Подпишись на наш Телеграм-канал!

Александр Хинштейн: «С 1 января 2014 года ответственность застройщиков должна быть застрахована»

О том, что в новом году изменится во взаимоотношениях застройщик – дольщик, как будут защищены покупатели жилья и насколько может вырасти стоимость квартир, страховой советник Олег Кокорев расспросил депутата Государственной думы Александра Хинштейна во время его визита в Самару.
 Хинштейн1.jpg
Как родилась идея о принятии нового закона? Тема сложная, болезненная для многих регионов… 

—Тема действительно непростая. Что касается рождения этого законопроекта, то он органически вытекал из той деятельности, которой я занимался и продолжаю заниматься, возглавляя рабочую группу «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков. Эту работу я веду начиная с 2006 года. Я за это время неплохо изучил сложившуюся ситуацию, и мы с коллегами поняли, какие ключевые проблемы здесь есть. 

На старте, конечно, ни о каком страховании речи не шло. На тот момент мы имели серьезную проблему с банкротством, потому что в первую очередь дольщики страдали от банкротств застройщиков. Поэтому мы начинали с особого порядка банкротства для организаций, привлекавших средства граждан. На тот момент существовала конкуренция двух законов. Базовый закон «долевки» говорит, что механизм долевого строительства является единственной законной формой привлечения средств граждан. Но у нас был еще и Гражданский кодекс, который устанавливал, в свою очередь, свободу договора. К чему это приводило на практике? К тому, что подавляющее число застройщиков не заключало договора долевого строительства, которые подлежат обязательной госрегистрации.

Они привлекали средства по самым разным обходным схемам: предварительные договора, вексельные, купли-продажи. И мы эту схему переломили. Мы прописали миллионные штрафы за каждый выявленный факт. И государство начало наказывать рублем нерадивых застройщиков. 

Если рассматривать эти три варианта страхования, то какой из них наиболее предпочтителен?

— Конечно, общество взаимного страхования! Потому что оно дешевле. Первоначально мы не были сторонниками введения такой альтернативы, как коммерческое страхование. Мы понимали, что абсолютное большинство застройщиков вряд ли будет пользоваться этим видом, так как коммерческое страхование – достаточно накладная штука. Минимум на 10 % цена бы возрастала. При росте всего на 1–1,5 % при ОВЗ. Но была жесткая позиция правительства, которое настаивало на наличии нескольких вариантов. И часть застройщиков, хоть и небольшая, имела свои страховые компании. Поэтому мы на это пошли. Но в законе специально оговорены отдельные требования к банкам. Не любой банк может дать гарантию, а только банк, соответствующий определенным критериям: это соответствующий уставный капитал, соответствующий объем средств. Для простоты понимания скажу, что речь идет примерно о первых сорока банках. Это мы сделали для того, чтобы не появилась новая обходная схема, когда сомнительные банки будут давать гарантию, а завтра – лопаться, уходить в санацию и гарантию не подтверждать. 

Насколько я понимаю, коммерческие страховые компании совершенно не заинтересованы в этом виде страхования, если мы говорим о крупных устойчивых компаниях. Какие требования предъявляет закон о страховании дольщиков к коммерческим страховым компаниям?

– Мы специально не прописали в законе требования к коммерческим страховым компаниям, потому что это должен будет сделать Банк России в своих так называемых страховых правилах. На сегодняшний день идет работа по завершению этих правил. Не скрою, у нас возникают сложности. Всероссийский союз страховщиков разработал правила и выслал в Центробанк, но их вариант категорически нас не устраивает. Главная претензия – в них заложена возможность неис- полнения страховых обязательств. В частности, согласно их правилам, страховой случай возникает тогда, когда застройщик изначально не планировал завершить строительство. К тому же бремя доказывания опять возлагается на дольщиков. Мы этого не можем допустить. 

Александр Евсеевич, правильно ли я понимаю, что в соответствии с текстом закона вводится временная франшиза – два года на обращение по страховому случаю с момента планируемого ввода дома в эксплуатацию?

— Да, в том числе для того, чтобы предотвратить использование ситуации некоторыми людьми в своих интересах. В первую очередь мы, разработчики закона, стоим на защите интересов дольщиков. Но мы также понимаем, что надо защищать и интересы застройщика. Что греха таить, у нас часто возникает ситуация, когда кто-то недобросовестный начинает кошмарить застройщика. Ведь у нас как в законодательстве? До того момента, пока ты не подписал у последнего дольщика договор, даже при построенном доме ты его не ввел. Поэтому застройщики стали нас просить: «Вы и нас защитите, иначе же это получается бесконечная история!» Допустим, нашелся какой-то человек, который не захотел подписывать и пошел по судам. Через два, три или четыре года – должен же быть какой то срок давности! Мы установили двухлетний срок. Мне кажется, что он полностью под себя заберет все реальные проблемы, а не надуманные. 

Получается, что 90% застройщиков вынуждены будут пойти в общество взаимного страхования. Так каковы все-таки расходы, которые несут эти застройщики при вступлении в ОВС? Каков ежегодный взнос, какие планируются страховые тарифы для них?

– Прежде всего, я хочу обратить внимание на ваше слово «вынужден». Никто никого не вынуждает. Хочешь брать деньги граждан? Бери! Но будь любезен соблюсти вот эти условия. Не хочешь соблюдать условия? Не бери! Иди и бери кредиты, продай свою квартиру и строй на свои средства! Теперь о расходах на вступление в ОВС. Когда в конце августа мы с застройщиками впервые собрались обсудить эти вопросы, дискуссия более всего велась вокруг цены. Причем вхождение может быть разным, и цена будет разная. В законе прописано, что сначала создается пул учредителей. Орган исполнительной власти, уполномоченный на это, проводит отбор. Учредитель должен не менее трех лет проработать именно по 214-му закону, привлекая средства граждан через договора долевого участия. Эти компании не должны иметь задолженностей, у них не должно быть за последний год более чем двух нарушений строительных норм и прочего. И конечно, никаких банкротств не должно быть. 

Самое примечательное, что очень мало застройщиков три года и более работает по 214-му закону. Абсолютное большинство наших крупных застройщиков этим критериям не соответствует. Такой мощный конгломерат, как группа компаний «ПИК», нашел у себя только несколько дочерних компаний, у которых есть трехлетний опыт такой работы. После составления списка учредителей встал вопрос: а сколько платить? Первоначально предлагалась сумма в полтора миллиона для учредителей. А в конечном счете эта сумма опустилась до 500 тыс. рублей. Что касается ежегодного взноса, то его размер будет утвержден позднее, когда будет проведено итоговое годовое собрание. Думаю, что речь идет о суммах, соизмеримых со взносом учредителя. Тарифы сейчас будут вырабатывать, но считаю, что они не будут превышать 1,5–2 %. 

А как это скажется на стоимости жилья?

— Она изменится на те же 1,5–2 %. Может, и три. Но при инфляции, которую мы имеем, и среднем росте цен на жилье порядка одного процента в месяц мы эту разницу не заметим! Кроме того, этот тариф будет снижаться. Ведь почему на сегодняшний день страховые компании будут говорить о десяти процентах и выше? Потому, что есть серьезные риски. Сегодня это поле рассматривается как проблемное.

Как высчитывается изначальный тариф? Мы взяли общий объем стройки- долевки, объем страховых случаев, наступивших там: банкротство, неисполнение обязательств – и получили то, что получили. Но эти негативные цифры будут снижаться. Потому что государство сегодня наводит порядок в этой сфере.

Потому что сегодня ужесточены и фискальные меры, и ответственность, и требования, и подходы. Потому сегодня существование недобросовестных застройщиков может быть только при условии, когда органы власти закрывают на это глаза и фактически им потворствуют. Если власть работает справно, такие застройщики быстро выжимаются с рынка.

Мне говорили, что сегодня практика каких-либо инвестиционных договоров или каких-то других договоров у нас в Самаре еще есть… Тогда просто скажите – где, и завтра туда поедет комиссия от управления надзора за строительством Минстроя и прокуратуры. Штраф за каждый выявленный факт нарушения – от 500 тыс. до 1 млн. И если проверяющие обнаружат, что в пятидесятиквартирном доме застройщик привлек средства граждан по инвестиционному договору, то он за это заплатит от 25 до 50 миллионов рублей штрафа. 

То есть Россия будет пионером по введению этого вида страхования. К сожалению, результаты нововведения мы увидим только в 2017–2018 годах, когда можно будет заявить потенциальные страховые случаи.

— Во-первых, не соглашусь с вами по срокам. Поскольку средний срок строительства многоквартирного дома полтора–два года, то уже в 2015–2016 годах мы будем наблюдать результат. Второе: вы правы, это новый инновационный путь, но не следует забывать, что и само долевое строительство – это наше «ноу- хау». И не могу сказать, что самое хорошее. Если быть откровенным, то я вообще за то, чтобы уходить от долевого строительства, потому что это схема длинного подложного кредитования. Но мы реалисты и ходим по земле. И понимаем, что если сейчас долевое строительство запретить, то это приведет к обрушению рынка, так как у нас половина всех новых квартир в стране строится с привлечением средств граждан. И ни о каких перспективах, в миллион на квадратный метр на каждого россиянина, при таких реалиях речи быть не может!
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Рады Вам анонсировать обучающую программу ARE, которая состоится в рамках международного инвестицио...
10.09
На Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE-2017 в этом году посетило 3256...
28.09