Административный ресурс укажет нам курс

Планы городских властей по застройке и реконструкции города всерьез влияют на расстановку сил в сфере недвижимости. И пусть в текущей ситуации ничего не меняется, мы с вами знаем, что «присматриваться и прислушиваться» стоит. Причем стоит немалых денег!

Центр жизни: реконструкция квартала №79  

Авторы проекта во главе с главным архитектором города Виталием Стадниковым намерены применить метод «бесконфликтной реконструкции» (т.е. с сохранением максимального количества параметров - границ участков, обитателей, этажности, архитектурного языка) на основе вовлечения населения и других заинтересованных сторон в общественную, предпринимательскую и инвестиционную деятельность. В результате нее должна быть восстановлена способность исторической среды к саморазвитию и повыситься привлекательность данной территории для проживания, посещения и ведения бизнеса.

В случае положительного результата эксперимента авторы готовы применить этот опыт для последующей тотальной реконструкции исторического центра Самары - ключевого бренда города в преддверии проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году.

В настоящий момент историческая часть города представляет собой кварталы регулярной екатерининской застройки (250х125м). Таких кварталов в городе около 170. Большая часть из них состоит из рассеченных продольными и поперечными брандмауэрами дворов (парцелл), занятых по фронту улицы 2-3-этажными каменными или деревянными домами конца XIX в., а в глубине двора - в основном ветхим фондом и самостроем. До революции каждый дом являлся независимым домовладением. После революции дворы превратились в коммунальное пространство, что обусловило их деградацию. Несмотря на руинированный вид и низкое качество инфраструктуры, «самарский двор» является носителем своеобразного архитектурного кода и образа жизни. Однако этот факт оставался проигнорированным в эпоху стихийного капитализма: большинство кварталов получило травму в виде многоэтажной точечной застройки низкого архитектурного качества. Несмотря на то что исторический центр города обладает высокой привлекательностью для горожан и туристов, Самара рискует потерять большую часть этой застройки в связи с отсутствием стратегии по ее сохранению и использованию.

На сегодняшний день все попытки сохранить историческое культурное наследие Самары и реанимировать процесс полноценного функционирования исторического центра заканчиваются неудачей или подменяются бесконечными реставрациями единичных памятников или грубыми инвестиционными проектами, приводящими к уничтожению ценной среды. Спонтанная застройка территории с концентрацией объектов культурного наследия ведет к деградации среды, вытеснению в периферийные микрорайоны коренного населения под предлогом реконструкции ветхого жилья. Причинами провала инициатив по реконструкции исторической среды являются: 1) отсутствие диалога с населением и игнорирование естественного метода реконструкции и развития среды, основанного на хозяйствовании и мелком бизнесе в границах подворий (парцелл), составляющих жизненную основу исторических самарских кварталов; 2) высокая амортизация жилого фонда и инженерных сетей; 3) отсутствие четких правил инвестиций в развитие городских территорий; 4) отсутствие программ социально ориентированного строительства и механизмов госсубсидий для малообеспеченного населения; 5) отсутствие концепции развития системы общественных пространств. 

Значимой проблемой стало возрождение идентичности социальных групп (коммьюнити), во многом связанной с самоидентификацией горожан в контексте определенных внутригородских территорий (локальностей). Кроме «чувства места» большинство горожан утратило соседские связи по причине серьезного социального расслоения, которое также оказалось зафиксированным в территориальной идентификации: город неофициально разделен на «районы»: «элитные», «бандитские», «спальные» и т.д. Управление города ведется «сверху вниз» при игнорировании потенциала жителей к самоорганизации. Горожане утратили навыки самоуправления и принятия личной ответственности за состояние среды. Эти кварталы населены людьми с низким уровнем мотивации (слабо выраженные жизненные стратегии) и низким уровнем доходов, не позволяющим им поддерживать среду в необходимом состоянии. При этом «старый город» за счет своей «атмосферности» уже является обучающим и привлекательным пространством и обладает наивысшим потенциалом для развития креативного города, т.е. развития общественной и культурной жизни, однако это пока «слепое пятно» для большинства горожан и гостей. Это место для потенциальных десятков проектов постиндустриального типа - музейных, туристических, выставочных, театральных и пр.

Территории с подобным мелкомасштабным типом среды и высоким историко-социально-туристическо-мифологическим ресурсом обладают потенциалом для развития инновационных типов мелкого бизнеса, который способен как поднять доходы самих жителей, так и увеличить отчисления в бюджет за счет налогов и усиления общественной значимости территории. Самарские исторические кварталы, являясь самым очевидным ресурсом для самоидентификации города как бренда, фактически находятся на грани вымирания, несмотря на то что могли бы приносить ощутимый доход городу. Прибыльность этой территории непременно должна обернуться повышением качества среды, что снова повышает ее привлекательность и снова - прибыльность.

Эксперимент в квартале №79 должен стать опытным плацдармом для создания действительно эффективной программы реконструкции исторического центра, дополненной общефедеральными инициативами по реконструкции всей инфраструктуры города в преддверии проведения в России и в Самаре чемпионата мира по футболу 2018 года.

ПРЕДПОЛАГАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОЕКТА

Реконструкция исторического центра Самары, реальная реставрация и ремонт памятников и ценной застройки, уплотнение исторических кварталов и получение дополнительно к отремонтированному фонду 1 500 000 кв. метров жилья и площадей общественного назначения. Увеличение числа рабочих мест, включая архитекторов, дизайнеров, ремесленников, мастеров по ремонту, рестораторов, турагентов, инженеров в области компактного строительства и инновационного инженерного обеспечения, учителей, тренеров, менеджеров и др. Согласованные действия коренных жителей квартала, инвесторов и администрации города и района обеспечат бесконфликтную ситуацию.

ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ПРОЕКТА

1. Подготовить и осуществить эксперимент социокультурного и градостроительного преобразования квартала №79 в городском округе Самара.

2. Отработать методы нового подхода к реконструкции на основе бесконфликтного взаимодействия населения квартала и инвесторов, привлеченных к реконструкции.

3. Добиться применения инновационных методов средового проектирования на основе передовых технологий и междисциплинарного сотрудничества.

4. Отработать инновационные методы принятия проектных решений на основе принципов соучастия, легитимизации «конфликта» интересов сторон;

5. Добиться эффективного диалога между всеми заинтересованными сторонами и разработать на примере квартала прагматичный (реалистичный) бизнес-план с учетом интересов жителей, возможностей инвесторов, степени заинтересованности города и концепции реконструкции исторического центра как тотального памятника и бренда;

6. Разработать метод соучастия жителей квартала в реконструкции существующей застройки.

7. Добиться применения методов компактной застройки на основе локальных преобразований существующего фонда и уплотнения застройки новыми домами малоэтажной типологии.

8. Добиться возобновления активной жизни внутри квартала, реабилитации соседских взаимосвязей и развития малого бизнеса, ориентированного на обслуживание интересов жителей квартала, туристов и горожан.

9. Повысить статус квартала как нового феномена в истории Самары с развитием на территории квартала очага культурного притяжения и туристического центра.

10. Отработать методику реставрации и функциональной анимации памятников на основе софинансирования и ориентации на туризм

11. Применить рациональные экологические и инженерно-инфраструктурные технологии, адекватные методу поэтапной реконструкции.

12. Создать среду, безопасную для всех социальных групп и разнообразных физических возможностей.

13. Создать образовательные площадки в области альтернативного краеведения и проектирования города для людей различных возрастов и специализаций.

Реконструкция квартала №79 в г.о. Самара — это:

1. Возможность реализации бизнес-программ в малоэтажной застройке на основе метода бесконфликтной реконструкции с высоким уровнем прибыли, сопоставимым с высотным строительством.

2. Инновационная схема «входа» инвесторов на территорию (см. «Инвест-меморандум» и «Правовой меморандум»): 1) минус аукцион; 2) минус отселение; 3) минус экспертиза; 4) минус земельные налоги; 5) плюс простота согласования; 6) плюс возможность поэтапной и фрагментарной реконструкции; 7) скорость реализации (строительство не выше 3 этажей)

3. Новая схема взаимодействия для решения проблем территорий: власть – население – бизнес - профессионалы. Схема применима для любых типов территорий.

4. Новая концепция тотальной реконструкции «Строим город сами» - с помощью технологий партисипативной, адвокативной и социальной архитектуры возникает эффективный управленческий и экономический инструмент: вместо безуспешного распределения-размазывания дефицитных бюджетных ресурсов по территории большого города - изыскание могучего скрытого ресурса наведения порядка в городе за счет вовлечения горожан и разработки программ по совместному инвестированию в реконструкцию: собственных средств горожан, инвесторов и бюджета. То есть горожане получают возможность принимать решения по поводу организации собственной жизни на определенной территории и также самостоятельно их реализовывать за счет вложения собственных средств и усилий. Уникальный политический бренд - новая форма управления/самоуправления городом.

5. Концепция комплексной реконструкции исторической части города, под которой понимается соединение экономических и социокультурных преобразований и развития с пространственно-территориальным, а также утраченный опыт междисциплинарного взаимодействия.

6. Новое качество архитектуры:1) непрерывное качество среды: квартира – дом – двор – квартал – улица - городской район имеют качество комфортной городской жизни; 2) человеческий масштаб; 3) сохранение исторических кодов - исторических домовладений («жизнь в небольшом зеленом дворе»), архитектурного языка (престижное жилье в исторической части города), мифов и историй места (повышение туристической привлекательности города), самих жителей (социальный и культурологический эффект); 4) разнообразные типы соседства: от изолированного до открытого, что дает возможность регулировать вовлеченность жителей в принятие решений, безопасность детей и преодоление социальной сегрегации. Двор снова становится местом социализации детей, взрослых, одиноких, людей с ограниченными возможностями; 5) новый образ жизни - без контрастной границы между частной и общественной жизнью (квартирой и «улицей»); 6) возможность смешения разных «функционалов»: частное жилье в разных ценовых секторах, арендное жилье, все варианты музейных типологий, сфера обслуживания.

7. Социальные эффекты: 1) реконструкция без отселения; 2) смешение разнообразных социальных групп; 3) оживление жизни квартала за счет развития мелких бизнесов и повышения туристической привлекательности; 4) положительный имидж власти в глазах населения - мудрое, справедливое и рачительное управление, заинтересованное в нуждах горожан и способствующее реализации права человека быть услышанным и жить достойно. Вечная слава в глазах потомков. Положительно настроенные избиратели; 5) снижение социальной напряженности за счет продуктивного использования энергии традиционного недовольства действиями власти и создание благоприятного климата само- и взаимоуважения; 6) активизация культурной жизни сообществ.

8. Новый подход к технологиям работы с населением - партисипация, синектика, деловая игра.

9. Проект является пилотным в осуществлении Стратегии-2025 г.о. Самары.

10. Долгоиграющий проект, дающий возможность участия большого количества инвесторов и проектировщиков.

   СПРАВКА   

Разработчики: гл. арх. города, к. арх. Стадников В.Э., магистранты и аспиранты СГАСУ под руководством к. арх., проф. Малахова С.А., к. арх., доц. Репиной Е.А., эксперта по связям с общественностью Куранды О.Е.

Патронаж: Администрация городского округа Самара

Департамент экономического развития городского округа Самара

Департамент строительства городского округа Самара, управление главного

архитектора города

МБОУ «Агентство экономического развития»

Администрация Ленинского района

Поволжский центр развития

Союз архитекторов России

Самарский архитектурно-строительный университет

Международный институт защиты и регенерации исторического наследия

АНО «УРБЭКС-развитие»

Общественный Стратегический Совет

Международный клуб архитекторов «КАУС»

Безымянка Кирова!

«Мы сделаем пл. Кирова не хуже, чем набережную» - так заявил мэр города Дмитрий Азаров. Сказал - сделал. Что хуже, а что лучше - решать нам. То, что любое «улучшение» среды нашего города приводит к неизбежному повышению спроса на недвижимость в этом месте и смене статуса ее владельцев и арендаторов - это факт.

В Самаре отремонтирована площадь им. Кирова. Вместо старого асфальта теперь она покрыта новой плиткой, заменены скамейки, бордюры, урны, установлены 140 новых фонарей, как на недавно реконструированной набережной. Но самое, пожалуй, значимое то, что площадь очистили от киосков и ларьков. Теперь она просматривается от ул. Победы до Физкультурной. То, что пл. Кирова больше не беспорядочный базар, а своего рода культурный центр Кировского района - это тоже факт.

Насколько повлияет в цифровом выражении на расстановку сил в сфере коммерческой недвижимости обновление площади им. Кирова, сказать сложно. Мнения экспертов на этот счет расходятся. Большинство считает, что ничего не изменится. «И так все дорого — за счет активного пешеходного трафика» — так звучит коллегиальное мнение операторов рынка недвижимости. «Не такой существенный объем произведенных действий», — считает Дмитрий Новиков, начальник отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-гарант».

Но Михаил Минаев, руководитель АН «Визит», утверждает обратное: «Реконструкция и облагораживание пл. Кирова повлияет на ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости этого района однозначно. Ведь важно, как расположено помещение. И если раньше помещение во «встройке» было на второй линии магистрали, то после ликвидации киосков оно «вышло» на первую линию. А это другой статус, другие ставки и стоимости».

Можно привести в пример реконструкцию ул. Солнечной. Если раньше о ней мало кто вспоминал и всерьез рассматривал ее как локацию для собственного бизнеса, то теперь спрос на коммерческие помещения вдоль нее вырос в разы. Эксперты прогнозируют рост стоимости коммерческой недвижимости в этом районе минимум на 20 %. Другие же эксперты аналогичного повышения цен в районе пл. Кирова не прогнозируют.

Ирина Семенюк, председатель правления группы компаний «Камертон»:

— Стрит-ритейл в районе площади им. Кирова начал развиваться, конечно же, до начала реконструкции площади. И главным фактором развития на сегодня по-прежнему является соседство с ТЦ «Вива Лэнд». Поэтому никаких изменений в сегменте коммерческой недвижимости в том районе в связи с обновлением площади, скорее всего, не произойдет. Предприниматели, которые торговали в ликвидированных на сегодня киосках, как перелетные птицы, найдут другие и места, где торговля им будет позволена. Хотя им нанесен серьезный урон ввиду потери активного трафика, который есть на площади.