Новостройки Самары: что и почём будем покупать?

Об этом и не только беседовали в очередной программе «Полезная площадь». Ведущая - Мария Иванова. Гости студии – руководитель направления новостроек агентства недвижимости Елена Мироненко и начальник отдела маркетинга девелоперской компании «Древо» Владимир Душко.

Мария: На мой взгляд, новостройки сейчас преимущественны в покупке, поскольку это новое жилье. Кроме того, они являются своеобразным индикатором состояния экономики региона. Количество квадратных метров власти учитывают в своих отчетах. На это понятие опираются, когда говорят о доступности жилья. Ну и сама стройка – экономический процесс. Поэтому, говоря о новостройках, нужно иметь ввиду, что это процесс в экономике, который нужен не только покупателям, но и многим людям, деятельность которых связана со строительством.

Владимир: Так и есть. Очень точное слово прозвучало «индикаторы», мы постоянно общаемся с властями на эти темы, пишем отчеты. Вчера прошел форум по инвестициям в Самарской области. Огромное внимание было уделено цифрам, о которых мы говорим. Но это имеет значение и для частного лица, которое собирается покупать квартиру. В первую очередь, он смотрит новые предложения. Для него цены на новое жилье – это базовые цены, с которыми он потом будет сравнивать все остальные, на них накладывать расходы на ремонт, сервисные услуги и т.д. и переходит к вторички.

Мария: Значит человек, который планирует совершить покупку сначала ориентируется на стоимость квадратного метра нового жилья, а потом сравнивает ее со стоимости вторички?

Владимир: Для меня это абсолютно верно.

Мария: Чего больше в этом году покупали: новостроек или вторички?

Елена: В этом году больше покупали вторичку. Это связано с тем, что люди совершают «обмен»: улучшая свои жилищные условия, они продают однокомнатную квартиру, покупают двухкомнатную. Людям просто надо где-то жить. Но и новостройки покупают неплохо: ради инвестиций, родители покупают своим детям. По процентному соотношению все-таки вторичка больше.

Мария: Когда я начинала программу я говорила о том, что молодые больше покупают новое жилье. Это так?

Елена: Я могу не согласиться с этим, потому что сейчас очень много пожилых, которые молоды душой, они готовы идти в новостройку.

Мария: То есть предубеждение людей старшего поколения против новостроек исчезло? Они готовы переезжать в них?

Елена: И готовы, и хотят переезжать.

Мария: Давайте перейдем к ценам. Как менялись в этом году цены на новостройки и какова сегодня цена квадратного метра нового жилья?

Владимир: если взять наш проект «Печёра», мы вышли на рынок с ценно 37,5 тыс руб за квадратный метр. В течение года были четыре повышения. Причины повышения: тенденции рынка. Сейчас эти квартиры стоят порядка 42,5 тыс рублей минимум. А самые дорогие однокомнатные квартиры с лучшей планировкой доходят до 50 с лишним. Элитное высотное жилье в Октябрьском районе – 15% за год рост. Если говорить о пиковой ситуации – можно говорить о том, что люди окупают даже проценты по ипотеке – тогда была льготная ипотека Сбербанка.

Мария: Мы можем говорить о 15% повышения в принципе на все новое жилье?

Владимир: Да

Елена: Ну, во-первых, цены на новостройки растут, когда растет сам дом. Люди на котловане вкладывают одну сумму, с каждым этажом она растет.

Владимир: Посткризисные годы. Одновременно все стройки были открыты, все актвно поднимаются. То, что видно на примере одного дома – видно на всех домах. Это стало тенденцией.

Мария: То есть, цена в среднем за год поднялась на 15%.

Владимир: Да, в том случае, если дом продолжает строиться. Если работы приостановились. Мы не говорим о снятии кранов, если они просто замедлились. То цена останавливается.

Елена: Она не просто стоит, она намного уходит вниз.

Мария: А средняя цена квадратного метра на сегодняшний день какова?

Елена: 40-42 тыс квадратных метров по городу.

Владимир: Если не брать проект Кошелев, который стоит особняком. Если с ним брать можно говорить от 35-37 тыс рублей. Но это настолько другой сегмент…

Елена: Есть рядом с «Кошелевым» объекты, «Новая Самара», которые идут от 30 тысяч, они ближе к городу, довольно неплохие квартиры. Там полноценная однокомнатная квартира по квадратуре. Пусть они далеки от Октябрьского и Промышленного районов, но там хороший развивающийся район.

Мария: А почему мы говорим об Октябрьском и Промышленном районах? Потому что это самые востребованные районы для проживания?

Елена: Да и там самая развитая инфраструктура.

Владимир: Кроме того, там находятся центры работы в настоящее время. Потому что понятно, в каком состоянии сейчас находится промышленность, Кировский район и т.д. Люди начинают оценивать стоимость жилья, включая стоимость проезда до работы и обратно.

Мария: Как люди выбирают себе жилье? Как правильно выбирать себе объекты нового строительства? Какие параметры учитывать?

Владимир: Люди начинают выбирать правильно: начинают подходить к дому «издалека»: парк, садик, школа, торговый центр. Молодая семья смотрит, какие секции есть рядом и т.д. Хоть и есть напряженность, но есть, из чего выбрать. Люди понимают, что воложиться в стены, в ремонт, можно в любой квартире. Родители, работа, чтобы она была рядом, либо между работами супругов. Смотрят на экологию. Она давно уже важна.

Мария: То, что вы перечисляете, на мой взгляд – это перечень требования жилье бизнес+. Я правильно понимаю, что люди, которые покупают жилье «эконом класса» тоже начинают задаваться этим вопросом?

Владимир: Однозначно. Причем причина этого не в том , что выросло благосостояние людей, наоборот. Современная экономика заставляет людей много работать, много тратить на транспорт времени и денег. А бензин и цены дорожают. И стоимость их становится таковой, что это учитывается даже при покупке квартиры.

Мария: Какие вопросы задают?

Елена: Очень часто задают вопросы про черновую отделку, аккредитация банков. На сегодняшний момент, не у всех людей есть такие деньги.

Мария: Аккредитация банков говорит еще и о том, что стройка надежна.

Слушатель Сергей: Ответьте человеческим языком: все говорят, что рынок стоит, экономисты говорят об очередном витке кризиса. А риелторы говорят, что цены растут, что кризис только закончился. Кому верить?

Владимир: Всем экономистам очень выгодно раскачивать лодку. Биржа зарабатывает на нестабильности. Фактические данные говорят о том, что за 9 месяцев было продано больше 3 тысяч квартир в новостройках.

Мария: Какие площади востребованы?

Елена: Люди требуют однокомнатыне и двухкомнатные поменьше. Квартиры строятся большие. Трехкомантные квартиры 120 метров не каждому нужны.

Слушатель Илья: Много ли желающих приобрести квартиры, сравните с предыдущими годами.

Владимир: порядка 1,5 – 2 тысячи квартир в прошлом году. Говорить о том, что рынок по вторичике вырос на 50-70%. Те дома, которые сейчас строятся – уже все проданы. Даже самые неудобные квартиры.

Слушатель: Как вы считаете, квартиры в центре, не лучший вариант?

Елена: Лично я не люблю старый город. Там узкие улочки, некуда поставить машину. А вот географический центр города – лучше – Октябрьский, Промышленный район.

Владимир: А я наоборот, живу в центре и не готов переезжать в другие районы. Если я еду развлекаться – я еду, когда нет пробок. Кому-то поросячий хвостик, кому-то клубника…

Есть обратная ситуация – фактор наличия гаража резко снизился. Потому что машина стала средством передвижения, а не роскоши. Через три года ты машину меняешь, а она не испортится за три года. А с гаражом ты становишься менее мобильным.

Слушатель: Как определить насколько цена соответствует качеству объекта?

Елена: Цену поменять у застройщика все равно мы не можем.

Владимир: Покупателя не допускают на стройку, более того, противозаконно пускать людей на стройку. Только эксперты могут это сделать.

Елена: На стройку мы проходим, хотя это и запрещено. Кто-то строит из пеноблоков, кто-то монолитки, кирпича. По цене они одинаковы. Единственно, может отличаться из-за черновой отделки.

Мария: Как вообще понять, качественно или нет строится?

Владимир: Уровень госконтроля таков, что я приветствую ту жесткость, которую проявляют пожарные, строители и технические службы. Априори можно считать, что если это не «размороженная» стройка, то дом хорош. Но цена может внезапно упасть – например, в центре города, рядом могут построить новый дом и закрыть вид из окон на Волгу.

Слушатель: Если после въезда обнаруживаются серьезные недоделки или брак? Кто за это должен ответить?

Елена: Когда вы принимаете квартиру – вы подписываете акт приема-передачи. И если вам в квартире что-то не нравится, вы можете не подписывать, пока застройщик не устранит недоделки. Но если вы уже подписали… Каждый застройщик гарантирует пять лет. Это значит, что в течение пяти лет, если вскрылись недостатки дома, не квартиры, то застройщик их удаляет.

Мария: В этом году много банков ввели ипотечные программы, банки охотно кредитуют новостройки.

Владимир: Мы только что оценили рост рынка в 50%, примерно на 50% выросла количество аккредитованных банками новостроек. Я думаю, что большая часть роста рынка обеспечена именно ипотечными программами. С одной стороны, снизились цены, с другой стороны ипотечные программы стали более интересными. Мы уже не говорим о ежемесячных платежах в 30-40 тысяч рублей, а о 10-15 тысячах рублей. Я считаю, что эти деньги человек найдет даже в кризис.

Мария: Влияет ли наличие ипотечных программ? На одном и том же доме условия у банков на ипотеку одинаковые или они пытаются конкурировать?

Елена: Да, банки конкурируют между собой. Даже полпроцента – это влияет. Есть банки, которые берут материнский капитал, как первоначальный взнос.

Владимир: Действительно, есть конкуренция. Банки зачастую делают специальные программы под отдельного застройщика. Есть привилегированные застройщики, для которых банки создают особые условия. Но это касается только процентной ставки.

Елена: Есть и различные акции. Сейчас, например, различные новогодние акции.

Мария: Как удостовериться при покупке квартиры в новом доме, что его сдадут в эксплуатацию в срок?

Владимир: Нужно понять, что за застройщик, срывал ли он проекты раньше и по каким причинам. Проинвестирован ли этот проект банком? Если есть финансирование из банка – то проект 100% будет сдан.

Мария: Какой приемлемый темп строительства? Два этажа в месяц?

Елена: Я думаю, что один этаж в месяц – это уже очень хорошо.

Владимир: Нужно понимать, что слишком быстрые темпы скажутся на качестве усадки, а значит на качестве строительства. Важна стабильность.

Мария: Как вы считаете, как будут меняться цены на новое жилье?

Владимир: Я думаю, что 1 февраля цены повысятся. Процентов 5% можно ожидать. Потому что в январе люди выберут все остатки. Квартир останется меньше по объективным причинам. Новые проекты будут заложены не раньше мая.