Дешевле не бывает

«Продам квартиру дешевле, чем у застройщика» – встретить такое предложение среди рыночной экспозиции сегодня можно довольно часто. Где искать подобные предложения и сколько на самом деле можно сэкономить, приобретая жилье от подрядчиков и частных инвесторов?

Квартиры по стоимости, которая ниже актуальной прайсовой цены на жилье в строительном проекте, – не просто маркетинговый ход, такие объекты действительно существуют. Покупка такого объекта определенно обладает инвестиционной привлекательностью: все же квартиру, которую остальные покупатели приобретали или приобретут по цене «для всех», можно «ухватить» по более привлекательной стоимости. Стремление сэкономить и при этом вложить деньги в качественный объект недвижимости понятно любому частному инвестору. Где же искать квартиры в новостройках по минимальной цене и на что обращать внимание, встретив такое предложение на рыночных просторах?

Покупка квартиры от подрядчика строящегося жилого комплекса – это один из вариантов приобретения жилья по цене ниже, чем у застройщика. Почему подрядчики и генподрядчики зачастую могут предложить более выгодные условия продажи? С компаниями, выполняющими подрядные работы, застройщики могут расплачиваться квадратными метрами – выделенными в квартиры или существующими в виде единого объема площадей, из которого в процессе реализации будут выделяться квартиры. Как правило, этот расчет между участниками строительного процесса происходит на начальной стадии реализации проекта, то есть подрядчик получает квадратные метры по стартовой стоимости, которая ненамного «ушла» от себестоимости. Впоследствии, когда подрядчик займется реализацией полученных от застройщика площадей, он сам будет вправе регулировать процесс ценообразования и устанавливать размер собственной прибыли с проданных квадратных метров. А главное для подрядных организаций, специализирующихся на профильных строительных работах, – это высвободить деньги, реализовав квадратные метры, чтобы вновь направить эти средства на покупку стройматериалов для участия в новых строительных проектах. Чтобы это «колесо» вертелось, подрядчики подчас привлекают покупателей более доступной ценой.

Впрочем, бывают случаи, когда обещанная выгода от подрядчика на деле оказывается не столь ощутимой. Об одном из таких реальных случаев рассказал руководитель «Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. «В открытых специализированных источниках появилась информация о том, что квартира в одном из наших строительных проектов предлагается со скидкой в 200–300 тыс. руб. Реализацией предложения занималось агентство недвижимости, представлявшее интересы подрядчика, который поставляет бетон. Решили проверить, какую скидку удастся получить в этом случае на самом деле. Выбрали квартиру, договорились о встрече в офисе у застройщика. В итоге выяснилось, что при покупке квартиры возможно получить лишь скидку в 1000 руб./кв. м. Этот подрядчик действительно поставляет бетон, но делает это под конкретного клиента, а застройщику такая схема работы показалась неинтересной».

«Подрядчики действительно часто продают квартиры дешевле, чем застройщики, потому что получают плату за проведенную работу квадратными метрами, – продолжает Дмитрий Новиков. – Однако, чтобы удостовериться в том, что предложение от подрядчика на самом деле окажется более выгодным, я бы советовал в первую очередь запросить у подрядчика документы на понравившуюся квартиру. Жилье, реализуемое подрядчиком, должно принадлежать ему по праву, в основном реализация такого жилья должна вестись по переуступке, при этом все документы на квартиру должны быть у подрядчика». Если же подрядчик не может предоставить документацию по квартире или предлагает вместе пойти к застройщику и договориться о скидке и условиях продажи на месте, то не исключено, что цена от подрядчика в данном случае не будет сильно отличаться от прайса в строительной компании.

Что касается предложений от частных инвесторов, то механизм проверки предлагаемого жилья здесь примерно тот же. Для начала стоит сравнить цену от такого продавца со стоимостью такого же жилья (аналогичная площадь и аналогичная планировка) от застройщика. Если частный инвестор продает квартиру в одной секции, а застройщик реализует жилье такой же площади в другой, то это вовсе не обязательно идентичные квартиры. Также стоит обращать внимание на этажность сравниваемых объектов, на материалы, используемые при строительстве. «Как правило, частные инвесторы реализуют приобретенные на ранней стадии строительства объекты, когда ввод в эксплуатацию недавно состоялся или жилой комплекс вступает на стадию сдачи, – отмечает финансовый консультант Иван Абросимов. – На этих этапах интерес к жилому комплексу возрастает, а количество предложений от застройщика закономерно сокращается, поэтому для частных инвесторов это довольно удачное время в плане реализации. Единую ценообразовательную тенденцию здесь сложно выделить: все зависит от личных финансовых стратегий частного инвестора, от его ценовых ожиданий и интереса покупателей к конкретному жилому комплексу в определенный момент».

Дмитрий Новиков, 

— Предложения о продаже новостроек по цене, ниже традиционной рыночной стоимости выбранного жилого комплекса, можно и нужно искать не только у подрядчиков и частных инвесторов, которые действительно часто выходят на рынок с интересными предложениями. Начинать поиск жилья по выгодной цене я бы советовал непосредственно с офисом продаж застройщика. Сами строительные компании, реализующие проект, периодически формируют акционные предложения для своих покупателей. Часто за счет выделения пула акционных квартир удается решить вопросы с финансированием на определенном этапе строительства, а для покупателей это очевидная выгода при покупке. Например, не так давно в ЖК «Арго» к продаже предлагались 3-комнатные квартиры с максимальной скидкой до 400 тыс. руб. – весьма выгодное предложение, которое нашло отклик у покупателей. Словом, всем, кто хочет купить жилье со скидкой от официальной цены и на специальных условиях, нужно обратиться сначала к застройщику с вопросом об актуальных и планируемых акциях и спецпредложений. При этом нужно быть готовым, что большинство таких акций в качестве основного условия для участия имеют оплату за наличный расчет или большой первоначальный взнос за квартиру.

Как отличаются цены на новостройки?

*По информации из открытых прайсов самарских подрядных организаций.

Стоит отметить, что в прайсах некоторых подрядчиков специальные цены распространяются только на конкретные квартиры определенного метража. Иными словами, покупатель решает: купить определенную квартиру по сниженной стоимости или выбрать этаж и планировку по прайсовой цене от застройщика.