары.

	Наименование памятника	Датировка	Местонахождение объекта (адрес)
	Торговый центр (комплекс): 1) крытый рынок; 2) сквер у крытого рынка	50-е гг. ХХ в.	Агибалова, 19/сквозная ул.Спортивная, 22
	Дом вдовы чиновника А.А. Ястребовой	1896-1899 гг.	Вилоновская, 26/Галактионовская, 143
	Дом жилой	1940-50-е гг.	Воронежская, 1 а
	Кафе-бистро	1940-50-е гг.	Воронежская, б/н (угловой)
	Дом жилой с магазином	1940-50-е гг.	Гагарина, 145
	Дом жилой с магазином	около 1950 г.	Гагарина, 153 /проезд 9 Мая, 18
	Дом жилой с магазином	около 1950 г.	Гагарина, 155 /Запорожская, 7
	Дом жилой с магазином и рестораном	около 1950 г.	Гагарина, 157
	Дом жилой с магазином	1950 г.	Гагарина, 159
	Дом жилой	1950-е гг.	Гвардейская, 10/Марии Авейде, 27
	Дом жилой со встроенными помещениями	1950-е гг.	Гвардейская, 12
	Дом жилой	конец ХIХ – начало ХХ в.	Главная, 4
	Дом жилой	начало ХХ в.	Главная, 7
	Дом жилой	1870-е гг.	Главная, 8
	Дом жилой	начало ХХ в.	Главная, 9
	Дом жилой	1870-е гг.	Главная, 10
	Дом жилой	80-е гг. ХIХ в.	Главная, 14
	Дом жилой	70-80-е гг. ХIХ в.	Главная, 16
	Дом жилой	начало ХХ в.	Главная, 24
	Дом жилой с общественным учреждением	40-50-е гг. ХХ в.	Елизарова, 60 /Металлургов проспект, 76
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Каховская, 14
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Каховская, 14 а
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Каховская, 16 а
	Дом жилой	1952 г.	пр. Кирова, 40 /Теннисная, 4
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Кирова, 42 /Физкультурная, 115
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Кирова, 43
	Дом жилой с учреждениями	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Кирова, 44. /Физкультурная, 112
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Кирова, 46
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Кирова, 48 /Победы, 113
	Дом жилой с магазином «Шанхай»	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Кирова, 143 /Физкультурная, 117/Теннисная, 14
	Комплекс трамвайного депо	-	Коммунистическая, 8
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 5 (угловой)
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 7
	Дом жилой с магазинами	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 9/Физкультурная, 113
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 11/Физкультурная, 110
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 12/Физкультурная, 108
	Дом жилой с учреждением	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 13
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 14
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Краснодонская, 15
	Дом жилой	1941 г.	Краснодонская, 18 /Победы, 106
	Здание, в котором жил видный врач-офтальмолог Т.И. Ерошевский	1958-1984 гг.	Куйбышева, 155
	Жилой дом на усадьбе мещанина Кускова М.Ф.	1890-е гг.	Молодогвардейская, 89, литера В
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 8
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 10
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 15/Скляренко, 5
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 20/ Гая, 15-17
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 21/Мичурина, 127
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 23
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 24
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 25
	Школа № 110	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 26
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 27/ Гая, 6
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 29
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 35
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Масленникова, 39/Подшипниковая, 6
	Дом культуры металлургов	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов
	Управление завода им.Ленина	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов
	Дом жилой со встроенными помещениями	50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 12/Юбилейная, 46
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 74
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 76
	Магазин	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 76 а
	Дом жилой со встроенными помещениями	50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 77
	Кинотеатр «Октябрь»	50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 78
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 79
	Дом жилой со встроенными помещениями	50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 80
	Дом жилой	-	пр. Металлургов, 81
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	пр. Металлургов, 84
	«Первая мукомольная крупчатая мельница Субботиных», открытая 17 октября 1879 г. (комплекс): 1) мельница; 2) электроцех и трансформаторная; 3) дом жилой для работающего персонала мельницы; 4) склад; 5) артезианская скважина с водоподъемным устройством; 6) дымовая труба	до 1917 г. до 1917 г. до 1890 г. до 1886 г. до 1917 г. до 1917 г.	территория ЗАО «Самарский мукомольный завод № 2» Куйбышевский район (за рекой Самарой), литеры А, А1, А5, А6, А7, А8, А9, А10, А11, А12, А13, ББ1, ЕЕ1Е2Е3, П, Ф
	Парфюмерный комбинат (комплекс)		Неверова, 33, литеры А,А1,А2,Ц,Ц1,Ц2
	Фабрика-кухня завода им. Масленникова, арх. Е.Н. Максимова, 1932 г.	1932 г.	Ново-Садовая, 149
	Красные дома (комплекс)	Ок. 1950-го г.	п. Мехзавод, 2-й кв-л, д. 49, 50, 52
	Дом жилой	1957-1959 гг.	п. Управленческий, Симферопольская, 1 (угловой)
	Кавалерийские казармы (комплекс)	конец ХIХ в.	Панова Н., 5, 7, 9, 11
	Дворец культуры им. Кирова	около 1950-х гг.	пл. Кирова
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 10
	Жилой дом с магазинами	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 90
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 92
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 94
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 95
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 95 а
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 96
	Дом жилой с учреждениями	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 97
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 97 а, 97 б
	Дом жилой с почтой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 98/Калинина, 10 (6)
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 99/сквер Калинина
	Дом жилой с учреждениями	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 100/Воронежская, 5
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 101/Воронежская, 3
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 103
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 104
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 104 а
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 105
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 107
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 109/Краснодонская, 16
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 111
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 157
	Дом жилой с магазином	40-50-е гг. ХХ в.	Победы, 159
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	Подшипниковая, 4
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	Подшипниковая, 2
	Дом жилой	50-е гг. ХХ в.	проезд 9 Мая, 7
	Дом жилой с магазином	около 1946-го г.	проезд 9 Мая, 8
	Клуб «Заря»	около 1950-го г.	проезд 9 Мая, 16
	Школа № 150	40-50-е гг. ХХ в.	Республиканская, 50
	Дом жилой		Садовая, 172 (снесли, воссоздать фасад)
	Дом, где в квартире А.П. Скляренко в 1892-1893 гг. Владимир Ильич Ленин руководил первым марксистским кружком		Садовая, 225
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Свободы, 72
	Дом жилой	около 1950-го г.	Строителей, 22/Гвардейская, 16
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Театральный проезд, 5
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Теннисная, 8/Каховская, 1
	Жилой дом	1903 г	Толстого Л., 14, литера Б
	Дом Яковлевой	II пол. XIX в.	Ульяновская, 40
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 96
	Жилой дом с учреждениями	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 98
	Жилой дом с учреждениями	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 98 а (во дворе)
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 100/Воронежская, 1
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 102
	Детский сад	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 102 а
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 106
	Дом жилой	40-50-е гг. ХХ в.	Физкультурная, 112
	Дом жилой	1890-е гг.	Фрунзе, 97-99, литера А
	Дом Красной Армии	1932 г.	Фрунзе, 165
	Здание конторы, домик сторожа, склад, склад (комплекс)	1882-1885 гг.	Халиловская, 2, литеры А-А13, А15, А17, А19, А20, А22, а1, а2. Б-Б3, П, Е-Е3, Ф
	Жилой дом Г.Д. Маркисон	-	Чапаевская, 82, кв. 39

Полный список объектов — на сайтеhttp://mincult.samregion.ru/socioresources/