Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Депозит или сдача в аренду?
Перед дилеммой, как распорядиться объектом недвижимости, уже оказывались или могут оказаться многие непрофессиональные инвесторы. Собственные квадратные метры можно сдавать в аренду, а можно продать и положить вырученную сумму на банковский депозит. Какие факторы могут повлиять на выбор одного из вариантов в этом случае? И когда поиску арендаторов действительно стоит предпочесть депозит?
В итоге житель Самары выбрал депозитный вклад, и причин для такого решения было несколько. В одном из городских банков ему предложили разместить средства, вырученные с продажи квартир, на нескольких депозитных вкладах с разными условиями: в первом случае он мог снимать проценты ежемесячно, а во втором рассчитывать на ежегодный профит.
Ознакомившись с такими расчетами от банка, частный инвестор сделал выбор в пользу продажи обоих объектов и оформления банковских депозитов. Рассудил так: ежемесячный доход, который он получил бы от сдачи квартир в аренду и от банковских вкладов идентичен. Но объем временных затрат не сопоставим: для обеих квартир еще нужно найти арендаторов, а квартиры перед сдачей в аренду привести в «товарный» вид. К тому же на стабильный ежемесячный доход можно рассчитывать только при наличии долгосрочных арендаторов с серьезными намерениями. Желательно также, чтобы они были платежеспособными и ответственно относились к чужому имуществу, иначе квартиры будут «изнашиваться» и потребуют дополнительных финансовых вливаний. Тогда как банковский депозит не потребует от вкладчика столько времени и сил: деньги отправляются на хранение в банк, а сам вкладчик спокойно получает свои ежемесячные выплаты.
В целом эксперты отмечают, что годовая доходность от сдачи объекта жилой недвижимости в аренду приносит от 6 до 10%. Примерно на таком же уровне находится и большинство процентных ставок по депозитным вкладам, которые сегодня предлагают банки. Более того, среди актуальных предложений можно найти и депозиты со ставками до 12% – конечно, все будет зависеть от конкретных условий вклада (см. таблицу, в которой собрано несколько интересных депозитных программ, предлагаемых самарскими банками сегодня).
Банковский депозит объективно считается самым простым и доступным способом сохранить свои средства. Расходов по содержанию депозита вкладчик не несет, от рисков он также защищен. Впрочем, выбирая вариант со сдачей объекта недвижимости в аренду, человек также ничем не рискует. Объект остается в его собственности, при этом не падая в цене (несмотря на «изнашиваемость», которая неминуемо постигает квартиру при сдаче в аренду). Более того, ликвидный объект недвижимости со временем имеет все шансы вырасти в цене и принести своему владельцу прибыль в момент последующей реализации.
Заместитель управляющего самарского филиала «Нордеа Банк» Василий Гринев приводит в качестве аргумента конкретный расчет: «Предположим, недвижимость приносит ежемесячный доход в 20 тыс. руб. Чтобы определить, свыше какой стоимости будет выгоднее этот актив продать и разместить вклад для получения большего дохода, надо произвести следующий расчет: 20 000 x 12 = 240 000 руб. Предположим, в качестве альтернативы мы будем рассматривать вклад с процентной ставкой 10% годовых, тогда далее нужно 240 000 / 0,1 = 2 400 000 руб. Таким образом, если квартира стоит больше указанной суммы (например, 3 млн руб.), то теоретически сумма от продажи квартиры, размещенная на банковском вкладе, будет приносить больший доход». Если соотнести этот расчет с реалиями рынка жилой недвижимости, то все сойдется. Квартира, которую можно сдавать в аренду за сумму 20 тыс. руб., едва ли будет стоить меньше 3 млн руб. А раз ее можно реализовать по такой цене, то банковский депозит действительно выгоднее, чем получение ежемесячной арендной платы. Видимо, для квартиры, имеющей меньшую себестоимость, расчет вполне может быть иным. «Все не так однозначно, – подытоживает Василий Гринев. – Необходимо учитывать, что деньги обесцениваются в связи с инфляцией, а реальный актив, каковым является недвижимость, имеет свойство дорожать со временем».
Житель Самары Алексей А. не так давно задумался о реализации двух квартир, находящихся в его собственности. Оба объекта недвижимости специалисты оценили в 7 млн руб. Первый вариант получения прибыли со «свободной» жилой недвижимости, который приходит на ум, – сдача в аренду. Самарец проанализировал пул имеющихся в этом районе предложений и рассчитал, что его примерный доход от сдачи каждой квартиры составит порядка 25–26 тыс. руб., итого 50 тыс. в месяц Параллельно с этим возник второй вариант инвестирования – продать обе квартиры, а вырученную сумму положить на банковский депозит.
В итоге житель Самары выбрал депозитный вклад, и причин для такого решения было несколько. В одном из городских банков ему предложили разместить средства, вырученные с продажи квартир, на нескольких депозитных вкладах с разными условиями: в первом случае он мог снимать проценты ежемесячно, а во втором рассчитывать на ежегодный профит.
Ознакомившись с такими расчетами от банка, частный инвестор сделал выбор в пользу продажи обоих объектов и оформления банковских депозитов. Рассудил так: ежемесячный доход, который он получил бы от сдачи квартир в аренду и от банковских вкладов идентичен. Но объем временных затрат не сопоставим: для обеих квартир еще нужно найти арендаторов, а квартиры перед сдачей в аренду привести в «товарный» вид. К тому же на стабильный ежемесячный доход можно рассчитывать только при наличии долгосрочных арендаторов с серьезными намерениями. Желательно также, чтобы они были платежеспособными и ответственно относились к чужому имуществу, иначе квартиры будут «изнашиваться» и потребуют дополнительных финансовых вливаний. Тогда как банковский депозит не потребует от вкладчика столько времени и сил: деньги отправляются на хранение в банк, а сам вкладчик спокойно получает свои ежемесячные выплаты.
Банковский депозит объективно считается самым простым и доступным способом сохранить свои средства. Расходов по содержанию депозита вкладчик не несет, от рисков он также защищен. Впрочем, выбирая вариант со сдачей объекта недвижимости в аренду, человек также ничем не рискует. Объект остается в его собственности, при этом не падая в цене (несмотря на «изнашиваемость», которая неминуемо постигает квартиру при сдаче в аренду). Более того, ликвидный объект недвижимости со временем имеет все шансы вырасти в цене и принести своему владельцу прибыль в момент последующей реализации.
Заместитель управляющего самарского филиала «Нордеа Банк» Василий Гринев приводит в качестве аргумента конкретный расчет: «Предположим, недвижимость приносит ежемесячный доход в 20 тыс. руб. Чтобы определить, свыше какой стоимости будет выгоднее этот актив продать и разместить вклад для получения большего дохода, надо произвести следующий расчет: 20 000 x 12 = 240 000 руб. Предположим, в качестве альтернативы мы будем рассматривать вклад с процентной ставкой 10% годовых, тогда далее нужно 240 000 / 0,1 = 2 400 000 руб. Таким образом, если квартира стоит больше указанной суммы (например, 3 млн руб.), то теоретически сумма от продажи квартиры, размещенная на банковском вкладе, будет приносить больший доход». Если соотнести этот расчет с реалиями рынка жилой недвижимости, то все сойдется. Квартира, которую можно сдавать в аренду за сумму 20 тыс. руб., едва ли будет стоить меньше 3 млн руб. А раз ее можно реализовать по такой цене, то банковский депозит действительно выгоднее, чем получение ежемесячной арендной платы. Видимо, для квартиры, имеющей меньшую себестоимость, расчет вполне может быть иным. «Все не так однозначно, – подытоживает Василий Гринев. – Необходимо учитывать, что деньги обесцениваются в связи с инфляцией, а реальный актив, каковым является недвижимость, имеет свойство дорожать со временем».
Макроаналитик управления корпоративного финансирования и инвестиционно-банковских операций Райффайзенбанка Мария Помельникова отметила, что представители банковского сообщества в наступившем году ожидают роста ставок по депозитам. А это – еще один безусловный довод в пользу оформления вклада. «Сохранение сбережений в той валюте, в которой вкладчик получает зарплату и обычно осуществляет платежи, является наиболее консервативным и наименее рискованным вложением средств. Рублевые депозиты более приемлемы для частного инвестора».
RS ВЫВОД
Представители банковского и оценочного сообщества советуют исходить из конкретной ситуации и рассчитывать потенциальную доходность, руководствуясь в первую очередь параметрами объекта недвижимости. Но ряд «универсальных» достоинств и недостатков банковских депозитов, по сравнению со сдачей жилой недвижимости в аренду, все же можно привести.
Комментарии
Комментариев нет
|
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ
Рады Вам анонсировать обучающую программу ARE, которая состоится в
рамках международного инвестицио...
10.09
XII международный инвестиционный форум PROESTATE
03.09
На Международный инвестиционный форум по недвижимости
PROESTATE-2017 в этом году посетило 3256...
28.09