Нужна ли бизнесу ипотека?

«Коммерческая ипотека – актуальный и востребованный вид кредитования, который позволяет на выгодных условиях приобрести недвижимость и успешно развивать свой бизнес. Уверен, что снижение ставок по кредиту даст дополнительный стимул предпринимателям развивать бизнес на собственных площадях».

Аналитики рынка коммерческой недвижимости подсчитали, что около 10% всей прибыли представители бизнеса, не имеющие собственных помещений, тратят на аренду чужих площадей. Для многих предпринимателей это становится серьезным стимулом для покупки собственного коммерческого объекта недвижимости. Здесь действует та же логика, что и в сфере жилья: чем арендовать и платить за чужой объект, можно взять ипотечный кредит и платить за свою будущую собственность.

Суть коммерческой ипотеки – кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. При этом, как правило, бизнес-ипотека короче обычных ипотечных кредитов на покупку жилья. Кроме того, процентные ставки по коммерческим ипотечным кредитам все же отличаются от ставок по «жилой» ипотеке в большую сторону.

Популярности бизнес-ипотеки способствуют и сами банки, которые периодически улучшают условия кредитования и постоянно работают над повышением собственной лояльности к заемщикам. Видимо, совокупное действие этих факторов и делает современную бизнес-ипотеку действительно интересным предложением.

Некоторые представители банковской сферы «подгадали», чтобы традиционный сезон активизации корпоративных клиентов совпал с позитивными изменениями в банковской политике, и сообщили о снижении процентных ставок по бизнес-ипотеке. Так, директор по работе с малым и средним бизнесом Росбанка Анатолий Хвостиков объяснил ориентированность банков именно на этот кредитный продукт. «Коммерческая ипотека – актуальный и востребованный вид кредитования, который позволяет на выгодных условиях приобрести недвижимость и успешно развивать свой бизнес.

Уверен, что снижение ставок по кредиту даст дополнительный стимул предпринимателям развивать бизнес на собственных площадях».
Еще одна актуальная тенденция, помимо варьирования процентных ставок, – рост лояльности банков по отношению к заемщикам, желающим оформить ипотеку на объект коммерческой недвижимости. Зачастую требования, которые банк предъявляет к такому заемщику, не отличаются от требований, предъявляемых при оформлении обычного кредита. Это делает бизнес-ипотеку доступнее многих кредитов, «заточенных» под МСБ.

История заемщика

  

Андрей Чернов, частный инвестор, предприниматель:
– Я оформил ипотечный кредит на торговое помещение во «встройке». По кредиту плачу уже в течение двух лет, почти половину времени из этого срока помещение сдаю в аренду. Помещение по своим характеристикам очень достойное, арендатор постоянный, арендная ставка выше средней. Суммы, которую я выручаю от сдачи помещения в аренду, почти ровно хватает на ежемесячный платеж по кредиту. Кредит у меня под 14% годовых, а ежемесячная рента с помещения составляет чуть больше 60 тыс. руб. (но это без учета коммунальных платежей). Хотя изначально я покупал эту площадь не для рентного бизнеса, а для собственного. Просто примерно год спустя после оформления коммерческой ипотеки понял, что в моем случае будет выгоднее сдавать это помещение и гасить кредит, свой же торговый бизнес продал.

Современные условия коммерческой ипотеки

Специалисты банковской сферы измеряют доступность коммерческой ипотеки соотношением трех основных параметров: размером первоначального взноса, процентных ставок и сроком кредитования. Согласно данным сводной таблицы, сегодня минимальной процентной ставкой, под которую можно получить бизнес-ипотеку, является ставка в 9% (Росбанк), максимальной – ставка в 19% (НОМОС-Банк, Балтинвестбанк). Как и в «жилой» ипотеке, на размер процентной ставки здесь влияют размер первоначального взноса и срок кредитования. Кстати, граница максимального срока кредитования постоянно увеличивается: бизнес-ипотека – уже некраткосрочный, а потому невыгодный кредитный продукт. В самарских банках можно оформить коммерческую ипотеку на срок от одного до десяти лет. ВТБ24, «Солидарность», Балтинвестбанк, Банк Интеза, НОМОС-Банк предлагают варианты с максимально длительным кредитованием представителей бизнеса.
Да и допустимые размеры первоначального взноса по ипотечным кредитам тоже меняются. Сегодня в Самаре можно встретить предложения, которые и для рынка жилищной ипотеки являются редкостью. 

Так, взять ипотечный кредит без первоначального взноса можно в НОМОС-Банке, стандартной же величиной «первоначалки» является 20%. Таким образом, условия по коммерческой ипотеке наконец начали варьироваться, а это значит, что рынок все же динамичен. Уже сейчас бизнес-ипотека может конкурировать с другими кредитными продуктами для МСБ. «Еще одно преимущество коммерческой ипотеки перед другими кредитными продуктами для МСБ заключается в возможности отсрочки погашения основного долга и возможности досрочно погасить кредит без комиссий», – отметил управляющий ВТБ24 в Самаре Виталий Данилов. Действительно, все банки, попавшие в наш обзор, допускают досрочное погашение ипотечного кредита без комиссий и штрафов, а также позволяют при необходимости отсрочить платежи по основному долгу на полгода или 9 месяцев. Так, льготный период до 6 месяцев предлагают Райффайзенбанк, Росбанк, НОМОС-Банк, отсрочку до 9 месяцев дает банк ВТБ24.

Почему могут не дать коммерческую ипотеку?
Представители банковской сферы отмечают, что, несмотря на общий тренд лояльности к заемщикам, риск отказа в кредитовании все же есть, и немалый. Итак, причины, по которым представителю МСБ могут отказать в кредите:
— запрашиваемая сумма кредита превышает величину имеющихся у заемщика активов;
— документы на объект недвижимости или землю под ним оформлены ненадлежащим образом;
— продавец не указал в договоре купли-продажи реальную стоимость объекта;
— плохая кредитная история.