Потребитель или инвестор: можно ли заработать на рынке недвижимости?

Мария Иванова: Я считаю, что любой потребитель, который выходит на рынок недвижимости — инвестор. И мы сегодня это докажем. Причем, если потребитель выходит на рынок и покупает квартиру для себя, чтобы в ней жить, он в любом случае инвестор, осознает он это или нет. Как вы считаете, человек, который покупает на рынке недвижимости что-либо для себя, является инвестором?

Юлия Барабаш: Мое мнение совпадает с вашим. Единственное, что хотелось бы добавить, что в этом случае человек инвестирует в самого себя, в свое благополучие, в свой комфорт, либо в бизнес, если это коммерческая недвижимость.

Мария: Представим, что человек покупает квартиру, пусть это будет однокомнатная хрущевка, и говорит, что у него такая ситуация. У меня молодая семья, сейчас у меня такая ситуация, но через пять лет я обязательно перееду из нее, продам и улучшу свои жилищные условия. В тот момент, когда он эту квартиру покупает, он же должен понимать, что он покупает объект ликвидный, чтобы через пять лет его продать.

Юлия: При этом он должен очень ответственно делать выбор. Должен понимать, что объект который он покупает обеспечен достойной инфраструктурой не только на сегодняшний день. Что эта инфраструктура будет развиваться. Что есть место для озеленения двора, расширения детской площадки, если даже ее сегодня нет. Тогда этот объект будет не только ликвиден, он будет дороже.

Мария: То есть, все что вы перечислили влияет на стоимость объекта? Все улучшения и благоустройство?

Юлия: Иногда влияет. Иногда специалист может оценить перспективы объекта. Бывает, что сегодня объект может быть и не очень дорогой, но перспективный, у него есть хорошие предпосылки для этого. Если рядом строится поликлиника, место для проведения досуга, детский сад. В дальнейшем это будет востребованный район или микрорайон.

Мария: Чтобы вывести из шока наших слушателей, которые сидят и думают: «боже мой, какой я инвестор, я квартиру у бабушки из Саратова покупаю», я должна сказать, что доказательством того, что мы на правильном пути, был звонок моей знакомой — медсестры из «Пироговки», которая позвонила мне и спросила: «Что мне сейчас покупать? Какую квартиру лучше? В каком районе и будет ли она расти в цене?». То есть рядовой человек уже задается такими вопросами.

Юлия: Она молодец, потому что не принимает скоропалительных решений, консультируется с профессионалами.

Мария: А кто может проконсультировать на рынке? Мы сейчас говорим о том, что развивается рынок микроконсультирования. Мы говорим о том, что можно взять малый займ до зарплаты. На пути развитие темы микроконсультрования. Не обязательно это должен быть большой человек с большими деньгами. Это может быть обычный человек. Кто может оказывать ему услугу консультирования? Есть такая профессия инвестиционные консультанты?

Юлия: Инвестиционные консультанты есть, но это не выделено в профессию. Такие консультанты есть, и они выросли из смежных профессий с продажей недвижимости: из риелторов, экономисты, строители и т. д. А вот найти таких консультантов — проблема. Если человек заявляет, что котов дать такую консультацию, он должен еще и нести ответственность за эксплуатацию того или иного объекта. Если уж говорить о консультировании инвестиционном, то хотелось бы переключиться на объекты коммерческой недвижимости.

Мария: вот слушатель Александр задает вопрос: «Не кажется ли вам, что потребитель всегда в минусе, в отличие от инвестора?». Видимо речь идет о человеке, который не собирается зарабатывать на недвижимости, или не задумывается о том, что он будет с ней делать и как извлекать из нее доход.

Юлия: Давайте на примере из жизни. Это как раз к мысли о том, что каждый потребитель является инвестором. И должен это понимать. Например, объект коммерческой недвижимости, тот самый потребитель, который сам купил себе это объект, и считал, что он в минусе. Потому что на нем располагались арендаторы, которые не очень удачно развивали свой бизнес, и платили совсем небольшую арендную плату. Потребитель, который купил этот объект, далее распорядился им так: расположил там бизнес своей супруги, в надежде, что она будет приносить ему больше, чем арендаторы. В итоге все закончилось тем, что они обратились ко мне, чтобы избавиться от этого объекта недвижимости, который так и не стал приносит доход. Я оценила ситуацию и определила, каких арендаторов надо расположить на этом объекте, сколько должна стоить аренда, чтобы он стал приносить 12-15% годовых и чтобы выявить рыночную стоимость. Нашелся инвестор, который купил его. Поставили арендаторов, и человек получает 17% доход.

Мария: Речь идет о торговом или офисном помещении?

Юлия: речь идет о производственном небольшом помещении.

Мария: Вот он пример. Человек поставил крест на том, что он когда-то купил.

Слушатель Евгений: Как вы считаете, инвестиции в недвижимость всегда для инвестора? Ведь недвижимость всегда дорожает?

Юлия: Безусловно. Но мы в России. На моем профессиональном пути было два кризиса экономических. Поэтому недвижимость дорожает не всегда. Бывают периоды, когда недвижимость теряет в цене. И если мы говорим об инвестировании, нужно понимать: риски существуют.

Мария: Риски больше где? В сегменте коммерческой недвижимости или в жилье?

Юлия: Если цены падают на недвижимость. Как показал последний кризис: падают цены и на коммерческую и на жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость, производственная и складская быстрее вышли из кризиса, офисная выходила дольше, жилая еще дольше, но зато качественно.

Мария: Илья задает нам вопрос: в каком месте нужно арендовать площадь, какие условия нужно соблюсти?

Юлия: Любой объект коммерческой недвижимости предполагает разное использование. Если слушатель планирует в этом помещении свой бизнес, он должен сказать какой. В этом случае специалист, который его консультирует должен будет сделать следующее: оценить арендную ставку расположенных рядом помещений подобного типа и нетипичную. Назвать вилку: пессимистичную и оптимистичность. И затем выявить возможность размещения данного вида бизнеса в этом помещении.

Мария: А какой диаметр нужно проанализировать вокруг этого помещения?

Юлия: Смотря какой бизнес. Если это ремонт обуви — то достаточно квартала. А если это продуктовый магазин, или большая компания, которая занимается продажей спецтехники — тогда и километр.

Мария: Илья уточняет: продажа дорогой одежды.

Юлия: Здесь можно посоветовать определенные торговые центры, где есть уже понятный потребительский сегмент. Важно еще понимать, насколько дорогой одежды? Можно встать отдельно бутиком например на Куйбышевской. Но есть примеры, когда там бутик работает в минус. А тот же самый отдел в торговом центре небольшого формата работает только в плюс. Бутик на Куйбышевской является имиджевой составляющей. Бывают требования от руководителей этих компаний, которые настаивают, что должно быть подобное представительство.

Мария: В нашем доме, где я живу, большой живой комплекс. В цокольном этаже девушка молодая организовала, продавала нам хлеб — молоко. Было очень здорово. Но когда я спросила у председателя ТСЖ: а где магазин? Он мне ответил, что площадь выкупили под детский сад. Мы все обрадовались. Но сад все не открывается и не открывается. Оказывается, человек купил помещение, а ему не разрешили открыть здесь детский сад, потому что он по САНПИНам не подходит. Представляете, человек купил помещение, предварительно не узнав, подходит оно или не подходит.

Юлия: Представляю и с этим сталкиваюсь!

Мария: Сейчас мы выйдем на связь с руководителем риелторской компании Ириной Рязановой.

Ирина: Здравствуйте! Абсолютно согласна с вашим утверждением: вложения в недвижимость помогают не только вложить деньги, но и приумножить.

Мария: Что должен человек на входе понимать? Сколько можно заработать? Какие важные моменты он должен учитывать? И что лучше использовать для этого: «вторичку» или новое жилье?

Юлия: Однозначно вложения приносят больший доход в новостройке. Если говорить о том, что должен сделать человек: обратиться к специалисту. Выбрать объект должен человек, который знает ситуацию на рынке. У меня достаточно много примеров удачных. Даже те примеры, которые казались неудачными, со временем становились удачными. Это долгосрочные доходы. Чем правильнее мы выбираем объект, тем больше он приносит дохода. Вложения в недвижимость они двух видов доходности: купить и продать, плюс есть недвижимость, которую мы сдаем в аренду. Сегодня мы будем говорить только о разовых вложениях. В этом году замечательным объектом было ЖК «Ботанический».В феврале стоимость однокомнатной квартиры 50 метров составляла 38 тыс руб за кв м, в сентябре — до 43 кв м. В годовых — это 23,7%.

Мария: А когда нужно ее продавать, чтобы зафиксировать доход? Или нужно еще ждать?

Ирина: Совершенно правильный вопрос. Почему я советовала своим инвесторам продавать в сентябре — потому что выходили новые очереди. Разница в сроках сдачи — незначительная. А цена на начальном этапе всегда дешевле. У нас много людей, которые покупают через ипотеку. Естественно, люди, будут выбирать, подешевле им покупать, но с большим сроком сдачи, или подороже, но с меньшим — выбирает сам инвестор. Но втором случае инвестор проигрывает. А когда дефицит предложения: у застройщиков в сентябре уже не было квартиры. Квартиры уходили у подрядчиков и у инвесторов. Соответственно цена в сентябре была самая приемлемая. Сегодня те квартиры уже продаются по цене 44,5 тыс руб за к метр. Но в процентом соотношении, по году 22,8%.

Мария: А что касается «вторички»? Их можно рассматривать как инвестиционные проекты?

Ирина: На растущем рынке — интересно. «Вторичка» была даже более интересна. Только если мы говорим об эксплуатации его как от доходного объекта: если мы сдаем ее в аренду. Тогда рост объекта за год инфляционный составит от 10-11% за год. Плюс мы получаем доход от аренды.

Мария: А популярные «хрущевки» являются интересными объектами?

Ирина: «Хрущевка» для людей с небольшими доходами интересна для приобретения как промежуточный вариант, как инвестиции — не актуально. Нужно покупать более молодое, ликвидное жилье.

Юлия: Не оспариваю. Речь идет о разовом вложении денег и о перепродаже. Мне кажется, что инвестирование в объект недвижимости, в моей профессии предполагает эксплуатацию.

Мария: Инвесторы говорят, что операции купли-продажи жилых объектов дает около 30% годовых. А что дает эксплуатация объекта? Его покупка со сдачей в аренду? Что выгоднее?

Юлия: Я бы все-таки посоветовала вложить свои деньги в объект, которые способен работать уже сегодня. Если мы вкладываем деньги в «долевку», пока она не достроена, они не дают дохода. Возможно они принесут до 30% годовых — это очень хороший процент. Но это возможно, но возможно и нет. Возможно даст только 10% годовых, которые только покроют инфляцию. Если например, стройка задерживается. Если инвестор вкладывается в объект, который сразу начинает приносить ему доход — он снижает свои риски. Он понимает, что сейчас он ежемесячно будет получать деньги от аренды. И если рынок будет стабильным, то он будет получать гарантированный доход. И если он захочет продать этот объект — то он сможет это сделать возможно и с большей выгодой. Некоторые даже пишут о продаже «готового бизнеса», потому что он уже с арендаторами.

Мария: А с какими деньгами человек, будучи потребителем (если говорить о среднем классе), с каким денежным багажом он может заходить, чтобы заработать на рынок недвижимости?

  

Юлия: сумма начинается от 2,5- 3,5 млн рублей. Можно купить небольшое помещение, можно купить ту же квартиру. Недавно была сделка: 3,5 млн рублей — 2-ух комнатная квартира, которая будет эксплуатироваться как коммерческий объект.

Мария: Ну а где? Потому что я смотрю, что на «золотых милях» все уже выкуплено.

Юлия: Ново-Вокзальная, Кирова по-прежнему приносят доход. За эти деньги можно купить небольшое складское помещение, небольшое производственное помещение. Не советовала бы сейчас вкладывать в офисные помещения.

Мария: На какой доход человек может рассчитывать?

Юлия: Это те же 12-15% годовых. Банк дает процент меньше. Мы говорим о гарантированном доходе.

Мария: Почем нужно купить объект, чтобы получить максимальную выгоду?

Юлия: Нужно выяснить не только стоимость арендной ставки, но и потребитель, который сядет на этот объект. После этого нужно сделать простой расчет. Стоимость аренды за метр умножается на количество метров в помещении. Предположим 150 метров в помещении умножаем на 300 рублей — 45 тыс рублей мы получаем ежемесячно. Итак, 45 тыс руб. мы умножаем на 12 месяцев годовых — получается 540 тыс.руб. Это помещение будет выгодно купить за 3,5 млн рублей. Тогда оно отобьется за 6,5 лет и принесет очень неплохой доход — выше 15%. Это крайне выгодные вложения. Максимально комфортная зона — около 8 лет.

Радиослушатель Петр: Как лучше продать очень дорогую квартиру? Я живу в очень престижном районе, в четырехкомнатной квартире. Я установил цену. Но покупателей так мало, и все они хотят минимум на миллион меньше. Что делать?

Юлия: Доказывать плюсы этой недвижимости, показывать, как ее можно использовать. Продолжать общение с этими покупателями, не терять с ними контакты. Торговаться — не всегда верное решение. Нужно показывать выгоды этой покупки.

Мария: Вы сказали, что нужно искать конкурентные преимущества? Где их искать?

Юлия: В сравнительном анализе. Для этого нужно проехать посмотреть подобные квартиры, самому проехать посмотреть. Приблизительно в том же диапазоне. Посмотреть, что прилагается к квартирам: консьерж, качественные лифты, охрана, видеонаблюдение. Все это влияет на стоимость. Потому что потребитель, способный заплатить более 10 млн за квартиру, хочет иметь полный набор условий для комфортного проживания. И правильно оформить и составить презентацию этого объекта. 90% сделки происходит во время первой встречи и на показе.

Слушатель Николай: Сильно ли влияет на цену квартиры обстановка внутри: сделан или нет ремонт. Или это не так важно?

Юлия: Если мы говорим о «вторичке», квартира должна быть максимально понятно. Если в ней сделан ремонт — в ней подчеркнуты плюсы. Бывают такие «сумасшедшие» планировки, что даже в 150 метрах людям не удобно жить, потому что в этом пространстве не комфортно. Обычно качество ремонтов влияет на стоимость. Вопрос здесь даже не в деньгах, а во времени продажи. Те же небольшие двухкомнатные квартиры, хрущевки — до 5% дороже продаются чистые, ухоженные объекты. У нас были случаи, когда для быстрой продажи, мы делали ремонты в подъезде, собирали жильцов. До 5-10% можно дороже продать.

Мария: Мы берем обычное физлицо, который хочет продать объект. Он должен грамотно подойти к вопросу продажи.

Слушатель Виктор: В какую недвижимость лучше сейчас вкладываться?

Юлия: Если говорить о коммерческой недвижимости, я бы рекомендовала универсальные помещения на первых этажах с отдельным входом. Не обязательно на первой линии домов. Выгодно инвестировать в производственные объекты, складская недвижимость. Здесь рынок стабилен. Производственные помещения 150-500 метров пользуются постоянным спросом на рынке недвижимости.

Слушатель Максим: Мы живем на первом этаже в одном из домов, расположенных на оживленной улице Самары. В соседних домах многие уже продали свои квартиры под офисы или магазины... Чувствую, что скоро и к нам кто-то придёт с таким предложением. Как не продешевить?

Юлия: Торговаться.

Мария: Наверное, Максиму нужно узнать цену сделки, которые проходили по похожим квартирам в его доме и выставить на какой-то процент дороже, потому что у него единственная квартира, а значить дефицитная.

Юлия: Конечно, можно и так подойти. Нужно изучить рынок спроса. Может быть последняя сделка была три года, тогда сложно ориентировать на цену уже свершенных сделок. Может быть цена падает, тогда нужно продавать сейчас. Нужно пригласить специалиста, который помог бы сделать оценку этой недвижимости.

Мария: Помните друзья — из граммов слагаются тонны, а из копеек – рубли миллионы! Думайте и считайте!