Подпишись на наш Телеграм-канал!

Юлия Степнова: «Государство – эффективный собственник»

RS22_1.jpg— В вопросах управления активами в виде недвижимого имущества мы отходим от «пообъектного» управления в пользу управления имущественными комплексами. В чем разница? Разница – в нормативном регулировании. Раньше, чтобы приватизировать недействующее предприятие, закон требовал пообъектной приватизации, то есть каждый конкретный объект отдельно приватизировать. 

ФАБРИКА-КУХНЯ КРЕАТИВНЫХ РЕШЕНИЙ 
– Необходимо управлять имуществом так, чтобы не тратить на это бюджетные деньги. И схемы, которые мы сегодня применяем и будем применять в этой связи, – сложные. Например, недавно была подписана сделка по приобретению в собственность Фабрики-кухни. Этот актив как объект недвижимости принадлежал чисто коммерческой структуре. Она ничего не могла с ним сделать, так как статус «наследие ЮНЕСКО» не позволял его полноценно использовать. Понимая, что в бюджете Самарской области нет денег на приобретение здания и его реконструкцию, мы постарались привлечь федеральные деньги. 
Мы придумали уникальную схему по обмену активами с третьим лицом – квадратные метры на квадратные метры. То есть собственникам Фабрики-кухни мы предложили взамен площади офисного назначения (кв. м в недостроенном ОЦ на ул. Урицкого. – Прим. ред.) 
Таким образом получили в собственность области это здание. Затем мы передаем его Российской Федерации, а РФ взамен присваивает объекту статус памятника федерального значения и выделяет средства на его реконструкцию. В Министерстве культуры сейчас идет разработка концепции наполнения этого здания. Основная идея – создать Центр современного искусства. Это сложноструктурированная сделка – от момента первичной договоренности до момента подписания соглашения прошло два с половиной месяца. Уникальный для России случай! Сейчас жизнь заставляет нас искать креативные решения. И мы уже начали их реализовывать. Планируем возвести их в ранг стандарта… 

ДОРОГУ ЧАСТНОМУ ИНВЕСТОРУ! 
– Важно сказать о планах решения еще одной важной проблемы, связанной с объектами недвижимости, – это реконструкция старой Самары. Многие здания в исторической части города имеют статус исторических памятников, памятников архитектуры. Много просто домов, которые внешне привлекательны, если их привести в порядок. 
Мы крайне ограничены коротким промежутком времени, так как нам нужно к 2018 году сделать Самару красивой. А эти здания требуют колоссальных вложений, потому что их нельзя просто снести и поставить «новодел». В Казани эти процессы провели очень быстро, объекты сдавались быстро и дешево. С момента передачи активов в частные руки субъект власти перестает контролировать ход развития событий. Часто бывало, что дом закрывался баннером, сносился и строился заново, а потом говорилось, что была проведена реставрация. 
Так вот, чтобы эти риски исключить в Самаре, та схема, по которой мы будем передавать активы для реконструкции, несколько иная. Ее проект сейчас находится на согласовании. Наш юридически более сложный порядок позволит максимально снизить риски. 
В чем он заключается? Итак, объект проходит оценку, заключается предварительный договор купли-продажи объекта по текущей цене. Подчеркну, это предварительный договор, и обязательства двух сторон оговорены с условиями. С нашей стороны условием является реконструкция объекта силами инвестора в определенный срок. На срок проведения реконструкции заключается договор аренды здания стоимостью, например, рубль за квадратный метр в год, допустим, на три года. Когда он проводит реконструкцию, у инвестора появляется право выкупить, а у нас обязанность продать объект по первоначальной цене. Это – и сделка, понятная обеим сторонам, и минимизация рисков. 
Область имеет возможность при несоблюдении условия (непроведения реконструкции должным образом) не отчуждать объект. Если вдруг реконструкция проведена раньше, то с момента сдачи объекта инвестор имеет право на заключение договора купли-продажи. Если он существенно нарушает сроки проведения реконструкции – на это в договоре заложена реституция. 
Если же, например, реконструкция по истечении срока осуществлена на 80 %, то мы просто продляем сроки аренды. Поскольку многие объекты в исторической части города имеют небольшие площади (1,5–2 тыс. кв. м), наша схема взаимодействия подойдет некрупным частным инвесторам.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Рады Вам анонсировать обучающую программу ARE, которая состоится в рамках международного инвестицио...
10.09
На Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE-2017 в этом году посетило 3256...
28.09