Кем выгоднее быть — нанимателем или собственником жилья?

Кем выгоднее быть — нанимателем или собственником жилья? Об этом и многом другом шла речь в очередной программе «Полезная площадь» на радио ТОК FM. Ведущая— Мария Иванова. Гостьи студии — юрист-консульт строительной компании Наталья Прохорова и юрист агентства недвижимости Ольга Климова.

Мария: «1 марта 2013 года правительство страны обещает закончить программу бесплатной приватизации жилья. Насколько вероятно, что наступит платная приватизация? Или она будет продлена, как это было в 2007 и 2010 годах?»

Ольга: «Существует очень много точек зрения. Но большинство считает, что бесплатная приватизация все-таки будет закончена, но продлена для некоторых категорий граждан – тех, кто получил жилье в социальный найм недавно, и не имел возможности его приватизировать: военные, те, кто проживает в общежитиях – до недавнего времени площадь в общежитии нельзя было приватизировать – и для социально необеспеченных групп населения. Для остальных категорий граждан, она, скорее всего, будет закончена. На сегодняшний день порядка 90% жилья приватизировано. То есть, те, кто хотел – уже воспользовались своим правом. Остались те, кто очень хочет это делать.»

Мария: «Да, по некоторым данным, около 80% жилья в России уже приватизировано. Вот мне интересно, те, кто не успел приватизировать жилье, будут ли торопиться это сделать? И вообще, по какой причине, на ваш взгляд, люди остаются нанимателями жилплощади?»

Ольга: «Я думаю, большинство из этих 20% не будут торопиться. По моему мнению – это пожилые люди, которые не понимают плюсов и минусов приватизации. Они думают, что если они сейчас приватизируют жилье – они будут платить какие-то сумасшедшие налоги, что у них смогут отобрать эту недвижимость…Бывают семейные конфликты, когда кто-то один в семье не хочет приватизировать. Бывает и так, что люди просто не успели это делать – узаконивали перепланировки, например. Они сейчас уже обращаются. И они успеют это сделать. Уже сейчас наплыв очень большой.»

Мария: «А если человек решит приватизировать квартиру прямо сегодня, он успеет сделать это до марта 2013 года?»

Ольга: «Да, успеет. До марта 2013 года – нужно подать заявление. Остальное может быть сделано после марта 2013 года. Но даже те, кто сегодня обращаются, успеют завершить регистрацию до марта. Что касается регистрационной палаты, то сейчас они упростили процедуру – на регистрацию договора о приватизации отводится один день. Но встать в очередь можно только в том случае, если уже подписан договор о передачи квартиры в собственность. Но запись происходит через 1,5-2 недели.»

Мария: «А нет препятствий? Собственник, например, муниципалитет сейчас как-то участвует в процессе?»

Ольга: «Участвует, если имущество было передано в муниципальную собственность после 1998 года. Тогда обязательно нужно будет регистрировать право муниципальной собственности. Потом уже приватизировать самому. Здесь уже сроки значительно увеличиваются, потому что муниципалитеты у нас не торопятся, только месяц доверенность выдают. Такая категория людей, как правило, обращается в суд, чтобы сократить эти сроки. Остальные граждане, большинство, не зависят от муниципалитета.»

Мария: «Сколько стоит «приватизация квартиры»?»

Ольга: «При приватизации никому не избежать оплаты госпошлин. Все зависит от количества людей, от того, с какого момента вы были прописаны, стоимость разнится. Скажем, приватизация на одного человека, это порядка шести тысяч, в том случае, если человек прописан до 1991 года. Если после 1991 года, то придется собрать больше справок, на тысячу может быть увеличится. Соответственно, чем больше людей, тем больше придется собрать справок, тем это будет дороже. Это несрочная приватизация – 2 месяца подписание договора. Если мы говорим о срочном тарифе – за 5 дней, это сделает. Но это буде стоить 16 .»

Мария: «А если человек захочет при приватизации воспользоваться услугой риелтора? Сколько это будет стоить?»

Ольга: «Около 12 тысяч – в том случае, если это обычная приватизация, и нет никаких сложностей, расходы оплачиваются отдельно.»

Слушательница Елена: «- А если не приватизировать квартиру? Каковы последствия?»

Ольга: «Главный плюс приватизированной квартиры – это полный объем правораспоряжения этой недвижимостью. Не только право продажи, но и наследство. Может быть такая ситуация, когда наследники не были прописаны в квартире: если человек умирает, то все, они не могу наследовать квартиру, ее можно в залог передать, сдавать в аренду. Могут возникнуть сложности с пропиской – вам никто не даст прописать какое-то большое количество людей, будет привязка к площади. Единственное исключение – для членов семьи и несовершеннолетних.»

Мария: «А, скажем, перепланировку неприватизированной квартиры можно делать?»

Наталья: «С согласия собственника, то есть муниципалитета, доверенности от департамента. Не факт, что вам это согласие дадут. Если это ваша собственность – все, что допускается градостроительными нормами, вы можете делать. У меня недавно была ситуация, женщина как раз обратилась с вопросом. Квартира не приватизированная, прописана в ней свекровь, сын и несовершеннолетний ребенок. Она захотела зарегистрироваться. Семья обратилась в паспортную службу, там заявили, что нужно согласие департамента. Когда обратились в департамент – сказали, что нужно изменить договор найма. На это свекровь не согласилась. И получилось, что она не может прописаться. А если бы была квартира в собственности – это было бы проще.»

Опять же, если это социальный найм – обменять, разменять эту квартиру вы не можете.

Слушатель Алексей: «- Если квартира не приватизирована, Могут ли семью выселить из нее?»

Наталья: «- На сегодняшний момент, нет, никто выгонять из квартиры их не будет. Но никто не знает, что случится через некоторое время. Жилье станет ветхим, через десять лет могут измениться законы. И никто не сможет гарантировать, что они в этом жилье останутся.»

Мария: «Люди боятся приватизировать, в частности, из-за налога на имущество? Какой он сейчас?»

Наталья: «Сейчас налог на имущество привязывается к инвентаризационной стоимости – это 100-200 рублей, относительно небольшая сумма. А планируется, что будет привязка к кадастровой стоимости, и она будет увеличена. Это будет пара тысяч, это не будет непомерная сумма.»

Мария: Один из признаков приватизации: однократность. То есть человек в течение своей жизни имеет право только единожды приватизировать жилье. А если что-нибудь случилось, например, дом сгорел?

Наталья: «Тогда муниципалитет дает ему новое жилье. Но он уже не имеет право его приватизировать. Закон очень четко определяет этот момент.»

Мария: «Бесплатная приватизация накладывает некоторые ограничения. Например, нельзя приватизировать общежития, военные квартиры. А когда приватизация станет платной, эти ограничения будут сняты?»

Ольга: «Ответить на этот вопрос никто не сможет. Пока не кончилась приватизация, как будет дальше – непонятно.»

Мария: «Когда приватизация станет платной, что придется платить? Это будет выкуп по рыночной или кадастровой цене?»

Наталья: «Пока непонятно. Но учитывая, что сегодня все объекты ставятся на кадастровый учет, а делается это не только для того, чтобы сформировать базу налогообложения, но и для того, чтобы можно было рассчитать стоимость. Кадастровая стоимость будет приближена к рыночной. Но, возможно, она не будет колебаться. Выкупить, скорее всего, либо за 100% стоимость. Возможно, будут какие-то льготы для отдельных категорий граждан.»

Мария: «До окончания приватизации осталось несколько месяцев. Как вы считаете, почему до сих пор непонятно, что будет дальше? Это значит, что приватизацию снова отложат?»

Наталья: «Как мне кажется, это делается, чтобы желающие мобилизовались и доделали приватизацию»

Мария: «После 2013 года исчезнет еще и такое понятие, как расприватизация. А вы сталкивались вообще с этим процессом в своей практике? Есть такие примеры?»

Ольга: «Да, примеры есть. Но административного порядка расприватизации не существует, существует только судебный порядок. По сути, это признание договора не действительным. И должны быть более весомые обстоятельства, чем «просто передумал». Такой практики мало. Те, кто уже приватизировал вряд ли пойдут на расприватизацию. Потому что все-таки плюсов у приватизации больше. Но бывают такие случаи: например, граждане узнали, что будут сносить ветхое жилье, и посчитали, что, если оно не приватизировано, то они получат больше.»

Мария: «А каков регламент взаимодействия застройщика с теми, кого нужно отселить?»

Наталья: «Исходит из количества прописанных на жилплощади и нормативов. Если человек проживает один – то ему предоставляется жилье не менее 26 метров, если два и более – по 14 на каждого общей площади. В этом случае ведутся переговоры. Естественно, если граждане сомневаются в порядочности застройщика, а они почти всегда сомневаются. Хотя сейчас, на мой взгляд, мошенников на строительном рынке уже почти нет. Застройщику не выгодно обманывать кого-то. Вступают в переговоры – предлагают отселяемым приходить с представителями (риелторами, адвокатами).»

Мария: «Отличаются переговоры с собственниками и нанимателями?»

Наталья: Если неприватизированное жилье – мы предлагаем приватизировать.

Мария: «А всегда ли можно приватизировать жилье? В центре города многое ветхое жилье можно просто назвать «халупами». Есть же какие-то ограничения по ветхости и аварийности?»

Наталья: «На самом деле, застройщик всегда предложит вариант лучше. Гражданам обычно выгоднее согласиться, вступить в отношение с застройщиком. Если дом будет признан аварийном, а у нас в Самаре много таких домов, в этом случае отселением будет заниматься город. А я очень сомневаюсь, что город может предложить какой-то хороший вариант. При этом город может предоставить и маневренный фонд, в том случае, если других вариантов нет. И тут уже никто не застрахован остаться в этом фонде на долгие года. Как говориться, нет ничего более постоянного, чем временно жилье.»

Мария: «А откуда тогда взялся миф: что если дом пойдет по снос, надо срочно расприватизировать?»

Ольга: «Люди живут мифами, заблуждениями. Люди думают, что если их прописано в квартире десять человек, то дадут не одну, а две или даже три квартиры. На самом деле, это из житейских мифов. На практике так не происходит.»

Наталья: «Сейчас если город признает дом аварийным и в связи с этим предоставляют жилье – но предоставляют равнозначное. Единственное требование – город должен предоставить жилье в пределах населенного пункта. И должно быть соблюдено количество комнат.»

Мария: «У меня у подруги есть частный дом в центре города, точнее часть частного дома. Никакого застройщика пока на этой территории нет, и вряд ли он появится. Нужно ли ей приватизировать это жилье? И еще такой вопрос, может ли она надстроить этот дом, например построить там второй этаж?»

Ольга: «Любые перепланировки и реконструкция с согласия собственника. На реконструкцию департамент, как правило, не дает разрешения. По закону земля должна быть в собственности. А если гражданин приватизирует квартиру, то он может оформить землю.»

Слушатель Антон: «Не кажется ли вам, что после того, как будет отменена бесплатная приватизация, государство придумает какие-то новые законы, поднимет тарифы? И поэтому многие вынуждены будут расприватизировать свои квартиры?»

Ольга: «Не надо драматизировать ситуацию. Сейчас уже законодательно утверждено, что будут налоговые льготы: малоимущим, тем, кто владеет недвижимостью не более 55 метров – они будут освобождаться от налогов. Не думаю, что будут существенные отличия по тарифам от муниципального и собственного жилья.»

Мария: «Будет ли у меня право расприватизировать квартиру после марта 2013 года?»

Ольга: «На самом деле есть расприватизация, есть деприватизация (административный порядок). Так, вот деприватизации не будет. А расприватизация – в судебном порядке признание договора не действительным. Это право у гражданина останется. Но на это должны быть существенные нарушения закона, чтобы признать сделку недействительной.»

Слушатель: «До какого числа можно приватизировать дачный участок и дом на нем? С чего нужно начать этот процесс?»

Ольга: «Многие граждане приватизацией называют любую передачу в собственность. На самом деле, приватизация – это только передача в собственность муниципального жилья. Все что касается частных домов и участках – это просто передача в собственность.»

Мария: «Сейчас в преддверии строительства стадиона к ЧМ-2018, в зону застройки попадет много жилья. В поселке «Жигулевские сады» больше 250 домов, в поселке «Радиоцентр» также множество жилья. Понятно, что все это будут сносить, изымать, чтобы строить более современную инфраструктуру. В таком случае, в случае государственной нужды, кем выгоднее быть: нанимателем или собственником?»

Ольга: «Будет акт об изъятии земли для госнужд. Все эти действия будут подчинены жилищному кодексу. У собственника жилье выкупается. В цену включается рыночная стоимость и убытки, которые несет человек в связи с переездам. Если говорить о нанимателях жилья – то им будет предоставляться равнозначное жилье. Говорить сейчас о том, как лучше очень сложно.»

Мария: «Рыночная стоимость жилья там минимальная – квартиры там дешевые. Рыночная стоимость небольшая. Если ее будут выдавать ему на руки, куда он с этой суммой пойдет? А если ему будут предоставлять в черте города аналогичное жилье… Может быть, это будет выгоднее?»

Ольга: «Может быть. Поэтому гражданин должен просчитать свои риски.»

Слушательница: «А как понять, «потяну» ли я приватизированное жилье или мне все же лучше остаться нанимателем?»

Ольга: Лучше приватизировать, если вы чувствуете силы. А если исходить из того, что вы не сможете – то тогда не стоит этого делать.

Наталья: Я тоже считаю, что лучше приватизировать. Это дает больше возможностей.