Покупка квартиры в ипотеку — это персональный инвестпроект

В четверг, 4 октября, гостем авторской программы Марии Ивановой «Полезная Площадь» стал руководитель агентства оценки «Интеллект», инвестиционный консультант Денис Шевяков. Темой диалога стала покупка квартиры в ипотеку - сделка, которую, по мнению эксперта, нужно рассматривать исключительно как инвестирование средств. Именно потому, что каждый покупатель жилья выступает в роли частного инвестора, подходить к выбору объекта покупки стоит максимально щепетильно - в случае неверного выбора винить будет некого.

Мария Иванова: Почему обычный человек, который хочет купить для себя квартиру, «автоматически» становится инвестором?

Денис Шевяков: Инвестор, по сути, - это человек, который несет деньги в какой-то актив. Он также привлекает кредиты и использует собственные накопления, ищет максимально выгодные предложения на рынке, просчитывает все свои затраты. Покупатель квартиры делает то же самое, стало быть, мы также можем назвать его инвестором. Естественно, обычный покупатель имеет дело с другим объектом и другими деньгами, но в целом, стратегия его поведения повторяет стратегию «большого» инвестора.

М.И.: Получается, что человек, который покупает квартиру в ипотеку, должен ее оценивать не только с точки зрения личностных предпочтений и потребительских позиций, но и с точки зрения перспективности для вложения в нее денег?

Д.Ш.: Конечно. Представьте себе ситуацию. Молодая семья взяла 1-комнатную квартиру в ипотеку. Вскоре у них родился ребенок, а впереди еще 25 лет ипотеки. Что делать? Надо ее продавать и расширяться. Но тут выясняется, что они вложили в покупку денег больше, чем сейчас могут вернуть. В данном случае покупатели не встали на позицию инвестора и не просчитали эффективность своих вложений, своего персонального инвестпроекта. А ведь ипотека - это не что иное, как персональный инвестиционный проект, а не просто сделка купли-продажи. Разница лишь в том, что «настоящий» инвестор может где-то компенсировать потери, а обычному покупателю квартиры в ипотеку, если он «прогорел», винить некого.

Поведение грамотного инвестора заключается в стремлении получить прибыль. Собираясь купить квартиру в ипотеку, человек должен планировать свои действия на шаг вперед - это психология инвестора.

М.И.: Как обычный покупатель квартиры может примерить на себя позицию профессионального инвестора? Какие его черты покупатель жилья должен экстраполировать на себя, чтобы выбрать правильный объект для покупки в ипотеку?

Д.Ш.: Нужно, в первую очередь, усвоить, что у денег есть определенная стоимость. Она формируется как работой ипотечного кредита, который оформил покупатель квартиры, так и теми деньгами, что есть у него сейчас. Например, я привлекаю 70% от стоимости квартиры в кредит под 13% годовых. Получается, что я 10% от суммы, которая мне нужна, буду тратить только на обслуживание этого кредита. Получается, что эти 30%, которые я вношу из своего кармана, ничего не стоят? Ведь я могу положить их в банк и получать с них проценты. На самом деле, эти проценты тоже приносят деньги - это работа собственно капитала. На сегодняшний день в России стоимость денег составляет порядка 20% годовых. Я могу привлечь деньги дешевле: взять в кредит не 70%, а 50% или подыскать более выгодные кредитные условия. Я экономлю и, соответственно, зарабатываю, потому что стоимость денег также меняется во времени. Инвестиции в объект недвижимости позволяют, с одной стороны, «заморозить» деньги на 25 лет, а с другой стороны, - варьировать проценты дохода на протяжении этого срока. Поэтому очень важно выбирать тот объект недвижимости, который отвечает требованиям привлечения капитала. Если она позволяет уже сейчас обеспечить какой-то прирост стоимости, ее надо брать.

М.И.: Как это понять обычному покупателю и что делать, если он ошибется с объектом инвестирования?

Д.Ш.: Если человек неправильно выберет объект для покупки и вложит свои и кредитные средства в неликвидную покупку, то винить ему, кроме себя, будет некого. Например, один мой знакомый в 2008 году купил квартиру в долевке в надежде, что в дальнейшем цена на нее вырастет и он сможет ее реализовать дороже. Цена упала на 50%. Когда она будет расти - непонятно, потому что динамика рынка изменилась. Но при этом даже сейчас он может ее продать и вернуть потраченные средства, даже немного получив «сверху». Он умудрился, выплатив, часть кредита, попасть в ту часть собственников, у которых доля кредита меньше рыночных цен.

М.И.: Неужели купить квартиру в кредит выгоднее, чем полностью на свои накопленные деньги?

Д.Ш.: Безусловно. Люди покупают вещи в кредит, потому что их собственные средства им дороже. Но существует определенный уровень соотношения собственных и заемных средств: никогда нельзя брать в кредит 100% суммы. Тогда собственные средства начинают обесцениваться быстрее.

М.И.: Я правильно понимаю, что Вы предлагаете идти обратным путем: оценить объем собственных средств, рассчитать, в какой доле выгоднее закредитоваться, а потом высчитать ту стоимость объекта, на которую человек может рассчитывать при таких условиях?

Д.Ш.: Теоретически - да. Но мы должны рассматривать не только возможности конкретного покупателя, но и потенциал самого объекта недвижимости. В чем состоят его преимущества? Вот здесь возникает понятие справедливой стоимости. Привязывая типичные условия кредитования к объекту, мы делаем вывод о его рентабельности. Если объект удовлетворяет этим условиям - то он реализуется не по завышенной, а по рыночной цене.

М.И.: Какие квартиры и в каких районах больше походят для инвестирования: долевки или «вторички»?

Д.Ш.: Район однозначно сложно выделить. Если говорить о получении выгоды за короткий период, до 5 лет, то это «первичка», причем не в историческом, а в географическом центре города (от ул. Авроры до Сов. Армии). Квартиры в этих районах обладают инвестиционным потенциалом, равно как квартиры на окраине города. Если же брать средне- и долгосрочную перспективу (от 7 до 25 лет), то нужно рассматривать вторичное жилье (недавно построенное) в новостройках исторического центра города. На коротком этапе рост цен на жилье обусловлен затратами застройщика, а на более длинном этапе мы переходим к динамике рынка, которая диктует изменение цен - поэтому эти объекты подходят для более длительного инвестирования.