Уступите жилье!

Покупка квартиры по переуступке для многих – последняя возможность успеть стать собственником, пока новостройка не получит статус вторичного жилья. Между тем предложения по продаже таких объектов в целом ряде жилых комплексов единичны. Какие важные частности таит покупка жилья по переуступке доли?

По законам переуступки

Продавцом квартиры по переуступке может выступать сам застройщик, соинвестор или подрядчик, а также частное лицо – собственник, который
 ранее оформил договор долевого участия, а впоследствии решил продать квартиру, а правильнее – долю. Все эти случаи типичны для рынка жилой недвижимости и опасения у приобретателей жилья не вызывают.

Самой распространенной причиной спроса на квартиры по переуступке права собственности является желание покупателя приобрести квартиру в доме с высокой степенью готовности или на этапе ввода в эксплуатацию. Как правило, самый большой процент «долевок» по переуступке реализуется на финальной стадии строительства. Таким образом, покупатель может не волноваться о том, что строительство будет заморожено, и готовиться к переезду в новую квартиру в самое ближайшее время. В свою очередь, продавец такого жилья получает выгоду: по сравнению с ценой, по которой он сам покупал эту квартиру еще на этапе строительства, нынешняя стоимость оказывается выше. Поэтому продажа жилья по переуступке – абсолютно инвестиционный вариант. Согласно статистике, за время строительства от этапа котлована до ввода в эксплуатацию стоимость квартиры может вырасти до 40%.

Юридически переуступка права собственности на объект недвижимости означает передачу прав по договору долевого участия. На квартиры, которые реализуются по переуступке, еще не зарегистрировано право собственности. «Договор уступки прав требования на объект жилой недвижимости свидетельствует не о покупке квартиры как таковой, а о праве требования на передачу ее в собственность, – подчеркивает юрист Андрей Калиниченко. – Однако риски покупателя в данном случае незначительны: его права защищает закон 214-ФЗ, то есть юридически он как бы заступает на место прежнего дольщика». По сути, доля в строящемся доме до момента ввода в эксплуатацию может быть переуступлена несколько раз. При этом переуступка прав на жилье невозможна без ведома застройщика: он должен принять участие в оформлении прав нового собственника на долю в многоквартирном доме. В итоге оформления переуступки прав покупатель должен получить основной договор о переуступке с подтверждением факта расчетов, а также письменное согласие застройщика на уступку.

Законы переуступки на практике

Так как застройщики играют существенную роль при оформлении переуступки прав требования на «долевку», неудивительно, что многие из них добавляют к этой схеме собственные «законы». Так, вполне нормальной рыночной практикой является ситуация, когда компания-застройщик требует дополнительной платы за переоформление документов при переуступке. Это может быть фиксированная плата или процент от стоимости квартиры. В свою очередь, продавцы долей в новостройке могут заложить эту сумму в общую стоимость продаваемого жилья или договориться с будущим покупателем о совместной оплате. «Ситуация, когда дольщик переуступает свою долю родственнику, – это одно, а когда решает продать квартиру по переуступке третьему лицу – совсем другое. Вообще у застройщиков нет такой обязанности переподготавливать и перезаключать договоры с новыми дольщиками, поэтому и практикуется комиссия за это переоформление. В среднем по городу ее размер может достигать 1%, – рассказывает директор по инвестициям ГК «Берег» Игорь Филиппов. – При этом все расчеты за квартиру покупатель по переуступке производит с первым дольщиком, который, в свою очередь, выставляя жилье на продажу по переуступке, должен полностью рассчитаться за него с застройщиком. Не менее важно также получить от компании-застройщика письменное разрешение на переуступку доли».

Условия сделки

Как уже было сказано, переуступка – явление более привычное для домов с высокой степенью готовности, и это демонстрируют результаты  проведенного среди самарских новостроек мониторинга. Для многих желающих купить квартиру в таком доме переуступка зачастую остается единственным вариантом приобретения, потому что квартир по ценам от застройщика на этом этапе уже попросту не остается. Да и сами по себе предложения по переуступке прав, как правило, единичны.

Очевидно, что квартира, продаваемая по переуступке в доме с высокой степенью готовности, стоит дороже, чем квартира с аналогичными характеристиками, но расположенная в секции на ранней стадии строительства. Причины объяснимы. А вот если сравнить стоимость квартиры по переуступке от частного собственника и стоимость аналогичного жилья от застройщика, то здесь цифры могут отличаться. Как правило, такие собственники реализуют свои квартиры по ценам, сопоставимым с ценами застройщика или ниже. Для многих покупателей приобретать квартиру от застройщика напрямую надежнее, поэтому собственник, продающий жилье по переуступке, пытается привлечь внимание ценой пониже. На этот факт и нужно обращать внимание при поиске подходящего варианта переуступки: стоимость объекта от застройщика обязательно следует сравнить со стоимостью объекта от собственника. Кстати, цены на квартиры по переуступке от соинвесторов и подрядчиков также могут быть чуть ниже.

Впрочем, такие ценовые различия неуниверсальны. Например, квартиры по переуступке в строящихся секциях ЖК «Радужный Элит» дороже аналогичных предложений от застройщика. Стоимость 1-комнатной квартиры, реализуемой по переуступке, составляет чуть больше 47 тыс. руб./кв. м, тогда как компания-застройщик предлагает такое же жилье от 44 тыс. руб./кв. м.

Что касается условий переуступки, то они в той или иной мере у самарских застройщиков одинаковы. Обязательно нужно получить письменное соглашение компании-застройщика на переуступку прав требования, большинство застройщиков за переоформление документов на нового дольщика берет свою комиссию. Ее диапазон в нашем мониторинге составил от 7 до 15 тысяч рублей. Хотя в некоторых жилых комплексах переуступка будет абсолютно бесплатной: об этом сообщили представители компаний-застройщиков ЖК «Аврора», ЖК «Бригантина» и ЖК «Гастелло.РФ». Сроки, в которые нужно оформить договор переуступки прав требования, у большинства строительных компаний совпадают: новый дольщик должен появиться у квартиры по переуступке до момента ввода в эксплуатацию, желательно – чуть раньше. Лишь в нескольких жилых комплексах из мониторинга переуступка возможна и после сдачи дома (ЖК «Квартал Новый», ЖК «Алпемо»). А вот в ЖК «Современник» и ЖК «Ботанический» (1–4-я секции) продажа квартир по переуступке приостановлена до того момента, пока дом не введут в эксплуатацию. Обратно в экспозицию квартиры поступят уже после сдачи жилого комплекса и будут реализовываться со свидетельством о праве собственности.