Экономика географии

Почему «старая хрущевка» стоит дороже «улучшенки»? Сколько стоит район? Судя по итогам соцопроса, который провел журнал «Недвижимость. Rent&Sale» в соцсетях, большинство жителей Самары при ограниченном бюджете на покупку квартиры выберет «золотую середину» - квартиры в спальных районах» (43,8%), некоторые готовы купить жилье в центре города, но меньшей площади (37,5%), остальные предпочтут «большие квартиры на окраинах» (18.8%). На самом деле все эти цифры отвечают на важный вопрос: почему однотипные квартиры в Самарском районе стоят в два раза дороже, чем в Куйбышевском?  

---

В КАТЕГОРИИ «БАРАХЛО» ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ ПРИМЕРНО ОДИНАКОВЫ ПО ВСЕМУ ГОРОДУ: БАРАК В КИРОВСКОМ РАЙОНЕ СТОИТ СТОЛЬКО ЖЕ, СКОЛЬКО И В ЛЕНИНСКОМ. ПОТОМУ ЧТО ОНИ ОДИНАКОВО НИКОМУ НЕ НУЖНЫ (ЕСЛИ ОНИ НЕ НАХОДЯТСЯ В СТАТУСЕ «ПОД СНОС»).

---

Где купить «хрущевку»?

Для того чтобы проанализировать, сколько в среднем стоит квадратный метр жилья в районах города, RS в качестве основного критерия выбрал стоимость квадратного метра одного из самых востребованных типов вторичного жилья - 2-комнатной «хрущевки». Это действительно один из самых массовых видов «вторички» в городе, представленный во всех районах. Конечно, найти 2-комнатную «хрущевку» в актуальной экспозиции жилья в Ленинском и Самарском районах города - задача не из легких. Исторический центр города в основном представлен домами «старого фонда» или «сталинками», с одной стороны, и недавно возведенными объектами в рамках точечной застройки - с другой.

Для чистоты эксперимента в расчет брались «двушки», довольно усредненные: с неплохим ремонтом, расположенные не на окраинах района и не на крайних этажах (наличие обоих этих показателей существенно влияет на цену квадратного метра).

Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что даже в границах одного района города цены на «хрущевки» существенно разнятся. Например, в Железнодорожном районе нижней ценовой границей была признана стоимость в 1,9 млн руб., а самой высокой - 3,2 млн руб. В Кировском районе цены на аналогичные «двушки» разнятся от 1,5 млн до 2,6 млн руб, а в Советском - от 1,9 млн до 2,6 млн руб. В других районах города цены на этот сегмент вторичного жилья, напротив, довольно сбалансированы: в Красноглинском районе большинство предложений по продаже 2-комнатных «хрущевок» находится в небольшом диапазоне от 1,75 млн до 1,9 млн руб. В Промышленном районе разница в цене также невелика: от 1,9 млн до 2,2 млн руб.

Результаты получившегося мониторинга отражены в сводной таблице и своеобразном рейтинге районов Самары с точки зрения стоимости «хрущевского» квадратного метра. Руководитель службы маркетинга и продаж компании «Экодолье-Самара» Вячеслав Рандаев считает, что критерий местоположения в той или иной степени актуален всегда. «В сфере жилой недвижимости есть такая аксиома, - рассказывает он. - На ценность объекта недвижимости оказывают влияние три критерия - местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Несмотря на кажущуюся шутливость утверждения, этот фактор действительно значим на любом этапе развития рынка. Если район имеет статус рабочей окраины, то отдельные строительные проекты, пусть выполненные на хорошем уровне, не сделают его престижным местом для проживания. Ценность района складывается из объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, а также из субъективного критерия престижности, своеобразной «репутации», которая складывается годами».

Самым дешевым по стоимости «хрущевского» квадратного метра стал Куйбышевский район Самары. Цены на 2-комнатные «хрущевки» здесь варьируются от 34,5 тыс. до 48,6 тыс. руб./кв. м. Самыми дорогими районами рейтинга являются те, где цены на жилье зачастую достигают максимальных отметок по городу. Для Ленинского района «хрущевка» - редкость, но в актуальной экспозиции все же встречаются квартиры по цене 52,4-59,4 тыс. руб./кв. м. А вот столь высокая цена на «хрущевку» в Самарском районе (72 тыс. руб./кв. м) - это настоящая плата за «экзотичность» (в этом районе есть всего два дома с квартирами «хрущевской» планировки).

---

СКОЛЬКО СТОИТ РАЙОН? РАЗНИЦА В ЦЕНЕ ОДНОТИПНЫХ КВАРТИР СЕГМЕНТА ДО 3 МЛН РУБ. – ОТ 200 ТЫС. РУБ. ДО 300 ТЫС. РУБ. ЕСЛИ ГОВОРИТЬ О БОЛЕЕ ДОРОГИХ КВАРТИРАХ, ОСОБЕННО ЭЛИТ-КЛАССА , ТО ПОКАЗАТЕЛЬ РАЗНИЦЫ ДОСТИГАЕТ НЕСКОЛЬКИХ МЛН РУБ.

---

Третье место рейтинга отдано Советскому району (хотя по всем признакам у этой локации нет права на этот статус), и это вызывает вопросы лишь на первый взгляд. Действительно, Советский район города немного «не дотянул» до лидеров, цены на «хрущевки» здесь колеблются от 52,3 тыс. до 57 тыс. руб./кв. м. Странно, но жилье хрущевской планировки для этой части города - максимально привычный тип жилья. В Советском районе его масса, многие квартиры находятся в неплохом состоянии, а сами дома расположены в оживленных местах. За счет небольшого метража (!) общая стоимость такого жилья получается приемлемой для многих семей, однако стоимость квадратного метра выше 50 тыс. руб. - серьезное доказательство того, что иллюзия дешевизны делает свое дело и спрос рождает предложение.  

Позиции всех прочих районов города в рейтинге довольно объективны. 2-комнатные «хрущевки» в Промышленном районе Самары действительно дешевле аналогичных квартир в Железнодорожном районах. И хотя разница в стоимости часто измеряется парой тысяч рублей за квадратный метр, цены на вторичное жилье в городе выстраиваются в стройный рейтинг.

   КСТАТИ   

Зависимость стоимости от местоположения явственно прослеживается даже в рамках одного района. В том же Промышленном районе самые дорогие «хрущевские» предложения сосредоточены на пересечении ул. Воронежской и Стара-Загора, а также на ул. Матросова/пр-те Юных Пионеров. Самые дорогие 2-комнатные «хрущевки» в Октябрьском районе - это, безусловно, квартиры, расположенные ближе к Волге, например на ул. Панова (средняя стоимость - 2,85 млн руб.).

Рейтинг районов города (по стоимости кв. м 2-комнатной «хрущевки»)

Район	Средний диапазон стоимости кв. м (по возрастающей)
Куйбышевский	34,5-48,6 тыс. руб.
Кировский	43,3-50 тыс. руб.
Красноглинский	44,9-45 тыс. руб.
Промышленный	45,2-49,7 тыс. руб.
Железнодорожный	47,8-68,5 тыс. руб.
Октябрьский	52,2-56,8 тыс. руб.
Советский	52,3-57 тыс. руб.
Ленинский	52,4-59,4 тыс. руб.
Самарский	72 тыс. руб.

Сводная таблица стоимости вторичного жилья (2-комнатные «хрущевки») в Самаре

Район	Описание квартиры	Метраж квартиры	Общая стоимость/Стоимость кв. м
Железнодорожный	ул. Мориса Тореза, 4/5 Среднее состояние, смежные комнаты ул. Гагарина (станция метро «Гагаринская»), 4/5 Пластиковые окна, санузел совмещенный, евроремонт	46 кв. м 46 кв. м	2,2 млн руб./47,8 тыс. руб. 3,15 млн руб./68,5 тыс. руб.
Кировский	ул. Карла Маркса, 418, 4/5 Пластиковые стеклопакеты, ремонт, санузел совмещенный ул. Ташкентская, 100, 4/5 Санузел раздельный, хороший ремонт, просторный коридор, кухня - 5 м, балкон - 10 м	45 кв. м 48 кв. м	1,95 млн руб./43,3 тыс. руб. 2,4 млн руб./50 тыс. руб.
Красноглинский	ул. С. Лазо, 56 (пос. Управленческий), 2/5 Санузел совмещенный, встроенная кухня, балкон ул. Ногина, 11 (пос. Управленческий), 4/5 Застекленный балкон, хорошее состояние	45,6 кв. м 40 кв. м	2,05 млн руб./44,9 тыс. руб. 1,8 млн руб./45 тыс. руб.
Куйбышевский	ул. Арбатская, 3, 3/5 Пластиковые стеклопакеты, евроремонт, санузел совмещенный, балкон, отличное состояние ул. Флотская, 11, 2/5 Пластиковые окна, хороший ремонт	42 кв. м 36 кв. м	1,45 млн руб./34,5 тыс. руб. 1,75 млн руб./48,6 тыс. руб.
Ленинский	ул. Коммунистическая, 7, 1/5 Санузел совмещенный, хорошее состояние, частичный ремонт ул. Полевая/Больница им. Пирогова, 3/5 Деревянные окна, санузел раздельный, без ремонта	41 кв. м 42,1 кв. м	2,15 млн руб./52,4 тыс. руб. 2,5 млн руб./59,4 тыс. руб.
Октябрьский	ул. Гагарина/ Революционная, 4/5 Отличный ремонт, перепланировка ул. Революционная/Карла Маркса, 2/5 Отличный ремонт, комнаты раздельные, квартира угловая	45 кв. м 44 кв. м	2,35 млн руб./52,2 тыс. руб. 2,5 млн руб./56,8 тыс. руб.
Промышленный	ул. Кр. Коммунаров/ ст.м. «Безымянка», 2/5 Обычное состояние, без ремонта ул. XXII Партсъезда/ к-р «Шипка» Нормальное состояние, окна во двор, комнаты смежные, не угловая	42 кв. м 44 кв. м	1,9 млн руб./45,2 тыс. руб. 2,19 млн руб./49,7 тыс. руб.
Самарский	ул. Ленинградская, 48, 2/5 Узаконенная перепланировка, застекленная лоджия, пластиковые стеклопакеты	43 кв. м	3,1 млн руб./72 тыс. руб.
Советский	ул. Аэродромная/Парк Победы, 2/5 Хорошее состояние, санузел совмещенный, застекленный балкон, частичный ремонт ул. Партизанская/ а/c «Аврора», 2/5 Санузел совмещенный, балкон, хорошее состояние	43 кв. м 43 кв. м	2,25 млн руб./52,3 тыс. руб. 2,45 млн руб./57 тыс. руб.

Что купить за 3 млн?

Для чистоты эксперимента мы проанализировали актуальные цены на квартиры в кирпичных домах 80-90-й серии в разных районах города. Такие квартиры часто выбирают семьи с детьми, которым нужно домашнее пространство большее, чем в «хрущевке», но по доступной цене.

В качестве верхней ценовой границы мы выбрали 3 млн руб. - за такую сумму можно купить неплохую квартиру в кирпичном доме 80-й или 90-й серии в «рабочем» состоянии. Взаимосвязь между районом и стоимостью прослеживается, только в этом случае акцент приходится на количество квадратных метров, которые возможно купить за обозначенные деньги. Результаты RS-мониторинга - в сводной таблице.

Статус самых дорогих районов по заданному параметру вновь достался Самарскому и Ленинскому районам. Здесь за 3 млн можно купить 2-комнатную квартиру в доме 80-й или 90-й серии. В Ленинском районе за эту цену в среднем можно рассчитывать на площадь в 52 кв. м, в Самарском незначительно больше - на 53 кв. м. По мнению директора офиса продаж АН «Квартирник Estate» Екатерины Кочетовой, даже несмотря на то, что за эти же деньги можно купить квартиру большего метража в спальном районе Самары, немногочисленные предложения в центральных районах города в экспозиции, как правило, не задерживаются. «Желание приобрести квартиру большего метража для некоторых покупателей перекрывается стремлением жить в центре города. Вообще, по моим наблюдениям, те, кто в течение какого-либо времени жили в центральной части Самары, при выборе новой квартиры руководствуются в первую очередь местоположением. Зачастую неважно даже, какого метража будет квартира - важно, чтобы она находилась в центре города. В этом случае район нового места жительства значит очень много».

---

ИЗ ИСТОРИИ НЕДАВНИХ СДЕЛОК: СЕМЬЯ ИЗ ТРЕХ ЧЕЛОВЕК ПРОДАЛА 4-КОМН. (!) КВАРТИРУ В КИРОВСКОМ РАЙОНЕ И КУПИЛА 1-КОМН. В САМАРСКОМ. И ЕЩЕ: ЛЮДИ ПЛАНИРОВАЛИ КУПИТЬ (ВЫШЛИ НА ДОГОВОР ЗАДАТКА) 3-КОМН. КВАРТИРУ НА ПР. ЛЕНИНА (ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН), А ПРИОБРЕЛИ 1-КОМН. ОПЯТЬ ЖЕ В САМАРСКОМ РАЙОНЕ.

---

Если выбирать из домов 80-90-й серии и стремиться уложиться именно в 3 млн руб., то в большинстве самарских районов стоит рассчитывать на покупку «трешки», но разной по площади. В Железнодорожном и Октябрьском районах за эту сумму можно купить в среднем 64 кв. м жилья, в Промышленном - 67 кв. м, а в Куйбышевском - 70 кв. м. Все эти метражи типичны для квартир 80-90-й серии стоимостью 3 млн руб. в этих районах. А вот покупка такого жилья в Советском и Красноглинском районах обойдется дешевле: в Советском районе за сумму в 3 млн можно купить «трешку» площадью 75 кв. м, а в Красноглинском - и вовсе около 85-88 кв. м.

В двух районах города за 3 млн руб. можно приобрести 4-комнатную квартиру. Впрочем, метраж ее не будет превышать общей площади попавшей в сводную таблицу «трешки» в Красноглинском районе. В RS-выборку попали две 4-комнатные квартиры стоимостью 3 млн руб. - одна расположена в Кировском (84 кв. м), другая - в Куйбышевском (70 кв. м) районах.

В целом в данной части эксперимента районы города подтвердили свои места в рейтинге.

---

РИЭЛТОРЫ САМАРЫ ГОВОРЯТ, ЧТО КАРДИНАЛЬНО НА СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ ВЛИЯЕТ ТИП ПЛАНИРОВКИ ДОМА, А УЖ ВО ВТОРУЮ ОЧЕРЕДЬ - МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ/РАЙОН.  

---

Самые дешевые квартиры на вторичном рынке - в Кировском и Куйбышевском, самые дорогие - в Самарском и Ленинском районах. Если учесть наш первый эталон - «хрущевки», - то еще раз подтверждается тенденция: цена квадратного метра на жилье определенного типа сегодня значительно зависит от района. Точнее, от спроса на жилье в этом районе: самарцы по-прежнему хотят жить в тесноте, но в центральных районах, а многоквартирные «элитки» на окраинах покупают яркие приверженцы «отдаленного микроклимата», а потому стоят они как в лучшем случае «двушки» в центральных районах.

Квартиры за 3 млн руб. в разных районах города

Район	Описание квартиры (кирпичный дом 80-90-й серии)	Средняя стоимость кв. м	Сколько кв. м можно купить за 3 млн руб.?
Железнодорожный	ул. Авроры/ ТРК «Аврора» 3-комнатная квартира, 3/9, площадь - 64 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	46,9 тыс. руб.	64
Кировский	ул. Олимпийская, 16/ Строителей 4-комнатная квартира, 2/9, площадь - 84 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	35,7 тыс. руб.	84
Красноглинский	ул. Батайская, 16/ Красная Глинка 3-комнатная квартира, 2/9, площадь - 71 кв. м Стоимость: 2,4 млн руб.	33,8 тыс. руб.	88,7
Куйбышевский	ул. Белорусская/Сухая Самарка 3-комнатная квартира, 2/6, площадь - 70 кв. м Стоимость: 3 млн руб. ул. Белорусская/ Нефтемаш 4-комнатная квартира, 2/9, площадь - 70 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	43 тыс. руб. 43 тыс. руб.	70 70
Ленинский	ул. Карла Маркса, 16/ Клиническая 2-комнатная квартира, 11/12, площадь - 52 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	57,9 тыс. руб.	52
Октябрьский	ул. Советской Армии, 184/ Стара-Загора 3-комнатная квартира, 8/9, площадь - 64 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	46,9 тыс. руб.	64
Промышленный	ул. Георгия Димитрова, 112 3-комнатная квартира, 2/12, площадь - 67 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	44,8 тыс. руб.	67
Самарский	ул. Галактионовская/ Венцека 2-комнатная квартира, 4/5, площадь - 53,3 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	56,3 тыс. руб.	53
Советский	ул. Промышленности, 297 3-комнатная квартира, 8/9, площадь - 68 кв. м Стоимость: 2,8 млн руб.	41,2 тыс. руб.	75

Екатерина Кочетова, директор офиса продаж АН «Квартирник Estate»:

— При выборе квартиры многие самарцы сегодня действительно большое внимание уделяют району. Зачастую покупатели не готовы ехать на окраину города, даже если там они могут купить жилье большей площади или лучшего качества. Более того, окраина окраине рознь. Скажем, между квартирой площадью 50 кв. м в Промышленном районе и квартирой площадью 70 кв. м на 18-м километре большинство покупателей, по моим наблюдениям, выбирают квартиру меньшей площади - опять же из-за района, хотя он и не в центре города расположен.

Вячеслав Рандаев, руководитель службы маркетинга и продаж компании «Экодолье-Самара»:

— В целом факторы, влияющие на выбор жилья, у каждого покупателя свои. Например, есть много примеров, когда семьи не улучшали, а ухудшали свои жилищные условия, выбирая более окраинный район только потому, что там располагается престижная школа. Желание, чтобы их ребенок ходил в школу, расположенную неподалеку от дома, влекло их в спальные районы города, где действительно расположено несколько городских гимназий. Однако даже такие субъективные критерии выбора влияют на общую картину спроса.