Инвестиционная привлекательность объекта

Универсальное помещение в Самарском районе, расположенное в нежилом отдельно стоящем здании. Имеет два отдельных входа и витринное остекление. Часть данного помещения (310 кв. м) занимает первый этаж, а другая часть (110 кв. м) – подвал.

В настоящее время 340 кв. м арендует банк (договор аренды подписан на 5 лет), арендная ставка составляет 300 тыс. рублей в месяц. Оставшиеся 80 кв. м можно сдавать в аренду по ставке 625 руб./кв. м (это среднерыночная цена с учетом того, что помещение имеет отдельный вход и находится на первой линии домов). При этом ежемесячный доход составит 50 тыс. рублей. Итоговая арендная ставка составит 350 тыс. рублей в месяц, что при стоимости объекта в 28 млн руб. дает 15% годовых. Окупаемость же описанного объекта составит около 6,5 лет (без учета ежегодной индексации повышения арендной платы).

Новиков Дмитрий, тел. 990-64-33

Денис Шевяков, директор компании «Агентство оценки «Интеллект», инвестиционный консультант:

— В результате расчета определено, что при пессимистичном сценарии, в основе которого заложено отсутствие темпов роста цен на недвижимость на всем сроке финансирования, положительный эффект достигается на пятом году владения объектом, а к концу срока кредитования доходность собственных средств составит около 1,2%. Несмотря на незначительность данного показателя, нам он кажется весьма неплохим финансовым результатом для операции сохранения средств. В то же время вероятность такого развития события оценивается нами в пределах 15%. В реалистичном сценарии, основанном на умеренном темпе роста цен, показатели значительно лучше.

Дмитрий Самигуллин, управляющий партнер юридической фирмы RBL, адвокат, канд. юрид. наук:

— Полагаю, что налоговая оптимизация сделки, связанной с покупкой рассматриваемого объекта недвижимости, может иметь ключевое значение при оценке рентабельности и целесообразности этой сделки. При этом решение, на кого лучше оформлять данный объект, зависит от целей его использования. К примеру, если помещение приобретает физическое лицо для последующей сдачи его в аренду, ему целесообразно получить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенную систему налогообложения. Это позволит платить всего 6% налога с полученных доходов, а не 13% (как должны платить граждане, не имеющие данного статуса). Более тонкой налоговой оптимизацией является использование упрощенной системы налогообложения, при которой сумму доходов налогоплательщика можно уменьшать на предусмотренные законом расходы.

Условия кредитования по продукту «Бизнес-Недвижимость» ОАО «СБЕРБАНК» 

Сумма кредита: от 150 тыс. рублей, максимальная сумма кредита определяется, исходя из платежеспособности клиента.
Срок кредитования: от 1 месяца до 10 лет.
Цель: приобретение коммерческой недвижимости (нежилого помещения, здания с земельным участком)
Процентные ставки: от 14% годовых (по каждому клиенту ставка рассчитывается индивидуально в зависимости от финансово-экономического состояния компании, размера первоначального взноса, а также от наличия положительной кредитной истории ).
Формы документов для оценки финансово-экономического состояния заемщика: официальная бухгалтерская отчетность и\или документы управленческого учета.
Первоначальный взнос: от 20% от рыночной стоимости объекта недвижимости, приобретаемого на кредитные средства.
Комиссия за выдачу кредита: единовременная, от 0,25% до 1,5% от суммы кредита, зависит от суммы и срока выдаваемого кредита.
График погашения: дифференцированные платежи – погашение основного долга равными долями, при этом происходит снижение суммы процентов по мере погашения основного долга, индивидуальный график (при наличии сезонности в бизнесе). При необходимости предоставляется отсрочка погашения основного долга до 12 месяцев.
Форма выдачи кредита: единовременная выплата всей суммы или невозобновляемая кредитная линия.
Досрочное погашение: без комиссии при уведомлении банка за два дня. Возможно в любой день и в любом размере.
Обеспечение кредита: приобретаемый объект недвижимости будет являться залогом по кредиту, дополнительно требуется поручительство ключевых собственников бизнеса.
Страхование: приобретаемая в залог недвижимость подлежит обязательному страхованию (за исключением земельного участка), стоимость страховки в соответствии с тарифами страховых компаний.